關(guān)于負債率，萬(wàn)科最近也在研究，據東方證券分析，2012年開(kāi)發(fā)類(lèi)的房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率是65%，龍頭企業(yè)的平均負債率是43%，那么現金比例普遍都偏低；負債率，從過(guò)去1年來(lái)看，大城市的開(kāi)發(fā)商，尤其土地價(jià)格高的城市的開(kāi)發(fā)商，負債率有非常嚴重的上漲現象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業(yè)拿地還有一個(gè)打法，就是拿到貴的地以后，去找金主去借錢(qián)，這些錢(qián)借來(lái)，用股權制抵押，有若干個(gè)項目已經(jīng)到了實(shí)際拿地開(kāi)發(fā)企業(yè)的真實(shí)股權已經(jīng)降到了只占幾的地步，大量的股權已經(jīng)在金主的手里了。但金主的錢(qián)好多都很貴、很高，因此這些項目能不能經(jīng)得住銷(xiāo)售緩慢的考驗是未來(lái)一個(gè)很大的問(wèn)題。
因此，有一個(gè)結論，宏觀(guān)大調控，2014年對房地產(chǎn)市場(chǎng)，確實(shí)有較大的變化，政府2014年以來(lái)，想法也很多，穩增長(cháng)壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個(gè)中國經(jīng)濟在艱難中復蘇，實(shí)際上也帶有不確定性，那么另外一個(gè)，過(guò)去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發(fā)客戶(hù)短期對市場(chǎng)的觀(guān)望，形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動(dòng)了，也是一個(gè)特征，但是從北京、上海目前來(lái)看，供需矛盾仍然沒(méi)有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。在此也說(shuō)下萬(wàn)科對北京市場(chǎng)到今年年底和明年年初的一個(gè)判斷：因為我也參與了市政府的一些會(huì )，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會(huì )要上市的時(shí)候，北京大概會(huì )出現42個(gè)樓面地價(jià)5萬(wàn)-12萬(wàn)之間的樓盤(pán)，這40多個(gè)樓盤(pán)分布的位置，那里都有，但是有一個(gè)現象，基本上沒(méi)一個(gè)在5環(huán)路里邊的，套數依據容積率估算，大致在4萬(wàn)-5萬(wàn)套數之間，但這里面還不包括商改住，如果恒大最近拿的這塊地要商改住的話(huà)，還有一大批房子要入市，因為北京在2013年賣(mài)的地，已經(jīng)有一半以上不是住宅用地了，是商業(yè)用地，但這些拿了商業(yè)地塊的企業(yè)，基本上沒(méi)什么想做商業(yè)，都在想商改住，如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓面價(jià)不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會(huì )有一批以4-5萬(wàn)元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說(shuō)。這些價(jià)格區間的房子，將成為一個(gè)相當大的一批量出現在市場(chǎng)上。
我對這批房子，我本人是持一個(gè)相對悲觀(guān)的態(tài)度，因為我覺(jué)得，北京取消限購，幾乎無(wú)望，繼習大來(lái)了以后，親自制定了北京未來(lái)的發(fā)展方向，基本上對北京是一個(gè)嚴厲的限制政策，我不認為在未來(lái)的3-5年內，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這么多房子涌向市場(chǎng)，再加上反腐敗，我作為一個(gè)從業(yè)人士，是非�？粗氐摹，F在北京市年情好的時(shí)候，一年7-8萬(wàn)套，加上二手房，13-14萬(wàn)套，大約就是20萬(wàn)套，這樣的一個(gè)穩定數字。因此，如果突然間在這個(gè)市場(chǎng)中跑進(jìn)來(lái)5萬(wàn)多套都是5萬(wàn)元左右的房子，我不知道這個(gè)剛需是什么人，剛到樓面地價(jià)都是5萬(wàn)的人，我覺(jué)得我自己都不剛(指毛大慶本人)，不知道誰(shuí)還那么剛，在做的有多少人覺(jué)得5萬(wàn)元的價(jià)格很容易(會(huì )場(chǎng)有很多人都笑)，我個(gè)人認為萬(wàn)科的職工，在房地產(chǎn)圈里，收入還算可以，我看也沒(méi)有什么人能買(mǎi)得起這樣的房子，以上是市場(chǎng)目前的分析。
下面是我的另一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，對于中國房地產(chǎn)未來(lái)，還是有一些值得我們小心的地方，觀(guān)點(diǎn)之一：住房供應是不是還嚴重不足，過(guò)去一年多，我們一直在研究，對于這個(gè)問(wèn)題，發(fā)達國家有一個(gè)數字，穩定城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在戶(hù)均1.1套，人均1.1間，就說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)比較穩定。這個(gè)戶(hù)均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來(lái)看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現在的庫存都算上，事實(shí)上已經(jīng)很足了，這是一個(gè)值得觀(guān)察的數據。那么這個(gè)數據用什么尺子來(lái)量呢，我們現在有一個(gè)尺子，叫城市的年千人套數，它代表住宅水平和推斷市場(chǎng)供應容量，它是國際上用來(lái)衡量的一個(gè)重要指標(會(huì )場(chǎng)沒(méi)有一家企業(yè)用此尺子衡量)。
在此給大家分下：中國千人建設套數，按照竣工口徑來(lái)看，2009-2011年，我們全社會(huì )住房竣工面積，年均18.5億平方，折合每年平均建設1627萬(wàn)套，千人的建設套數為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數801萬(wàn)套，千人的套數為12，按照竣工口徑來(lái)看，近幾年中國的千人套數相當于其他國家的峰值水平，已經(jīng)觸頂，但尚可接受，這個(gè)結論忽略?xún)蓚�(gè)未考慮因素：一個(gè)我國目前的竣工遠遠低于開(kāi)工，大量的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權房、私人建房并沒(méi)有統計在數據之內，我們看了主要國家的經(jīng)歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典，即使在城市化的高度進(jìn)程之中或者全球房地產(chǎn)最高景氣年代，除了韓國、日本以外，一般沒(méi)有超過(guò)12的，所有國家都沒(méi)有超過(guò)14；按照商品房開(kāi)工口徑來(lái)看，中國千人建設套數本世紀以來(lái)，其實(shí)在不斷攀升，從世紀初的5(2000年的5)到2011年已經(jīng)突破20，近年來(lái)的保障房，如果加在一起計算，年開(kāi)工均在千萬(wàn)套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權房、私人建房等等，2011年中國的千人建設套數，已經(jīng)達到了35套，這是人類(lèi)歷史上從未出現過(guò)的高端，說(shuō)明我們的建設量和未來(lái)的再投資源從量上講，是相當不少的。