今年以來(lái)，基礎設施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）市場(chǎng)底層資產(chǎn)擴容仍在繼續。自試點(diǎn)推出以來(lái)，該市場(chǎng)在盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴大有效投資等方面發(fā)揮了重要作用。近日，備受市場(chǎng)期待的首批4只消費基礎設施REITs“嘗鮮”獲受理，這也意味著(zhù)REITs市場(chǎng)正迎來(lái)新一輪高質(zhì)量擴容。與此同時(shí)，醫藥倉儲、文旅、水電等多品類(lèi)資產(chǎn)也正在積極探索中。

　　具體來(lái)看，率先申報并獲受理的4只產(chǎn)品分別為華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎設施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“華潤REIT”）、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“印力REIT”）、華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“金茂REIT”）、嘉實(shí)物美消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“物美REIT”）。

　　來(lái)自中信證券研究團隊的統計數據顯示，其底層資產(chǎn)包括3個(gè)購物中心（印力REIT、華潤REIT、金茂REIT）和4個(gè)以超市為主力店的社區商業(yè)物業(yè)（物美REIT），合計可出租面積37.3萬(wàn)平方米。其中3個(gè)購物中心平均面積9.8萬(wàn)平方米，4個(gè)社區商業(yè)平均面積1.9萬(wàn)平方米。另外，這些底層資產(chǎn)分別位于北京（物美REIT）、杭州（印力REIT）、青島（華潤REIT）、長(cháng)沙（金茂REIT），均位于一線(xiàn)或核心二線(xiàn)城市，人群密集，消費水平較高。

　　根據基金公告，首批4只消費類(lèi)基礎設施REITs底層資產(chǎn)合計評估價(jià)值為143億元，預計募資127億元。中信證券研究團隊進(jìn)一步分析稱(chēng)，按擬募資金額計算，印力REIT、華潤REIT、金茂REIT、物美REIT預計2024年現金分派率分別為4.8%、4.7%、4.8%和6.8%，均顯著(zhù)高于3.8%的產(chǎn)權類(lèi)REITs發(fā)行最低預期現金分派率要求。

　　國信證券指出，一般來(lái)說(shuō)，消費基礎設施投入成本較大，投資回收周期較長(cháng)，給公司正常運營(yíng)帶來(lái)較大資金壓力。而通過(guò)公募REITs項目，公司一方面能夠即時(shí)獲取高額投資收益，補充流動(dòng)資金；另一方面，由于監管要求企業(yè)需認購相關(guān)REITs基金份額不低于20%，而消費基礎設施REITs項目未來(lái)3年每年強制分紅率達3.8%，能夠給予企業(yè)穩定的現金流收入。

　　萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮近日表示，對不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性，能夠將不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)。據悉，目前萬(wàn)科商業(yè)、物流、租賃住房也都在積極準備REITs，另外，萬(wàn)緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個(gè)資產(chǎn)項目，項目規模在25萬(wàn)平方米左右，已報送至地方發(fā)改委，有望今年內發(fā)行REITs。

　　中金公司認為，消費基礎設施REITs的推動(dòng)是眾望所歸，料帶動(dòng)REITs市場(chǎng)進(jìn)入新一輪高質(zhì)量擴容。此外，股票市場(chǎng)也有必要關(guān)注消費基礎設施REITs的發(fā)展，尤其是未來(lái)其與房企的互動(dòng)關(guān)系，以及中國不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期投融資轉型所可能孕育出的投資機遇。

　　除了首批消費基礎設施REITs項目，Wind統計顯示，目前還有涉及園區、交通、能源等領(lǐng)域的7只產(chǎn)品也在“排隊入場(chǎng)”中。

　　這7只產(chǎn)品分別為易方達廣州開(kāi)發(fā)區高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金、工銀瑞信河北高速集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、博時(shí)津開(kāi)科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實(shí)中國電建清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金、建信金風(fēng)新能源封閉式基礎設施證券投資基金、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金。

　　常態(tài)化發(fā)行穩步推進(jìn)中，公募REITs一級市場(chǎng)今年以來(lái)擴容增類(lèi)表現持續活躍。10月30日，九州通在第三季度業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上表示，已于10月向國家發(fā)改委正式提交REITs申報材料。公司擬以擁有的約330多萬(wàn)平方米的醫藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設施為底層資產(chǎn)，分批發(fā)行公募REITs，首批入池資產(chǎn)預計總建筑面積超過(guò)17萬(wàn)平方米。如果成功發(fā)行，有望成為國內醫藥行業(yè)首單公募REITs、醫藥倉儲物流首單REITs以及湖北省首單民營(yíng)企業(yè)公募REITs。業(yè)內人士表示，未來(lái)旅游景區基礎設施REITs、水電基礎設施REITs等新品類(lèi)也有望面市，為市場(chǎng)投資者提供更多選擇。

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