正在建設中的順昌縣余坊新城航拍圖。（徐華山　攝）

　　最近，在福建南平武夷山市一處征遷現場(chǎng)，記者看到開(kāi)發(fā)商打出的大幅廣告：“房票來(lái)了，你準備好了嗎？”

　　何為“房票”？最高人民法院的《行政裁定書(shū)》這樣表述：“房票是產(chǎn)權調換方式中的操作方法，是征收人與特定被征收人及安置房源企業(yè)之間的結算憑證?！?/p>

　　今年4月以來(lái)，福建省南平市各縣（市、區）嘗試用“征遷+房票”方式去化商品房庫存。據統計，截至8月31日，南平市共完成拆遷172萬(wàn)平方米，房票安置簽約80萬(wàn)平方米（包括現金安置、安置房安置），拆遷戶(hù)使用房票購房28萬(wàn)平方米。在“征遷+房票”的刺激下，僅8月份全市商品房銷(xiāo)售網(wǎng)簽面積就達31.3萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)24.8%，環(huán)比增長(cháng)117%。

　　激活縣城樓市

　　南平市位于閩北山區，市、縣兩級財力較弱，存量商品房去化壓力較大。該市住建局副調研員鄭燦華介紹說(shuō)，今年4月，南平市各縣（市、區）啟動(dòng)舊城改造片區開(kāi)發(fā)“百日攻堅”行動(dòng)，在改善人居環(huán)境、消除安全隱患、提升城市品質(zhì)的同時(shí)，釋放住房剛需；同時(shí)出臺房票安置政策，讓拆遷戶(hù)持優(yōu)惠的房票在縣域內購房，快速去化庫存，迅速完成安置。房票還在一定程度上緩解了地方政府拆遷短期資金壓力。

　　清澈的富屯溪從順昌縣城穿城而過(guò)，河的一邊是成片的老舊低矮小區，另一邊是剛開(kāi)發(fā)的商品房樓群。但在過(guò)去，面對7000元/平方米左右的價(jià)格，老舊小區的群眾很難有機會(huì )住進(jìn)新房。如今，“征遷+房票”使二者“握手”。

　　“百日攻堅”行動(dòng)開(kāi)始后，南平順昌縣選擇的首個(gè)征遷目標是城北片區。該區域面積580畝，包括貯木場(chǎng)、機磚廠(chǎng)等老舊小區，房屋大多低矮破舊，生活配套設施差、安全隱患多。截至目前，這里已完成拆遷13.18萬(wàn)平方米，采用房票安置簽約面積12.98萬(wàn)平方米，征遷戶(hù)使用房票購房網(wǎng)簽備案面積4.39萬(wàn)平方米。

　　順昌縣副縣長(cháng)李軍介紹說(shuō)，該縣以房票優(yōu)惠政策激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。對于選擇房票安置的征遷對象，每平方米補償金額為7320元，且征遷面積小于30平方米的按照40平方米補償安置，大于30平方米且小于50平方米的按照50平方米補償安置。而對選擇現金補償的安置對象，征遷按每平方米4260元的評估價(jià)進(jìn)行補償，且沒(méi)有面積優(yōu)惠。

　　相較于現金補償，房票安置每平方米補償價(jià)格提升約72%，征遷面積計算較實(shí)際面積提升35%以上，優(yōu)惠政策引導八成以上征遷戶(hù)選擇房票安置?？h政府還提供247套高品質(zhì)低價(jià)格安置現房供持房票者挑選，這批房源均價(jià)為5846元/平方米，比周邊商品房?jì)r(jià)格低1000元。

　　順昌縣規定，拆遷戶(hù)手中的房票須在2年內在本縣域內購房，不兌現現金。相關(guān)人士算了一筆賬，如果拆遷戶(hù)拆遷計算面積是50平方米，就可以拿到36萬(wàn)多元的房票，拿房票購房具備團購性質(zhì)，開(kāi)發(fā)商還會(huì )打折。拆遷戶(hù)只需添加少量金錢(qián)就可以購買(mǎi)七八十平方米的安置房或商品房，改善居住環(huán)境。

　　順昌縣住建局局長(cháng)劉生興說(shuō)，8月份全縣零星銷(xiāo)售商品房28套，而房票銷(xiāo)售438套。目前全縣在售7個(gè)樓盤(pán)都愿意收房票賣(mài)房，其中最大的一個(gè)樓盤(pán)已收價(jià)值1億多元房票，另一個(gè)擁有200多套房源的小樓盤(pán)今年以來(lái)零星銷(xiāo)售只有5套，但房票銷(xiāo)售已達6000多萬(wàn)元，還有一個(gè)樓盤(pán)也收了3000多萬(wàn)元房票。

　　撬動(dòng)三方利益共同點(diǎn)

　　“征遷+房票”模式在南平多地顯現成效。

　　光澤縣住建局局長(cháng)黃輝介紹說(shuō)，南平市各縣（市、區）結合實(shí)際、因地制宜，制定的房票政策不盡相同。光澤縣的房票優(yōu)惠是：設定拆遷戶(hù)拿現金是100%，拿房票購政府安置房、商品房、二手房則分別獎勵15%、10%、5%，同時(shí)開(kāi)發(fā)商打折優(yōu)惠。該縣商品房庫存不多，所以把二手房納入房票購房范圍，開(kāi)發(fā)商收的房票1個(gè)月后即可兌現。

