在一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)火爆的映襯下，“土地財政”依舊是2013年的關(guān)鍵詞。
據《第一財經(jīng)日報》記者粗略統計，今年全國土地出讓收入有望再度超過(guò)3萬(wàn)億元，并創(chuàng )下歷史新高。
盡管土地出讓收入中有相當一部分將用于征地拆遷支出等，真正的土地收益并沒(méi)3萬(wàn)億這么多，但迅猛增長(cháng)的土地出讓數據，仍令地方財政轉型顯得“路漫漫”。
有望再超3萬(wàn)億
截至發(fā)稿，尚無(wú)官方機構發(fā)布今年全國的土地出讓收入情況。按照慣例，此類(lèi)數據會(huì )由國土資源部和財政部發(fā)布。前者一般會(huì )在次年的1月份發(fā)布，而后者一般會(huì )在3月份的全國兩會(huì )期間發(fā)布。
因統計口徑不同(國土部依照土地成交時(shí)間統計，財政部依照土地出讓金入庫時(shí)間統計)，兩個(gè)部委發(fā)布的數據略有不同，但差額不大。2014年1月上旬，國土部會(huì )召開(kāi)全國國土資源工作會(huì )議，屆時(shí)土地出讓數據便會(huì )對外公布。
2011年全國土地出讓收入曾達到3.15萬(wàn)億元的歷史高峰，2012年回落到2.7萬(wàn)億元。
雖然2013年的數據尚未出爐，但依照此前官方和民間機構的統計，可以推斷今年土地出讓收入有望創(chuàng )下歷史新高。
一是財政部的數據。財政部部長(cháng)樓繼偉曾表示，今年1~7月，國有土地使用權出讓收入20151億元，增長(cháng)49.4%。此后財政部也發(fā)布數據稱(chēng)，今年前三季度全國國有土地使用權出讓收入26836億元，同比增加8900億元，增長(cháng)49.6%。
一般而言，每年的三四季度是地方土地出讓的高峰期，如果全年土地出讓收入能維持40%以上的增速，則今年土地出讓收入將達到3.78萬(wàn)億元。
對于今年土地收入有望再破3萬(wàn)億元，另一個(gè)民間數據可以進(jìn)行佐證。
中國指數研究院的報告顯示，2013年1~11月全國300個(gè)城市土地出讓金總額為2.7萬(wàn)億元，同比增長(cháng)62.2%。
中指院所統計的城市范圍為300個(gè)，而我國現有城市超過(guò)600個(gè)，按照近3年的規律，其余300多個(gè)城市全年土地出讓收入在6000億元~7000億元之間。簡(jiǎn)單匯總計算，今年全國土地出讓收入也有望達到3.3萬(wàn)億~3.4萬(wàn)億元。
這個(gè)數據區間也大致符合今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢。今年大中城市房?jì)r(jià)一直處于漲勢，年中之后更為明顯，京滬廣深四個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)已經(jīng)數月同比漲幅超過(guò)20%。
房?jì)r(jià)漲勢兇猛，作為“原料”的土地市場(chǎng)自然水漲船高，無(wú)論是土地單價(jià)抑或地塊總價(jià)之高，均數番突破歷史紀錄。
如中指院統計，2013年1~11月，全國300個(gè)城市各類(lèi)用地樓面均價(jià)為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價(jià)為1610元/平方米，同比上漲25.9%。
如果從1999年統計至2013年，則15年來(lái)的全國土地出讓收入總額將達到19萬(wàn)億元左右。當然，土地出讓收入的增長(cháng)高峰是在2004年后，因為當時(shí)土地招拍掛政策出爐，土地出讓的市場(chǎng)化進(jìn)程開(kāi)始提速，此后土地出讓收入便不斷創(chuàng )下新高。
占地方財政收入比例最高七成
土地出讓收入增加，一方面給外界營(yíng)造房?jì)r(jià)可能還將上漲的預期，另一方面使得地方政府在發(fā)展經(jīng)濟過(guò)程中騰挪的空間更加寬松。
自1994年分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實(shí)踐過(guò)程中逐漸演變成地方的第二財政。土地收入在地方政府本級財政收入中占了較大比例，一些城市甚至會(huì )超過(guò)50%。
土地財政成因已久，且多為外界詬病，其理由多為推高房?jì)r(jià)或者釀成征地糾紛。但也有觀(guān)點(diǎn)認為，現有中央地方財政體制下，地方事權多而財力小，缺少稅源，不得不借助變現土地資源發(fā)展經(jīng)濟。
根據財政部數據，2012年地方財政收入(本級)為61077.33億元。2013年1~11月累計地方財政收入(本級)62567億元，同比增長(cháng)13.1%。如果依照這個(gè)比例推算，2013年全年地方財政收入(本級)將達到6.9萬(wàn)億元。
結合上述推算出的今年土地出讓收入數據，2013年土地收入占地方財政收入(本級)的比例將在50%左右。
北京工商大學(xué)貿易經(jīng)濟系副主任徐振宇此前提供給記者的一份統計顯示，2004年~2012年的9年間，土地出讓收入占地方財政收入(本級)的比例多數在四成到七成之間，最低的是2008的36.21%，最高的是2010年的71.68%，其余有3年比例超過(guò)了50%，另外四年比例低于50%。
不過(guò)，徐振宇并不完全認同上述數據能完整體現地方土地財政的現狀，而是認為還應該從土地出讓純收益的角度來(lái)看問(wèn)題。
2008年~2012年5年間，地方政府土地出讓總收入超過(guò)11萬(wàn)億元。按照徐振宇的統計，這五年，地方政府土地出讓純收入約4.1萬(wàn)億元。土地出讓純收入占地方財政收入比重，除了2012年為9.49%外，其他年份都超過(guò)了兩位數，最高的2010年超過(guò)了38%。
