一位接近方興地產(chǎn)人士向《證券日報》記者表示，方興將把該地打造高端住宅，但方興認為，從單價(jià)、總價(jià)和溢價(jià)率方面比較來(lái)看，該地都算不上上海新地王
1月28日，上海和廣州兩地的土地出讓紀錄將2014年土地市場(chǎng)開(kāi)年就推向高潮，廣州、上海兩地同一天賣(mài)地收入超過(guò)了159億元。
其中，廣州賣(mài)地進(jìn)賬58.3億元，保利地產(chǎn)先后以8億元、16.6億元分別創(chuàng )下了番禺、黃埔地塊區域樓面價(jià)單價(jià)新高紀錄；而上海則拍出了總價(jià)101億元的住宅用地，被業(yè)內認定為上海住宅用地總價(jià)地王。
“2014年1月23日至今，在6天時(shí)間內，廣州前海、杭州以及上海等地都拍出了地王�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，這一輪地王出現的力度超過(guò)歷史紀錄，相比往年樓市最火爆期出現的地王，本輪地王的單價(jià)、總價(jià)都突破了市場(chǎng)的想象力。
售價(jià)或達8萬(wàn)元/平方米
1月28日，現場(chǎng)經(jīng)過(guò)28分鐘、154輪激烈廝殺，最終方興地產(chǎn)以101億奪得上海閘北區大寧路街道325街坊住宅用地，折合樓板價(jià)47609元/平方米，溢價(jià)率111.5%，成為上海住宅用地總價(jià)地王。
“此前，上海成交總價(jià)最高地塊為新鴻基217億元獲得的徐家匯地塊；單價(jià)最高為華僑城52783元/平方米獲得的蘇河灣地塊；溢價(jià)率最高為臨港新城地塊，溢價(jià)率高達445%�！鄙鲜鼋咏脚d地產(chǎn)的內部人士向《證券日報》記者表示，方興認為，從單價(jià)、總價(jià)和溢價(jià)率方面比較來(lái)看，該地都算不上上海新地王。
此外，該人士還向《證券日報》表示，該地塊位于上海內中環(huán)間，距離上海市中心人民廣場(chǎng)6公里，臨近1號線(xiàn)及南北高架，屬于上海大寧國際社區核心位置，區域配套完善，并擁有上海大學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。鑒于此，方興地產(chǎn)稱(chēng)，將把該地塊打造成高端住宅產(chǎn)品，成為中國第五座金茂府。
“方興地產(chǎn)目前在北京、蘇州等地運作的高端住宅非常成熟，在各地落地的金茂府項目都屬于市場(chǎng)頂級高端豪宅，因此運作上海大寧地塊對于在高端市場(chǎng)有經(jīng)驗和競爭力的方興地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險相對小很多�！睆埓髠ハ蛴浾弑硎�，該地塊周?chē)懈叨宋飿I(yè)售價(jià)目前已經(jīng)接近5萬(wàn)元/平方米，因此該項目預計未來(lái)售價(jià)將超過(guò)7萬(wàn)元/平方米。
“從該地周邊的住宅項目看，方興的項目未來(lái)入市價(jià)格在8萬(wàn)元-9萬(wàn)元∕平方米的可能性很大�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)也向《證券日報》記者表示，此外，預計2014年上海高端物業(yè)政策會(huì )有所放寬，方興地產(chǎn)或許瞄準了這一政策趨勢，從而積極補倉。
不過(guò)，嚴躍進(jìn)也向本報記者強調，該地塊總價(jià)和單價(jià)都較高，運營(yíng)該項目需要充足的資金，而且未來(lái)上市價(jià)格定價(jià)也對將項目取得預售許可證和銷(xiāo)售情況都有很大影響。
一、二線(xiàn)城市6天現3個(gè)地王
事實(shí)上，據中原地產(chǎn)監測數據顯示，2014年開(kāi)年之際，上海、廣州以及杭州等多個(gè)城市頻繁出現地王，房企在一、二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)競爭已經(jīng)愈發(fā)呈現白熱化趨勢。
1月23日，深圳前海地塊再受熱捧，商業(yè)用地T201-0080宗地公開(kāi)招標出讓以134億元、樓面地價(jià)28113元/平方米，再次刷新深圳單價(jià)、總價(jià)“雙料”地王紀錄。該地塊由美國兆華斯坦開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合深圳市前海國際能源金融中心摘得。
同日，杭州單價(jià)地王也再度誕生。融信投資集團以33.84億元奪下去年由于市場(chǎng)過(guò)熱而被暫停的杭州西湖區翠苑單元地塊，折合樓面地價(jià)為2.94萬(wàn)元/平方米。
更值得一提的是，北京市土地整理儲備中心最近發(fā)出公告，暫停出讓4宗用地。張大偉認為，這與北京土地市場(chǎng)1月份的活躍行情顯然不無(wú)關(guān)系，預計未來(lái)一周，上海仍有可能誕生單價(jià)地王。
張大偉稱(chēng)，2013年以來(lái)各地地王出現最頻繁，甚至成為普遍現象，一、二線(xiàn)城市只要出現土地交易，價(jià)格就飆升。
更為值得注意的是，大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區域內在售物業(yè)價(jià)格，尤其北京、上海、天津等地的地王，已經(jīng)秒殺了在售的絕大部分物業(yè)。
對此，有業(yè)內人士稱(chēng)為，以近期全國主要城市的地王為例，如果想達到房企預想的利潤空間，那么未來(lái)入市定價(jià)最起碼要高于現在周邊在售物業(yè)平均價(jià)格一半左右。此外，大型房企普遍預判，2014年地產(chǎn)行業(yè)資金鏈偏緊，同時(shí)，融資成本正在節節攀升，屆時(shí)入市地王或將面臨利潤被侵蝕，甚至消化緩慢等風(fēng)險。
不過(guò)，盡管如此，目前從全國土地市場(chǎng)看，2月份預計也將延續升溫趨勢。實(shí)際上，據中原地產(chǎn)監測，目前北京掛牌待售土地規模已經(jīng)達到了242萬(wàn)平方米，預計累計土地出讓金將突破300億元。
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