5月13日，一份會(huì )議紀要觸動(dòng)了金融、房地產(chǎn)兩大領(lǐng)域的敏感神經(jīng)。
這份材料稱(chēng)，5月12日，央行召集了商業(yè)銀行行長(cháng)，要求各銀行合理發(fā)放個(gè)人住房貸款，央行副行長(cháng)劉士余主持會(huì )議并表示，根據市場(chǎng)需求，優(yōu)先確保住房消費貸款的資源配置。央行于5月13日下午發(fā)布消息，證實(shí)了這一會(huì )議的真實(shí)性，官方公布的會(huì )議內容與網(wǎng)傳內容基本相符。
高登資本首席經(jīng)濟學(xué)家付立春對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，首套房貸的緊張可能會(huì )造成房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著(zhù)陸，這對銀行資產(chǎn)也會(huì )造成沖擊，會(huì )影響貸款秩序。此次會(huì )議明確了監管層對房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，即對一套房貸款允許甚至鼓勵，對二套房和多套房貸款的暫停發(fā)放持默許態(tài)度。
實(shí)際上，央行力挺首套房貸需求，體現了一直以來(lái)的差別化房貸政策，并不意味著(zhù)房地產(chǎn)調控方向的變化。
銀行對房貸“又愛(ài)又恨”
自去年下半年以來(lái)個(gè)人住房出現“貸款難”情況，監管層也因此對銀行進(jìn)行窗口指導。流動(dòng)性緊張的局面困擾了商業(yè)銀行半年，而這也是個(gè)人住房貸款審批“遙遙無(wú)期”的半年。據《每日經(jīng)濟新聞》記者與商業(yè)銀行的多次交流，許多原本在2013年就應該發(fā)放的個(gè)人住房貸款，由于銀行的額度緊張，只能積壓到2014年初才發(fā)放。
這一情況在今年以來(lái)已經(jīng)逐步得到緩解，隨著(zhù)銀行資金市場(chǎng)利率下降，流動(dòng)性有所恢復，部分商業(yè)銀行加快了個(gè)人住房貸款的發(fā)放�！澳瓿踉诠ば修k理的貸款，因為是首套房，利率是基準利率，從審批到下發(fā)貸款約一個(gè)月�！鄙钲谝晃毁彿空弑硎�。
但一位不愿意透露姓名的城商行管理人士表示，盡管地方政府刺激房地產(chǎn)的態(tài)度很明顯，但銀行在房貸問(wèn)題上的態(tài)度近期已是十分審慎�！艾F在市場(chǎng)資金價(jià)格仍然比較高，不如投放到其他領(lǐng)域，因為房貸業(yè)務(wù)不賺錢(qián)�！�
央行在公告中稱(chēng)，會(huì )議對進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)提出，要合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求�？茖W(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財務(wù)可持續、風(fēng)險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。
根據年報，2013年工行個(gè)人住房貸款增加3796.44億元，增長(cháng)28.3%，占個(gè)人貸款增量的86.2%。建行2013年個(gè)人住房貸款增加3514.62億元，增幅22.99%。
平安銀行相關(guān)負責人表示，“去年以來(lái)，根據我行差異化經(jīng)營(yíng)戰略，信貸資源向小微業(yè)務(wù)、無(wú)抵押貸款業(yè)務(wù)、汽融業(yè)務(wù)等戰略業(yè)務(wù)傾斜。對于傳統房貸這類(lèi)市場(chǎng)調控需求較高的業(yè)務(wù)，有意識進(jìn)行了壓縮�！彼硎�，該行會(huì )優(yōu)先支持自住性住房的貸款需求，限制投機性住房業(yè)務(wù)。
招行人士則表示，對個(gè)人住房貸款，具體會(huì )根據貸款人資質(zhì)、風(fēng)險等情況可能會(huì )有差異化的風(fēng)險定價(jià)。
付立春表示，銀行對住房貸款可以說(shuō)又愛(ài)又恨，態(tài)度一直很猶豫，已經(jīng)發(fā)放的貸款由于房?jì)r(jià)拐點(diǎn)可能到來(lái)而需要承擔風(fēng)險，惜貸是因為自身資金能配置的并不多等原因�，F在銀行整體資金面并不是很緊張，更多是商業(yè)行為的影響。
調控不能“誤傷”剛需
5月13日流傳出來(lái)的會(huì )議紀要顯示，各家商業(yè)銀行提出的房貸難題主要是受市場(chǎng)需求和資金成本上升的影響，按揭貸款定價(jià)有所提高。受貸款規模影響，房貸有積壓不能放款，影響了放款效率，還沒(méi)有發(fā)生大規模的棄房貸現象。嘗試個(gè)貸資產(chǎn)證券化的渠道，但因為房貸7折利率低，轉讓不出去。
會(huì )議紀要顯示，央行副行長(cháng)劉士余強調了個(gè)人住房貸款的重要性，他表示，個(gè)人住房貸款有經(jīng)濟增長(cháng)的穩定功能，商業(yè)銀行的房貸利率應在保本微利的水平，不能過(guò)分追求高收益。央行可以幫助銀行之間協(xié)調住房貸款的規模。此外，還要持續關(guān)注房貸的不良率情況。
付立春認為，首套房貸的緊張可能會(huì )造成房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著(zhù)陸。此次會(huì )議明確了監管對房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，即對一套房貸款允許甚至鼓勵，對二套房和多套房貸款的暫停發(fā)放持默許的態(tài)度。
數據顯示，我國一季度房地產(chǎn)投資增速下滑是影響固定資產(chǎn)投資增速下滑的一個(gè)原因。房?jì)r(jià)也出現了明顯分化，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)溫和上漲，二線(xiàn)城市有所松動(dòng)，一些住房存量比較多的三四線(xiàn)城市出現下降。
“對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策限制應該更嚴格�！庇钊鸱康禺a(chǎn)發(fā)展有限公司中華區首席代表兼總經(jīng)理白兮表示，央行短期內力挺個(gè)人住房貸款的態(tài)度是沒(méi)有問(wèn)題的，但針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銀根依然在收緊。他認為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制大政策沒(méi)有變，央行的會(huì )議僅僅說(shuō)明，目前個(gè)人住房按揭貸款的首付比例和利率已經(jīng)足夠高了，不能因為對房地產(chǎn)市場(chǎng)的收緊而打擊到真正的需求，限制到剛需人群。
央行力挺首套房房貸需求，體現了一直以來(lái)的差別化房貸政策，并不意味著(zhù)房地產(chǎn)調控方向的變化，市場(chǎng)不宜過(guò)多解讀。差別化房貸政策，簡(jiǎn)單而言即對保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費予以支持，同時(shí)堅決抑制投機投資性購房需求，對前者給予政策性貸款優(yōu)惠，而對后者嚴格貸款投放，增加其投資成本。
“差別化房貸政策具有穩增長(cháng)、保民生、抑投機的多重功能，是金融調控部門(mén)對房地產(chǎn)貸款一以貫之的原則，迄今并未發(fā)生根本改變�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示。（每日經(jīng)濟新聞）
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