周其仁說(shuō)，城市化簡(jiǎn)單講是一個(gè)非常穩定的現象。所有的國家盡管社會(huì )制度、經(jīng)濟條件都有很大差異，但是隨著(zhù)收入增長(cháng)，就會(huì )有很大一部分人口集中居住在城市或者城鎮這樣的空間，這個(gè)趨勢很穩定。人的集中會(huì )吸引很多資源，導致資源也要急劇流動(dòng)和集中，其中就包括土地資源。
傳統農業(yè)文明里土地是非常重要的。著(zhù)名社會(huì )學(xué)家費孝通曾說(shuō)，土地對農民來(lái)說(shuō)像命根子一樣。在農民的理念當中，土地具有可靠性，它可以一代一代的繼承，取之不盡，用之不竭。這是農業(yè)社會(huì )對土地的觀(guān)念，這種土地觀(guān)的特點(diǎn)是把土地看作整個(gè)生活的主要來(lái)源甚至是唯一來(lái)源。所以土地面積非常重要，每片地都要種上莊稼，因為它的技術(shù)基礎是光合作用，通過(guò)陽(yáng)光、雨露、勞作然后就會(huì )有收成。所以土地是財富的基礎。這種土地觀(guān)念在我們這樣一個(gè)歷史悠久的農業(yè)文明中是非常流行的。
土地對人類(lèi)社會(huì )的重要性在農業(yè)社會(huì )中是不言而喻的。但是到了工業(yè)化時(shí)代，這種狀況開(kāi)始發(fā)生變化。因為工業(yè)在空間上不是平面分布的，它的技術(shù)基礎不是光合作用，而是社會(huì )和科技的組合積聚。所以密度的概念開(kāi)始產(chǎn)生，一些位置的土地變得特別有價(jià)值，因為它吸引了人力、資金和資源。這時(shí)，土地的價(jià)格就跟傳統不同了，不是哪塊地肥就有價(jià)值，而是其所處的位置決定其價(jià)值。
這種價(jià)值來(lái)自基礎設施的投資。傳統的農田水利建設也要投資，但是相比較而言是很少的�？墒且粋�(gè)城市、一個(gè)高密度的空間，比如上海浦西地區每平方公里有三萬(wàn)人，要是沒(méi)有基礎設施的大量投資，根本沒(méi)辦法容納那么多的人口，需求沒(méi)辦法集中，分工也難以展開(kāi)。所以城市需要在很小的空間里進(jìn)行巨大的投資，才能通過(guò)需求的集中帶來(lái)很高的收入。這時(shí)，土地就有了極強的融資功能，土地的價(jià)值變成了未來(lái)所有價(jià)值的貼現之和，這是傳統文明所不能想象的。
密度概念的產(chǎn)生，使土地的供應有了彈性。農業(yè)社會(huì )里土地通常是沒(méi)有彈性的，只是擴大開(kāi)墾面積直到不能再擴大為止�，F在，中國的土地開(kāi)墾已經(jīng)到了年均降水量?jì)砂俸撩咨踔烈话俸撩椎牡胤蕉加懈氐臓顩r，農業(yè)文明已經(jīng)難以再進(jìn)一步擴大了。于是，土地不會(huì )再增加，人口卻在增加，人多地少成了中國的基本國情。其實(shí)那是傳統農業(yè)對土地的思維方式。有了密度概念后，土地就有了彈性，一塊地上蓋5層樓就等于這塊地的5倍，50層樓等于50倍。
這就是中國當前存在的兩種土地觀(guān)。我們現在遇到的問(wèn)題是，城市化一加速，這兩種土地觀(guān)起了沖突。城市化來(lái)勢兇猛，在觀(guān)念、體制、政策上都遇到了很大的矛盾。這個(gè)矛盾就是怎么看待土地，到底是強調面積、肥力，還是強調位置、價(jià)值。中央強調保護耕地面積，出發(fā)點(diǎn)就是保護農業(yè)文明的基礎，強調糧食安全。因為城市化也好工業(yè)化也好，人都不能離開(kāi)農產(chǎn)品，比如糧食。提供這些需要的是農業(yè)土地，以面積和肥力決定土地的價(jià)值。
但是城市化又使得中國某些位置的土地積聚了巨大的人口和資本，比如說(shuō)北京，上海，廣州，深圳，現在還包括長(cháng)株潭地區，包括成都、重慶，在這些點(diǎn)位上，土地現在有了巨大的價(jià)值增值。在這些城市周?chē)寝r地，那么到底是保護農地還是發(fā)展城市，到底是從價(jià)值角度考慮土地資源的配置，還是從面積、肥力、糧食安全的角度來(lái)決定土地用途？就出現了矛盾。根據什么原則配置土地資源？配置完之后發(fā)生的土地價(jià)值的急速上升怎么在政府和人民之間進(jìn)行分配？怎么在中央政府和地方政府之間進(jìn)行分配？這些問(wèn)題都被提上了議事日程。
