地價(jià)漲了，房?jì)r(jià)會(huì )接著(zhù)漲嗎
2013年全國土地收入首超4萬(wàn)億元，6年累計收入15.6萬(wàn)億元
地王頻出的2013年，最終給中國土地市場(chǎng)豎起了新的標桿：財政部最新數據顯示，2013年全國國有土地使用權出讓收入高達41250億元，這創(chuàng )出了土地市場(chǎng)有史以來(lái)的新高。而且自2008年以來(lái)，6年間全國國有土地使用權出讓收入已經(jīng)高達15.6萬(wàn)億元。
多位業(yè)內人士指出，數字背后，地價(jià)的不斷上漲是重要原因。而地價(jià)上漲或又將助推高房?jì)r(jià)，面包與面粉之間的游戲和爭議又將上演。
土地總收入超4萬(wàn)億創(chuàng )新高
剛剛過(guò)去的一年，地方政府的錢(qián)包明顯鼓了起來(lái)。財政部國庫司日前發(fā)布的一份報告顯示，2013年地方政府性基金收入(本級)48007億元，同比增長(cháng)40.3%。
對于地方政府性基金收入在2013年呈現出迅速增加的態(tài)勢，究其原因，財政部的報告指出，主要是土地出讓合同成交價(jià)款增加較多：國有土地使用權出讓收入41250億元，比上年增加12732億元，增長(cháng)44.6%。這是國有土地使用權出讓收入首次突破4萬(wàn)億元。同時(shí)，土地收入占地方政府基金收入的比重高達86%。
專(zhuān)家指出，雖然地方政府性基金收入并不在目前地方財政收入的統計口徑中，但數據顯示，土地財政仍然是地方財政收入的重要支撐。
多個(gè)地方的土地市場(chǎng)印證了這種走勢。以北京為例，2013年北京共出讓土地建筑面積達2380萬(wàn)平方米，總地價(jià)1822億元，創(chuàng )北京土地市場(chǎng)新高。而在杭州，2013年土地成交200多宗，入賬1300多億元，同比增長(cháng)110%以上，比2009年高出近300億；其中主城區成交100宗，出讓收入為840.77億，同比增98%。
《中國經(jīng)濟周刊》記者查閱財政部國有土地使用權出讓收入數據發(fā)現，該數據在2012年為28517億元，2011年為33173億元，2010年為29109.94億元，2009年是13964.76億元，2008年則是10375億元。2008—2013年，地方政府國有土地使用權出讓收入合計達15.6萬(wàn)億元。
量?jì)r(jià)齊漲助推地價(jià)狂飆
對于2013年全國土地使用權出讓收入總價(jià)創(chuàng )歷史性新高，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，從市場(chǎng)表現來(lái)看，主要是兩個(gè)原因，一是土地成交數量出現增長(cháng)，二是土地成交均價(jià)在上漲。
國家統計局日前公布的數據顯示，2013年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)8.8%；土地成交價(jià)款9918億元，增長(cháng)33.9%。
朱光告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，從近年來(lái)的土地購置面積走勢看，2012年年初以后，市場(chǎng)供應冷清，企業(yè)拿地意愿較弱，土地購置面積同比步入下跌區間，但下半年隨著(zhù)優(yōu)質(zhì)地塊入市，供地增加，企業(yè)拿地意愿回升。2013年以來(lái)，土地市場(chǎng)伴隨樓市回暖日益火爆，龍頭企業(yè)集中拿地，土地購置面積同比再次反彈向上。
另?yè)䴗y算，2013年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)2555元/平方米，同比增長(cháng)23%。
朱光表示，從近年來(lái)土地價(jià)格走勢看，2011年在國家樓市調控背景下，市場(chǎng)轉冷，開(kāi)發(fā)商拿地更顯謹慎與理性，土地價(jià)格出現回落。2012年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現反轉的大環(huán)境下，土地市場(chǎng)也先抑后揚，帶動(dòng)全年土地平均購置價(jià)格觸底回升。進(jìn)入2013年，樓市持續升溫，雖然國土部要求年內禁出地王，但房企拿地勢頭不減，同時(shí)部分地方政府為獲取土地出讓金，積極推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)競爭活躍，也導致土地價(jià)格繼續上揚。
