從分城市類(lèi)型來(lái)看，一線(xiàn)城市相對來(lái)講還比較合理，在10-15相對較合理的水平；三、四線(xiàn)城市的趨勢和全國的均速比較類(lèi)似，問(wèn)題最大的，其實(shí)是在二線(xiàn)城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開(kāi)工套數，已經(jīng)達到了30，是比較嚴峻的局面。我們將城市做了一個(gè)列表，比較嚴重的有呼和浩特，近3年的平均數已經(jīng)達到了70，沈陽(yáng)為49，西安為38，貴陽(yáng)為37等都是名列前茅的城市，二線(xiàn)城市排前10為的合肥、貴陽(yáng)、重慶、長(cháng)春、大連、昆明；商品住房千人開(kāi)工套數26個(gè)三、四線(xiàn)城市中2006年只有一半高于15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高于15，除了佛山、泉州、溫州沒(méi)超過(guò)15以外，其他全部高過(guò)15，其中最恐怖的一個(gè)城市叫營(yíng)口，千人開(kāi)工套數瘋狂增長(cháng)，近3年平均平均高達93.3，已經(jīng)到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話(huà)，全國住房供應不足的情況，其實(shí)從2009年內已經(jīng)開(kāi)始出現拐點(diǎn)，那么過(guò)去3年，中國住房已經(jīng)創(chuàng )造了人類(lèi)歷史上的高位。對于能夠吸引新投資移民和外來(lái)移民的城市，商品住房千人年開(kāi)工套數在20----25仍然是安全的，一線(xiàn)城市在本世紀初普遍處于這個(gè)水平，個(gè)別二線(xiàn)城市長(cháng)期超過(guò)30乃至40，不能不引起高度警惕，二線(xiàn)城市的透支程度是最值得關(guān)注的，可能會(huì )超過(guò)三、四線(xiàn)城市，但是三、四線(xiàn)城市的吸引能力和投資能力不足，導向能力不如二線(xiàn)城市，以上是幾個(gè)要點(diǎn)。
總的來(lái)說(shuō)，中國商品房新開(kāi)工已經(jīng)達到極限，未來(lái)仍然能保持增長(cháng)的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線(xiàn)城市，我們認為他的增長(cháng)性還有潛力。至于住房的價(jià)格是否還有上漲的空間，對于庫存比例很高、積壓很高的城市來(lái)說(shuō)，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出臺幾萬(wàn)億。從一線(xiàn)城市來(lái)看，全世界的房?jì)r(jià)，城市中心房?jì)r(jià)中位數排在前10位的香港、新加坡、倫敦、臺北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經(jīng)進(jìn)入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房?jì)r(jià)已經(jīng)超越了東京和紐約。我們這次在美國看，實(shí)際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價(jià)大概在6-7萬(wàn)人民幣。
再看土地總價(jià)值，是監測不動(dòng)產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要指標，隨著(zhù)地價(jià)的大幅上漲，我們看日本在房地產(chǎn)泡沫以前，其實(shí)他的土地總價(jià)值占GDP的一個(gè)比例關(guān)系，我們進(jìn)了分析，1990年，東京土地的價(jià)值是4.1萬(wàn)億美元(土地價(jià)值計算有公式)，與美國全國的土地價(jià)值相當，大約占美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價(jià)值在5.7萬(wàn)億美元，約占美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價(jià)值約為10萬(wàn)億美元，占美國同期GDP的61.6%，所以這是一個(gè)非�？膳碌臄底�。
至于房?jì)r(jià)的收入比，都不用說(shuō)，中國都不屬于低的。所以從很多角度上看，中國房?jì)r(jià)在短時(shí)間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數據表明，2013年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在和日本、香港泡沫化類(lèi)似的特征；那么從房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)租金比的數據來(lái)看，北京、上海的攀升速度已經(jīng)達到或接近日東京、香港泡沫化時(shí)期的水平。因為房地產(chǎn)是一個(gè)非常明顯的周期性行業(yè)，發(fā)達經(jīng)濟體歷史上發(fā)生過(guò)的事情，很可能在中國的未來(lái)重現，有必要了解他們在發(fā)生泡沫化時(shí)期數據之間的邏輯關(guān)系，便于我們來(lái)規避我們可能出現的情況。
最后我想說(shuō)經(jīng)濟大背景和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系、以及和人口結構化值得關(guān)注的觀(guān)點(diǎn)，一個(gè)習和李，現在采取的經(jīng)濟解決方案的態(tài)度，我個(gè)人認為從政治改革和經(jīng)濟措施兩點(diǎn)上講，他們使出來(lái)的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個(gè)根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無(wú)論從腐敗問(wèn)題的態(tài)度，到對于經(jīng)濟措施手法的變化，基本上都是一個(gè)告別的態(tài)度，不能說(shuō)決裂，但起碼是切斷關(guān)系的態(tài)度，這個(gè)態(tài)度是明顯的，或者說(shuō)已經(jīng)明確的表達出來(lái)。意思就是說(shuō)過(guò)去的10多年或者再長(cháng)一點(diǎn)時(shí)間，經(jīng)濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段，這個(gè)手段加上我們沒(méi)有在創(chuàng )新領(lǐng)域或者投資引導上加以正確的引導，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產(chǎn)中，當然包括基礎建設投資和固定資產(chǎn)投資，但是這些等等的東西都是不為未來(lái)創(chuàng )造價(jià)值的行業(yè)，都是一時(shí)快樂(lè )的行業(yè)，這個(gè)狀態(tài)，我想我們所有房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，我們享受了過(guò)去這樣的快樂(lè )，但是不代表對國家就是健康的，個(gè)人是這么考慮問(wèn)題的。這樣的一個(gè)狀態(tài)下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個(gè)毒品之后的狀態(tài)，當然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢(qián)，不斷弄錢(qián)，就不斷弄土地財政。這有一個(gè)特別怪異的現象，這樣的一個(gè)情況，銀行還高利潤，這實(shí)際上經(jīng)濟有很多很多潛在的泡沫在里面，要和這個(gè)事情告別，采取一個(gè)紀律性的、有制約的金融手段，還是一個(gè)放縱的金融措施，對此，我們有大量的經(jīng)濟學(xué)家，說(shuō)國家還有很大的基礎建設投資，以這個(gè)來(lái)告訴大家GDP還有強大的動(dòng)力，但實(shí)際上毛病就出在國家一直對固定資產(chǎn)和基礎設施大力度的投資，但事實(shí)上遠遠沒(méi)有支撐創(chuàng )造性企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和中小企業(yè)的發(fā)展，對于社會(huì )投資的效率來(lái)說(shuō)，這種投資的效率是最差的；對于國有企業(yè)、壟斷企業(yè)，對于這種固定資產(chǎn)投資的投資，是最產(chǎn)生不了對未來(lái)的創(chuàng )收作用，如果你對民營(yíng)企業(yè)、自主創(chuàng )新企業(yè)進(jìn)行投資的話(huà)，那完全是另外一個(gè)局面，這些行業(yè)會(huì )自己找到他未來(lái)的生存空間，它的創(chuàng )造力很強，所以，是不是這一代人要在這一點(diǎn)上采取堅決果斷的措施，今天只能看見(jiàn)他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來(lái)他在什么上面去鼓勵和發(fā)展，所以，這個(gè)還是一個(gè)尾號。