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仿佛是一場(chǎng)從天而降的“暴風(fēng)雪”，國家樓市新政出臺后，炒房客眾多、投機氛圍濃厚的深圳樓市一下子進(jìn)入了“冷凍期”。原來(lái)火熱的交投驟然冷卻，成交量出現了60%的降幅。
“冷凍期”樓市成交下降、價(jià)格堅挺
4月14日，相關(guān)部門(mén)宣布提高二套房貸首付比例和利率。4月17日，國務(wù)院再出重拳，發(fā)布關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知。而被稱(chēng)為“新國十條”的上述通知，被市場(chǎng)解讀為房改以來(lái)涉及面最廣、力度最大、影響最深遠的一次調控。
樓市新政的“猛藥重拳”立即打亂了深圳樓市原有的方向和節奏。首先，成交量出現了巨幅下跌。深圳中原地產(chǎn)對于深圳市規劃國土委成交數據的跟蹤監測顯示，最近一周(4月19日-4月25日)深圳市新房市場(chǎng)成交量大幅下滑，本周七天共計成交417套，面積3.65萬(wàn)平方米，環(huán)比上周分別出現60.70%和63.86%的巨幅下滑。
二手房方面，深圳市規劃國土委的成交數據顯示，二手房市場(chǎng)上周共成交3718套，與前周相比基本持平，似乎沒(méi)有受到政策太大的影響。不過(guò)，深圳市規劃國土委公布的成交數據是以房產(chǎn)過(guò)戶(hù)為標準的，不能及時(shí)反應市場(chǎng)的變化。深圳中原三級市場(chǎng)數據系統監測顯示，受銀行信貸緊縮的影響，市場(chǎng)觀(guān)望情緒較重，繼上周尾成交減少后，本周成交進(jìn)一步下滑，二手房市場(chǎng)的成交量環(huán)比上周減少六成左右。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)深圳泛城房地產(chǎn)總經(jīng)理楊創(chuàng )慧介紹說(shuō)，目前無(wú)論是看房量、或成交量，都下滑了六成以上，業(yè)主放盤(pán)量比4月初攀升一成，價(jià)格也出現了5%至15%的松動(dòng)�！暗壳吧形闯霈F投資客大量拋盤(pán)的普遍現象，目前減價(jià)出售的，大多是去年上半年較低價(jià)格入市的房源，投資者利潤空間較大�！睏顒�(chuàng )慧說(shuō)，目前仍有少量成交，主要是自住客。
就價(jià)格而言，目前深圳只有少數樓盤(pán)搞起了降價(jià)促銷(xiāo)，大多數樓盤(pán)項目仍然在觀(guān)望。4月22日深圳市南山區的某商務(wù)公寓以每平方米低于市場(chǎng)價(jià)4000元的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，引來(lái)大批買(mǎi)家冒雨搶購，當天就賣(mài)出400多套。據悉，這是樓市新政后深圳首個(gè)開(kāi)售的新盤(pán)，該盤(pán)開(kāi)售前給意向客戶(hù)的報價(jià)是1.6萬(wàn)元/平方米至1.7萬(wàn)元/平方米，而開(kāi)盤(pán)日打了9.1折，7日內簽約還有額外9.9折，實(shí)際成交均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米至1.6萬(wàn)元/平方米，而周邊的房?jì)r(jià)都在1.9萬(wàn)元/平方米左右。
部分炒房客放盤(pán)、地產(chǎn)股暴跌
國家嚴厲的樓市宏觀(guān)調控政策，顯然讓一部分炒房客感到了威懾，他們開(kāi)始放盤(pán)出貨。中原地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理李耀智說(shuō)，此次調控政策出臺前，中原地產(chǎn)每天新增的放盤(pán)量在1000套左右。新策出臺以后，每天放盤(pán)增加了30%；但是，由于許多業(yè)主仍不愿意降價(jià)，成交量反而較之前萎縮了70%至80%。
“我認識的一個(gè)很有實(shí)力的投資客，已經(jīng)開(kāi)始做空了，最近將手中的680套盤(pán)全部清空了�！鄙钲诖髮W(xué)國際金融研究所所長(cháng)國世平對媒體說(shuō)，現在泡沫已經(jīng)很?chē)乐�，投資者爭相高位拋盤(pán)。有媒體質(zhì)疑這一消息的可靠性，為此記者專(zhuān)門(mén)致電國世平教授求證，他表示：“當然屬實(shí)！”
樓市新政出臺后，直接影響著(zhù)股市的表情。4月19日，對房地產(chǎn)板塊來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是“黑色的星期一”。受?chē)鴦?wù)院出臺房地產(chǎn)新政調控樓市的影響，地產(chǎn)板塊50只個(gè)股跌幅超過(guò)5%，板塊跌幅達7.59%，處于各行業(yè)跌幅榜首，成為當天大盤(pán)暴跌的主要推手。板塊內20余只個(gè)股被砸在跌停板上，105家房地產(chǎn)公司一日之內市值蒸發(fā)近600億元�？偛吭谏钲诘牡禺a(chǎn)龍頭股萬(wàn)科A、金地等都跌幅巨大，損失慘重。
