蘇州“最嚴限售令”的出臺，反映了地方政府抑制泡沫的急切心情。但“一刀切”的做法之下會(huì )帶來(lái)何種結果，人們無(wú)法預料。
日前，蘇州市政府出臺多條專(zhuān)門(mén)針對商業(yè)地產(chǎn)的調控政策，規定對于可分割出售類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)項目在預售前需劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)予以?xún)鼋Y，三年內不得銷(xiāo)售、抵押和轉讓?zhuān)瑫r(shí)，提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項目貨幣資本金監管標準，全面禁止“售后包租”。
一位在蘇州有投資的開(kāi)發(fā)商對《第一財經(jīng)日報》記者稱(chēng)，蘇州出臺商業(yè)地產(chǎn)“限售令”一方面是因為當地商業(yè)地產(chǎn)已出現過(guò)剩的苗頭，另一方面是因為不少采取“售后包租”的商業(yè)項目出現了“付不出租金、開(kāi)發(fā)商跑路”的現象，由此引發(fā)的一系列糾紛也讓地方政府非常頭疼。
但德融地產(chǎn)發(fā)布的報告認為，從實(shí)際情況看來(lái)，蘇州政府的這一政策可能會(huì )使中小乃至大開(kāi)發(fā)商對進(jìn)入蘇州市場(chǎng)產(chǎn)生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅貶值等現象。此規定雖然可能會(huì )刺破部分商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫并有效保護市場(chǎng)規范，但是對城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也帶來(lái)了不小的阻滯，所以這將會(huì )是一把“雙刃劍”。
商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩危機浮現
在業(yè)內人士看來(lái)，蘇州此次針對商業(yè)地產(chǎn)的調控政策可謂“極其嚴厲”。
這份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見(jiàn)》的文件規定，對于可分割出售類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)項目在預售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)予以?xún)鼋Y，具體為：建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的，按地上總建筑面積3萬(wàn)平方米劃定。凍結時(shí)間為三年。凍結期內不得銷(xiāo)售、抵押和轉讓。
蘇州為了限制商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行一輪相對強力的“限賣(mài)”，或是為了改變蘇州市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)剩的現狀。
據蘇州市商業(yè)聯(lián)合會(huì )于2013年年底發(fā)布的報告顯示，目前蘇州中心城區已建各類(lèi)購物中心超過(guò)40家，在建購物中心超過(guò)30家，總量已超過(guò)南京。自2012年以來(lái)，在中心城區新建的20家購物中心中，近半數經(jīng)營(yíng)情況不理想，存在商鋪、寫(xiě)字樓空置的現象，部分項目甚至無(wú)法正常開(kāi)業(yè)。
“按照國際標準，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個(gè)比較合量的參照值，但蘇州城區部分區域按照目前已建、在建、計劃建造的商業(yè)項目計算，人均商業(yè)面積將達到3平方米，有的甚至達到4平方米�！鄙鲜鲈谔K州有投資的開(kāi)發(fā)商表示。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴記者，不僅蘇州市區，蘇州下轄的昆山等地也存在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的情況�！疤貏e是2009~2010年那輪樓市投資熱潮，不少外行涌入商業(yè)地產(chǎn)，現在很多都深套在里面。2009年底，昆山遠郊有個(gè)開(kāi)發(fā)商以8000元/平方米的樓板價(jià)拿了一條建筑面積12萬(wàn)平方米的商業(yè)街，現在經(jīng)營(yíng)狀況極其慘淡�！�
被指“一刀切”
數據顯示，全球十大在建購物中心規模最大的城市中8個(gè)在中國，成都、沈陽(yáng)、天津等城市的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題屢屢被業(yè)內提及。蘇州率先預警樓市風(fēng)險，向商業(yè)地產(chǎn)“開(kāi)刀”，其他城市是否會(huì )跟進(jìn)效仿，成為業(yè)內關(guān)注的焦點(diǎn)。
薛建雄認為，蘇州的政策更多的是為了解決“售后包租”引發(fā)的問(wèn)題，針對商業(yè)地產(chǎn)的“限售令”，一些大城市如北上廣等，此前就有類(lèi)似的規定�！艾F在不少二三線(xiàn)城市都在大力建設新城，在這個(gè)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩是一種普遍現象，因此，一些與蘇州量級相同的城市，不排除出臺類(lèi)似的限制政策�！�
也有業(yè)內人士對蘇州的政策提出質(zhì)疑。一位不愿透露姓名的業(yè)內人士認為，針對商業(yè)地產(chǎn)的限制，北上廣等發(fā)達城市此前就有，但都僅限于項目層面，即在土地出讓時(shí)，就規定開(kāi)發(fā)商可以銷(xiāo)售的比例。蘇州規定所有可分割出售類(lèi)的商業(yè)項目在預售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)予以?xún)鼋Y，就有“一刀切”嫌疑。
德融地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的報告認為，類(lèi)似的政策條款在北上廣等一線(xiàn)城市出現的概率相對較小。首先根據市場(chǎng)趨勢，一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)在眾多利好下逐漸升溫，各類(lèi)開(kāi)發(fā)商聚集，但是這并不是說(shuō)沒(méi)有泡沫，只是更有可能政府愿意把泡沫“做實(shí)”，所以類(lèi)似的打壓暫時(shí)不會(huì )出現。其次，一線(xiàn)城市人口密集，商業(yè)潛力大，若用“限買(mǎi)限賣(mài)”方式打壓將會(huì )違背市場(chǎng)的發(fā)展趨勢。最后，一線(xiàn)城市的主要區域開(kāi)發(fā)過(guò)�，F象仍在可控范圍內。
整治“售后包租”再斷一臂
此次蘇州出臺的樓市新政，還對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的“售后包租”現象進(jìn)行了全面的禁止。
新政規定，將提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項目貨幣資本金監管標準，在現行標準上增加50%。根據項目工程建設進(jìn)度，商業(yè)房地產(chǎn)項目按基礎完成、結構封頂分別解款30%、20%，在預售階段如無(wú)售后包租現象，在項目竣工交付后一個(gè)月內全額解款。如出現“售后包租”現象，貨幣資本金余額部分將予以?xún)鼋Y，直至整改完成。
所謂“售后包租”，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品房出售給購房人，但是購房人并不用于自住，而是交給開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的代理機構用于經(jīng)營(yíng)，并定期向購房人支付租金的一種銷(xiāo)售方式。由于國家相關(guān)部門(mén)早已原則上禁止“售后包租”模式，故不少開(kāi)發(fā)商就想出了“售租分離”的模式來(lái)打政策的“擦邊球”。
30%的限售，加上“售后包租”大門(mén)的關(guān)閉，無(wú)疑將讓蘇州開(kāi)發(fā)商資金困難問(wèn)題凸顯。前述不愿透露姓名的業(yè)內人士表示，蘇州這樣的城市，商業(yè)地產(chǎn)多由本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，這些開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力普遍不強，因此往往通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、散售的經(jīng)營(yíng)模式。政府出臺新政的目的是，萬(wàn)一這些項目運營(yíng)不善，可以將資產(chǎn)用來(lái)抵押，以此來(lái)降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險。但這樣的“兜底”政策只能相對保障投資者的權益，并不能根本解決商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題。
而一位在昆山有過(guò)商業(yè)地產(chǎn)投資的人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“‘售后包租’是目前蘇州很多開(kāi)發(fā)商用于資金回籠的主要方式，如果受限，實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商資金流會(huì )受阻，從而帶來(lái)更多的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)困難�！�
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