隨著(zhù)七部委文件的下發(fā)，“公租房”在全國各地大張旗鼓地開(kāi)展建設。這一被稱(chēng)為中國內地版“公屋”的住房新型態(tài)，立即引發(fā)了眾多疑問(wèn)，會(huì )不會(huì )像經(jīng)濟適用房一樣被富人“揩油”，建設的巨額資金投入從哪里來(lái)，公租房住戶(hù)能享有產(chǎn)權房業(yè)主一樣的公共資源嗎？
　　到目前為止，全國各地的公租房大部分還處于規劃、建設階段，很多地方還在討論政策制定等問(wèn)題。杭州市在去年底推出公租房“現房”，包括外來(lái)人口在內的第一批承租戶(hù)已入住了半年多，相關(guān)政策和操作規則日趨成熟。這個(gè)嘗到第一口水的城市是如何突破這些瓶頸的呢？

　　公租房如何讓富人走開(kāi)

　　杭州市從2003年開(kāi)始探索建立公共租賃房的政策，2009年底開(kāi)始付諸實(shí)施。
　　作為全國最早推出“公租房”現房的城市，該市從去年底至今，首批承租家庭已在“可租可買(mǎi)”的公租房?jì)茸×税肽暧�，其中還包括一部分外地戶(hù)口的家庭，嘗到了中國內地版“公屋”的頭口甜水。
　　據了解，杭州的公共租賃房實(shí)行可租可售、租售并舉的政策。政策覆蓋四種類(lèi)型人群：
　　第一種是超出經(jīng)濟適用房申請條件，但買(mǎi)不起商品房的家庭，房租考慮一定的市場(chǎng)因素，定為15元每平方米，這種家庭可在接下來(lái)幾年中，減少住房消費支出，加快財富積累，最終通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題；第二種是超過(guò)廉租房申請條件、但買(mǎi)不起經(jīng)濟適用房的家庭，房租由政府給予較大比例的補貼，定為5元至6.5元每平方米，如果想要購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，可以半買(mǎi)半租，到有能力的時(shí)候再買(mǎi)下全部產(chǎn)權面積；第三種是在杭州市區工作的非本地居民，符合相關(guān)條件，也可以申請公租房，但只租不售；第四種是創(chuàng )業(yè)人才，尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生，也可享受政府補助下的公房租賃。
　　外來(lái)非本地戶(hù)籍人口能否享受保障房一直是一個(gè)備受爭議的話(huà)題。身處城市化的時(shí)代浪潮中，大量人口遷移使得城市擁擠不堪。一方面要讓勞動(dòng)者有體面地工作，有尊嚴地居住。另一方面也有不少人認為在家鄉擁有宅基地的外來(lái)人口如果在打工地也享受保障房構成了新的不公平。這一矛盾如何破解？沒(méi)有產(chǎn)權、只有使用權的公租房較好地解決了這一問(wèn)題。
　　據悉，杭州市2004年就開(kāi)始推出大學(xué)生創(chuàng )業(yè)人才公寓和外來(lái)務(wù)工人員廉租住房，這兩項至去年底已開(kāi)工面積68萬(wàn)方，今年以來(lái)新開(kāi)工6萬(wàn)方。杭州市將一批公租房指標分配給幾家大型企業(yè)。企業(yè)向政府報申請名單，由政府審核，企業(yè)還可以為員工提供租金補助，員工離開(kāi)企業(yè)，租賃房就由政府收回重新分配。
　　住在新雁公寓的山東省臨沂市郯城縣勝利鄉趙樓村18歲小伙子劉偉說(shuō)，房子是他所在的企業(yè)杭州安費諾飛鳳通信部品有限公司替職工租下來(lái)的，租金公司已付了，一套房一個(gè)月大概500元。他每月支付的租金，包括水電費在內，只需30元左右。
　　公租房會(huì )不會(huì )也出現“開(kāi)寶馬住經(jīng)濟適用房”的現象？貧富是動(dòng)態(tài)的，窮人富裕之后繼續占著(zhù)公租房不走怎么辦？
　　杭州市的辦法，是用租金杠桿作為解決這些問(wèn)題的法寶。政府在提供租賃房時(shí)，按照“梯度保障”，“公共資源公平使用”的原則，低收入家庭享受較高的政府補貼，低中收入者享受較低的政府補貼，政府定期對租賃人的收入水平進(jìn)行重新審核，調節房租。當收入水平高到一定程度，政府的租金就完全和市場(chǎng)一樣，保障房的福利屬性就轉變成為市場(chǎng)屬性，承租人實(shí)際上就退出了保障房。
　　由于公租房不像經(jīng)濟適用房擁有產(chǎn)權，租金的杠桿掌握在政府手里，即使租戶(hù)富起來(lái)之后占著(zhù)不走，政府只要調整租金，就能避免“揩油”現象。租金杠桿是這一政策有效的關(guān)鍵，為保證這一杠桿不會(huì )失靈，杭州的政府部門(mén)要在技術(shù)上絕對避免租金收不起來(lái)的現象。據悉，有關(guān)部門(mén)正在研究是否使用類(lèi)似酒店鑰匙卡這樣的門(mén)禁技術(shù)。如果租金沒(méi)有按時(shí)交，鑰匙卡就會(huì )失靈無(wú)法開(kāi)門(mén)。