2013年8月26日，《中國經(jīng)濟周刊》發(fā)布的《2013年中國地王圖》數據顯示，2013年以來(lái)，各大房企在全國跑馬圈地，部分城市的地王價(jià)格創(chuàng )出了史無(wú)前例的新高。在北京、上海、廣州、杭州等城市，地王一浪高過(guò)一浪。以上海為例，2013年5月9日，浦東新區世博會(huì )地區A09A-02地塊經(jīng)過(guò)200多輪競價(jià)，最終被一家臺灣企業(yè)Maxbase
Holdings
limite以12.12億元拍得，樓面單價(jià)為39932元/平方米，溢價(jià)率高達47.5%，打破了2011年以來(lái)的上海土地成交紀錄。不料，這一紀錄僅僅持續了幾小時(shí)，同一區域A09B-02地塊被遠東新世紀(13.71,
0.00, 0.00%)中國投資有限公司以9.78億元摘得，成交樓面單價(jià)高達40079元/平方米，成為單價(jià)地王。
地方政府降房?jì)r(jià)的決心大打折扣？
2013年土地市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升的勢頭已經(jīng)延續到2014年。今年1月，多個(gè)城市的土地市場(chǎng)依然十分火爆。北京今年1月成交的土地建筑面積就高達344萬(wàn)平方米，成交總價(jià)高達406億元，土地收入同比大幅增長(cháng)。
上海易居房地產(chǎn)研究院2月11日的報告顯示，1月，包括北京在內的10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2636萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24.7%，同比增長(cháng)1.3%；土地出讓金收入1436億元，環(huán)比增長(cháng)56.6%，同比增長(cháng)155.2%；土地成交均價(jià)為5449元/平方米，環(huán)比增長(cháng)108%，同比增長(cháng)151.9%。
多位業(yè)內人士表示，面粉漲價(jià)了，面包自然會(huì )漲價(jià)。同理，地價(jià)的進(jìn)一步上漲，無(wú)疑將為房?jì)r(jià)上漲提供新的動(dòng)力，畢竟土地是房?jì)r(jià)成本的重頭。而且土地收入的不斷增加，表明了地方政府對賣(mài)地更加依賴(lài)，未來(lái)地方政府降房?jì)r(jià)的決心將大打折扣。
記者在北京走訪(fǎng)發(fā)現，由于地價(jià)的高漲，位于北京東五環(huán)望京區域一項目的開(kāi)盤(pán)價(jià)已經(jīng)高達9萬(wàn)多元/平方米，而去年同質(zhì)的周邊項目?jì)H賣(mài)到5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米，這一新價(jià)碼被多位業(yè)內人士驚嘆為天價(jià)。
朱光表示，盡管地價(jià)有所上漲，但是同時(shí)供應量也有所增加，這或許將對房?jì)r(jià)產(chǎn)生一定的抑制。
對此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，2013年北京商業(yè)住宅用地供應總量較2012年增加了兩倍，達到978萬(wàn)平方米，其中滿(mǎn)足民生住房的比例達到70%，這表明在政府著(zhù)力建立行業(yè)長(cháng)效機制的背景下，是要通過(guò)增加市場(chǎng)供應、遏制投機保障剛需，來(lái)調控市場(chǎng)。
值得警惕的是，一線(xiàn)城市的高地價(jià)正在向部分二線(xiàn)城市蔓延。上海易居房地產(chǎn)研究院的數據顯示，今年1月，二線(xiàn)典型城市土地成交均價(jià)2986元/平方米，環(huán)比增長(cháng)86.2%，同比增長(cháng)78.9%，土地價(jià)格快速上升。
朱光分析表示，主要是近期一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)競爭激烈，部分房企將戰略目光轉向二線(xiàn)城市，拉動(dòng)了二線(xiàn)城市土地價(jià)格的上行。在部分供應量相對較大的二三四線(xiàn)城市，如果地價(jià)進(jìn)一步上漲，其市場(chǎng)風(fēng)險必然將會(huì )加劇，投資者不可太過(guò)盲目。
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