一二線(xiàn)城市“地王”頻現 專(zhuān)家：一年內房?jì)r(jià)漲50%才能盈利
今年來(lái)，各地“地王”頻現，激發(fā)了市場(chǎng)對房?jì)r(jià)極大的想象空間。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，全國主要城市出現的地王，“大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區域內在售的房?jì)r(jià)。如果這些地王要達到正常的利潤，房?jì)r(jià)一年內需要在目前的基礎上再漲50%�！�
房企豪賭一二線(xiàn)城市
房企拿地熱情不減，一、二線(xiàn)城市被視為“香餑餑”。其背后的邏輯是：房企賭一線(xiàn)乃至熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍將上漲。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的數據顯示，前11月全國主要的40個(gè)城市(一、二線(xiàn)的熱點(diǎn)城市)，土地成交額高達14019億，同比2012年同期的8369億上漲幅度達到了68%，也超過(guò)了2012年全年的10674億。
“地王”年年有，今年特別多。2013年9月5日，被業(yè)內戲稱(chēng)為“地王日”。這一天，上海、杭州、蘇州三地“地王”集中出現，總成交價(jià)超過(guò)370億元。加上此前一天北京出現的超過(guò)7萬(wàn)元/平方米的單價(jià)地王，土地市場(chǎng)幾近沸騰。
張大偉分析，這一輪“地王潮”主要出現在一、二線(xiàn)城市，這也證明了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)分化，房企選擇在一、二線(xiàn)城市聚集，競爭更加激烈。而這種泡沫化的發(fā)展也導致市場(chǎng)存在調整的可能性。
值得注意的是，雖然房企銷(xiāo)售額明顯上漲，但利潤率則有所下滑。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據顯示，截至日前，公布3季度報告的上市房企合計135家，這135家企業(yè)合計總營(yíng)業(yè)收入達到了4675億，總利潤為835億，行業(yè)利潤率只有17.9%，凈利潤只有13%。相比2012年都出現了明顯的下滑。
“土地成本增加，房企拿地競爭激烈，這明顯導致房企的利潤率下滑�！睆埓髠ブ赋�。
撤離三四線(xiàn)城市或是失誤
但一、二線(xiàn)城市也不意味著(zhù)“藍�！�。全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟執行主席、住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌告訴
《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于不同城市市場(chǎng)的差異，未來(lái)各地落實(shí)調控的手段將更靈活，以各個(gè)地方政府為主體的調控或成為未來(lái)樓市政策的主要形式，而不是全國“一刀切”。
張大偉告訴記者，最近全國主要的一、二線(xiàn)城市已經(jīng)有超過(guò)15個(gè)出臺了地方調控細則，預計后續還有起碼10個(gè)城市效仿。在政策收緊下，2014年部分城市的“地王”入市的市場(chǎng)空間可能不樂(lè )觀(guān)�！暗赝酢鄙鲜械娘L(fēng)險也在加大。
陽(yáng)光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖說(shuō)，在大的城市圈、城市帶的節點(diǎn)三、四線(xiàn)城市，未來(lái)都有一個(gè)發(fā)展的機遇，而不是泡沫。三、四線(xiàn)城市正在處于城市化的過(guò)程中，趨勢是向城市中心集中而不是郊區化。有些房企去三、四線(xiàn)城市拿郊區的土地，這就和城市化的方向是相悖的，是布局錯誤，沒(méi)有解讀好城市化的布局和發(fā)展的方向。
易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市地王與高房?jì)r(jià)相伴而行，地王現象頻出加大降價(jià)難度，當地地方政府的房?jì)r(jià)管控目標將面臨新的挑戰。一、二線(xiàn)城市目前頻出重拳，背后恰是對這種房?jì)r(jià)內生增長(cháng)邏輯的恐懼。
范小沖指出，雖然一、二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)在漲，但是土地成本高，真正的投資回報利潤已經(jīng)不高了。很多房企撤離三、四線(xiàn)城市會(huì )后悔的。三、四線(xiàn)城市不是二、三流城市，這些城市才是中國第二輪城鎮化的主戰場(chǎng)。
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