　　建設公租房的“真金白銀”在哪里

　　誰(shuí)來(lái)建公租房？建設公租房的“真金白銀”從哪里來(lái)？
　　在住房體系中，商品房的建設資金由市場(chǎng)解決，政府通過(guò)收取土地出讓金和相關(guān)稅費進(jìn)行公共設施配套建設。經(jīng)濟適用房等傳統的保障房雖然沒(méi)有土地出讓金，但是通過(guò)銷(xiāo)售，基本成本都能收回。而公租房只有租金收入，租金還是由政府進(jìn)行補貼的，肯定收不回成本。如此巨額的投入如何解決？
　　資金的問(wèn)題是公租房能否推廣的關(guān)鍵。這個(gè)問(wèn)題不解決，公租房只能在“爭議”、“討論”中成為畫(huà)餅。
　　杭州公共租賃房建設實(shí)行“政府主導、公司運作”模式。市政府組建了杭州市租賃房建設管理中心，既從現有住房中挖潛，也進(jìn)行新的開(kāi)發(fā)。目前的“公租房”現房主要來(lái)自于在存量經(jīng)濟適用房等房源中安排，已有1000多套。政府還在拍賣(mài)樓面地價(jià)已達每平方米一萬(wàn)多元的田園地塊劃撥了200多畝地，于去年年底開(kāi)工建設，預計可建成4000多套公共租賃房。
　　從商品房制度改革以來(lái)，政府設立土地儲備中心，成為“做地”的主體。如果按照正在鋪開(kāi)的“公租房”制度設計，政府也成為“做房”的主體，成為最大的房東，實(shí)際上發(fā)揮了“房屋儲備中心”“蓄水池”的調節作用。政府既可以根據經(jīng)濟形勢調節土地市場(chǎng)的供需情況，也可以針對商品房市場(chǎng)的情況，及時(shí)調節持有房源的投放量以及租售比例，對“供需關(guān)系”可以有更為精細化的操控，做到既考慮民生，又更精準地調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　政府“做地”，最終是通過(guò)土地使用權的招拍掛出售，收回“做地”成本并獲得收益。而公租房“做房”，如何解決成本問(wèn)題？
　　據了解，杭州之所以有這么大的財政實(shí)力用于保障房及相關(guān)配套建設，主要的經(jīng)費投入就來(lái)自于“土地財政”。一位市領(lǐng)導盤(pán)點(diǎn)去年杭州市創(chuàng )全國第一的1200億元賣(mài)地收入時(shí)說(shuō)，土地收入第一項用途就是經(jīng)濟適用房、廉租房、拆遷安置房等保障性住房的建設，還用于背街小巷、庭院改善、危舊房改善、物業(yè)管理四大改善工程，以及大公交體系、快速路網(wǎng)、主次干道以及新建醫院等促進(jìn)配套的重大基礎設施建設。也就是說(shuō)，公租房等保障房體系自身無(wú)法解決資金平衡，就通過(guò)商品房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行彌補。
　　浙江大學(xué)房產(chǎn)專(zhuān)家賈生華教授說(shuō)，在地方財政基本屬于“吃飯財政”的情況下，政府要加大保障房及相關(guān)配套建設，需要從商品房市場(chǎng)“抽血”，通過(guò)房?jì)r(jià)實(shí)現財富再分配。一些專(zhuān)家指出。商品房和保障房可以通過(guò)優(yōu)化制度設計，實(shí)現相輔相成，共同繁榮。比如，可以進(jìn)一步明確、并不斷加大土地財政中用于保障房建設的比例，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，取之于富人，用之于窮人。商品房市場(chǎng)房?jì)r(jià)越高，保障房建設獲得的資金就越多，統籌協(xié)調兩種住房體系和諧發(fā)展。只要政府建設足夠多的公租房，健全完善保障房體系，將大大促進(jìn)商品房市場(chǎng)趨于健康。