專(zhuān)家：未來(lái)樓市跌幅有爭議
這次國家樓市新政出臺后，專(zhuān)家學(xué)者和業(yè)內人士普遍認為是動(dòng)真格的，樓市很可能進(jìn)入下行通道，但房?jì)r(jià)如何走、跌幅有多大、調整持續多長(cháng)時(shí)間，專(zhuān)家們眾說(shuō)不一。
“這次國家出臺的房地產(chǎn)新政，體現了中央政府把房?jì)r(jià)調整到理性水平的強大決心�！鄙钲谏鐣�(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕說(shuō)，這次密集出臺的樓市調控政策，說(shuō)明決策者真正意識到了過(guò)旺的需求才是房?jì)r(jià)虛高的主要原因，第一次拿出了控制房地產(chǎn)需求的系統性政策，如果這些政策落實(shí)到位，深圳的房?jì)r(jià)一定會(huì )走進(jìn)下降的通道。不過(guò)，要讓樓市長(cháng)期回歸理性，房產(chǎn)稅的出臺還是不可回避的。
“雖然這次調控力度很大，但我還是有個(gè)隱憂(yōu)”，高海燕說(shuō)，這次的調控政策幾乎全部是有關(guān)銀行信貸的，但實(shí)際上據他多年的了解，在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線(xiàn)城市，很多樓市的強力消費者，買(mǎi)房、炒房是不依靠銀行貸款的，“今年深圳第一季度豪宅市場(chǎng)很火爆，實(shí)際上今年銀根比較緊，很多購房者根本就不從銀行貸款，一次性付款了事，他們出得起”，高海燕說(shuō)，這種情況同樣出現在內地三線(xiàn)城市，因為房?jì)r(jià)較低，很多買(mǎi)房者、炒房者也不用銀行貸款，對于這種情況，單純的信貸政策調控是不起作用的。
“因此我認為，這次樓市新政在一段時(shí)間內會(huì )取得階段性成果”，高海燕說(shuō)，但是要讓房?jì)r(jià)長(cháng)期保持在理性水平，還應該有一件武器——物業(yè)稅，以稅收手段限制個(gè)人擁有多套房產(chǎn)的行為，才能從根本上“管”住那些財大氣粗、房產(chǎn)消費能力超強的炒房者，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求長(cháng)期平衡，房?jì)r(jià)不致大起大落。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示：“這次中央的調控政策是空前嚴厲的，但實(shí)施效果要結合執行情況綜合評估�！彼J為，市場(chǎng)上投資與投機群體的抗壓力量遠大于2007年，因此不會(huì )出現2007年持續大跌的格局。然而嚴厲的政策肯定會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量會(huì )有一定萎縮，成交價(jià)格也將出現震蕩。
武漢樓市逆市“瘋狂”
就在一線(xiàn)城市商品房交易應聲回落之時(shí)，中部龍頭武漢商品房成交量卻逆市大幅攀升。然而，隨著(zhù)各銀行放貸政策的收緊，新政效應開(kāi)始在武漢逐漸顯現。
長(cháng)春能否成為地產(chǎn)新政“避風(fēng)港”
以“新國十條”為標志的新一輪房地產(chǎn)調控近日拉開(kāi)序幕，短短幾日內國務(wù)院和相關(guān)部委出臺的一系列調控政策接踵而至，直指“部分房?jì)r(jià)上漲較快城市”。作為吉林省的省會(huì )，長(cháng)春是否屬于“房?jì)r(jià)上漲較快城市”？在這場(chǎng)10年來(lái)最嚴厲的調控中，將是劍鋒所指還是會(huì )成為新政的“避風(fēng)港”？
新政意在構筑“防火墻”
號稱(chēng)近年來(lái)“最牛調控”的房地產(chǎn)新政一經(jīng)推出，立即引發(fā)資本市場(chǎng)強烈“共振”，地產(chǎn)股在持續低迷中屢創(chuàng )新低。23日，證監會(huì )又稱(chēng)將聯(lián)合國土部加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資監管。
[觀(guān)點(diǎn)]調控初顯效“拐點(diǎn)”尚難期
新一輪調控政策“出拳”約半個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正呈現預料中的積極變化，但離遏制房?jì)r(jià)快漲、確保樓市健康“入軌”的目標尚有很大距離，所謂“拐點(diǎn)”更是不切實(shí)際。當前應堅決加緊推進(jìn)調控政策的實(shí)施，穩定市場(chǎng)的預期和信心，逐步從根本上解決困擾房地產(chǎn)業(yè)已久的“頑疾”。
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