此外，自2010年以來(lái)，土地出讓純收入占地方財政收入比重已經(jīng)是連續兩年下降。在徐振宇看來(lái)，除地方政府為防止資金過(guò)多上繳給上級政府而開(kāi)始有意識地“打埋伏”外，另一個(gè)重要因素是《國有土地上房屋征收與補償條例》的貫徹實(shí)施，以及農村居民維權意識的不斷增長(cháng)，地方政府被迫提高了征地和拆遷補償標準，導致土地出讓純收入迅速降低。
隨著(zhù)土地資產(chǎn)化進(jìn)程的加快，從土地出讓收入的角度來(lái)理解土地財政已略顯簡(jiǎn)單。另一種分析框架是土地財政=土地稅收收入+土地出讓收入+土地貸款收入。如果將三者相加，則地方財力依賴(lài)土地的程度將更加明顯。
更值得關(guān)注的是，隨著(zhù)土地出讓市場(chǎng)化程度的提高，土地出讓收入更加公開(kāi)透明，但支出的公開(kāi)透明程度卻原地踏步多年。
在財政部年中公布的“2012年全國財政決算”中，包括了2012年中央政府性基金收入決算表和2012年中央政府性基金支出決算表。但包括土地出讓收入的地方政府性基金，則只有2012年收入決算表，而沒(méi)有2012年地方政府性基金支出決算表。
換言之，外界只能知道地方政府從土地出讓過(guò)程中獲得了多少收入，而不知道這些資金具體的支出情況。
一線(xiàn)城市領(lǐng)銜
2013年土地市場(chǎng)整體成交火熱，如果分城市來(lái)看，可以發(fā)現一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)“熱得發(fā)燙”，而大部分三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)則有些不溫不火。
據中原地產(chǎn)統計，截至12月23日，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市合計土地出讓金達5014億元，相比2012年全年的2005億元上漲150%。其中，上海全年土地出讓金為2178億元，北京緊隨其后高達1736億元，廣州和深圳分別為650億元和450億元。
除了一線(xiàn)城市，部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市亦成為房企布局的重點(diǎn)。截至發(fā)稿，2013年杭州成功出讓225宗地塊，成交金額高達1327億元，較2012年翻倍，同時(shí)也刷新了歷史紀錄；南京共完成84幅商住類(lèi)用地的出讓?zhuān)偝鲎尳痤~為794億元，相比去年全年的358億元翻倍，同樣創(chuàng )出歷史新高。
據克而瑞研究中心提供的數據，今年前11個(gè)月，全國53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交面積同比增長(cháng)21%，其中一線(xiàn)城市貢獻率最高，同比增幅高達83%，二三線(xiàn)城市分別提升了13%及34%；土地出讓金方面，重點(diǎn)城市前11個(gè)月土地出讓金合計同比增長(cháng)67%，一線(xiàn)城市土地出讓金漲幅更是高達195%。
在多數業(yè)內人士看來(lái)，今年一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的火爆，與品牌房企的“回歸一二線(xiàn)戰略”密切相關(guān)。
數據顯示，2013年前11月，萬(wàn)科、綠地、保利、中海、恒大五大房企紛紛加大在一二線(xiàn)城市的投入，拿地金額和面積激增。綠地、恒大、中海在一二線(xiàn)城市的拿地金額占比均超過(guò)90%，其中綠地更是高達97%。保利和萬(wàn)科在一二線(xiàn)城市的拿地資金占比也分別高達87.4%和77%。
一家A股上市中型房企的副總經(jīng)理對記者表示：“很多房企原來(lái)去三四線(xiàn)城市做開(kāi)發(fā)，但不少被套住了，最終他們還是認定了在一二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)是相對安全的，所以都回來(lái)了。包括一些以前沒(méi)有在一二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)、在三四線(xiàn)開(kāi)發(fā)賺了錢(qián)的房企，看到再在三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)空間不大，也往一二線(xiàn)城市擠，導致一二線(xiàn)城市現在土地市場(chǎng)非常熱�！�
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉認為，與三四城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的高庫存、低去庫存化、低增長(cháng)相比，一二線(xiàn)城市更凸顯出高利潤、高周轉、高去庫存化的“三高”趨勢。
克而瑞研究中心預計，2014年的土地市場(chǎng)有可能呈現“先揚后抑”走勢。具體來(lái)看，上半年各地推地熱潮仍將持續，土地成交也將延續今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長(cháng)勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過(guò)持續拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預計明年下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。
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