　　截至8月31日，南平光澤縣已完成征遷簽約679戶(hù)，完成拆除面積14.93萬(wàn)平方米，采用房票安置共計550戶(hù)、12.16萬(wàn)平方米，房票購房網(wǎng)簽備案面積2.6萬(wàn)平方米。僅8月份，當地就去化商品房207套、安置房109套，成交二手房49套。此外，群眾手中還持有近10萬(wàn)平方米的房票可用于購房。

　　光澤縣副縣長(cháng)張建平說(shuō)，“征遷+房票”催生了剛需，再加上光澤縣庫存不多、房票及時(shí)兌現等有利因素，開(kāi)發(fā)商看到了商機，從而激活了土地出讓市場(chǎng)。今年上半年該縣成功出讓商住用地170畝、出讓金3.2億元，預計下半年還可出讓54畝，實(shí)現收入1.2億元。

　　武夷山市是南平的知名旅游城市，商品房庫存較多，去化壓力較大。但在“征遷+房票”刺激下，8月份當地銷(xiāo)售商品房6.36萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)154%，1個(gè)月去化9%。該市還引入“電子房票”系統，具有自動(dòng)結算功能，并與商品房網(wǎng)簽系統、預售資金監管系統數據互通，既提高效率又降低了操作風(fēng)險。

　　武夷山市住建局局長(cháng)王樂(lè )說(shuō)，在當下房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、庫存多的背景下，房票的使用實(shí)現了各方共贏(yíng)。未使用房票時(shí)，房屋征收不能直接推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇，而房票則實(shí)實(shí)在在讓商品房市場(chǎng)重新活躍起來(lái)，減緩了房地產(chǎn)企業(yè)現金流壓力，提振了對未來(lái)市場(chǎng)的信心。被征收者可用房票在全市范圍內的眾多開(kāi)發(fā)項目中進(jìn)行選擇，不限用途和套數，獲得了實(shí)惠。房票可將金額分開(kāi)使用，不足部分自行補足即可，十分靈活。地方政府通過(guò)“征遷+房票”穩經(jīng)濟、復蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)亦可增加土地出讓收入和稅收收入。

　　李軍分析認為，順昌“征遷+房票”優(yōu)惠政策撬動(dòng)了政府、群眾、開(kāi)發(fā)商的利益共同點(diǎn)，達成多贏(yíng)局面。房票以政府信用為擔保，縣政府為開(kāi)發(fā)商設定的兌現期為2年，這就為地方贏(yíng)得2年兌現緩沖期。目前順昌縣為征遷開(kāi)發(fā)共投入2.8億元房票，加上部分已屬庫存的安置房，幾乎沒(méi)投入多少現金，而98.48%的房票已通過(guò)購房轉入開(kāi)發(fā)商手中，起到了去庫存的作用。憑房票購房的拆遷戶(hù)還可辦理房貸，這樣房票可撬動(dòng)更多銀行貸款資金。

　　像順昌這樣的山區縣城商品房，按常規方法去庫存已十分困難，因為總人口在減少、年輕人在流失，但“征遷+房票”讓開(kāi)發(fā)商看到了回籠資金的可能。順昌縣政府還與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，同意開(kāi)發(fā)商在申請解除到期重點(diǎn)監管資金時(shí)，可加上不低于70%的房票金額一并支取，此舉增加了開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)性。

　　老舊小區的群眾更是受益者，他們搭上房票班車(chē)住進(jìn)了新房，圓了安居夢(mèng)。目前順昌縣597戶(hù)拆遷戶(hù)幾乎都購置了新房。

　　“為中低收入人群提供中低價(jià)格的房子，讓‘征遷+房票’模式滾動(dòng)發(fā)展、良性循環(huán)?！睆埥ㄆ秸f(shuō)。

　　房票兌現是關(guān)鍵　防止形成新“白條”

　　多位受訪(fǎng)人士表示，“征遷+房票”模式要實(shí)現可持續發(fā)展，要抓好房票兌現這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節。

　　李軍表示，通過(guò)此次征遷，順昌縣獲得了580畝優(yōu)質(zhì)土地，其中340畝可以用于出讓。目前順昌縣土地出讓成交價(jià)格在每畝300萬(wàn)元至500萬(wàn)元，經(jīng)測算該地塊可獲出讓金10億元以上，完全可以覆蓋房票的2.8億元。此外，縣政府也在考慮用其他來(lái)源資金提前兌現部分房票。

　　福建省政府發(fā)展研究中心社會(huì )處處長(cháng)朱四海認為，房票是當前房市疲軟下的短期刺激政策、部分解決方案，空間有限，不能指望解決房地產(chǎn)所有問(wèn)題。地方政府在房票運作中應注意把握幾點(diǎn)：一是新征遷土地應多業(yè)態(tài)共容、多渠道變現；二是地方政府與開(kāi)發(fā)商可合作引入保險機制，分擔風(fēng)險；三是根據財力、償債能力等設置房票總額限制，不能過(guò)度發(fā)放形成新的“白條”；四是全流程監管防風(fēng)險。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所負責人王阿忠表示，房票是一種權宜之舉，它撬動(dòng)了政府、開(kāi)發(fā)商、拆遷戶(hù)三者利益共同點(diǎn)，更適合三四五線(xiàn)城市。該模式要實(shí)現可持續發(fā)展，房票兌現是關(guān)鍵。