　　有房住，還要有公共服務(wù)

　　房子不僅僅是房子，房子還承載著(zhù)戶(hù)籍、教育等一批公共服務(wù)資源。
　　公租房可以使市民群眾享受到“體面地生活”的居住文明，但由于是新出現的住房型態(tài)，傳統的附著(zhù)于居住地的公共資源政策如何加快配套，實(shí)現共享，還有待于進(jìn)一步明確。
　　公共租賃房得到了社會(huì )普遍關(guān)注和“夾心層”群體的熱切期待。據杭州市房管局調查，近100%的被調查者支持經(jīng)濟租賃房的建設。表示“會(huì )”和“可能會(huì )”申請租賃的大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員和本地居民的比例分別是69.8%、77.4%和73.8%。
　　已經(jīng)入住公租房的人群中，開(kāi)始提出配套政策如何加快跟上的問(wèn)題。
　　38歲的杭州市民付女士告訴記者，她和丈夫每月都只有一千多元的收入，結婚十多年長(cháng)期租住農民房，因為沒(méi)有房子，她只能把杭州戶(hù)口的女兒安頓到外地老家上學(xué)。去年年底，她成為第一批公共租賃房試點(diǎn)戶(hù)，申請到了城區中心地段三室一廳的住房，有79平方米，每月只要付500多元。他們在一月份入住，杭州市出臺了相關(guān)配套政策，可以遷移戶(hù)口。一家人把戶(hù)口遷到了這套房子。但是快半年過(guò)去了，公租房是否也算“學(xué)區”，公租房住戶(hù)子女能否在“學(xué)區”內就學(xué)這一教育方面的政策尚未明確，沒(méi)有得到教育部門(mén)的認定。付女士說(shuō)：“又一個(gè)學(xué)期過(guò)去了，我很希望女兒下學(xué)期能回到杭州戶(hù)口地上學(xué)�！薄�
　　公租房及其配套政策如何細化，本地戶(hù)籍租戶(hù)和外來(lái)人口租戶(hù)的配套政策是否有所區別？這些都亟待各地政府部門(mén)盡快完善，只有突破了這些政策瓶頸的公租房，才能真正造福于廣大居民，讓百姓“有房住”，并且“住得好”。

    樓市初現“價(jià)跌量升”苗頭

    樓市新政百日已過(guò)，調控效果初步顯現。多方數據顯示，波譎云詭的房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“價(jià)堅強”走向“價(jià)量齊跌”。由于剛性需求的拉動(dòng)，樓市降價(jià)后吸引了買(mǎi)家入市，一些地方出現了“價(jià)跌量升”的苗頭。

    [觀(guān)點(diǎn)]公租房要盡快讓百姓“看得見(jiàn)”“住得進(jìn)”

    記者近日在杭州調研時(shí)發(fā)現，該市在去年年底就推出了覆蓋本地市民和外來(lái)人口的公租房，第一批承租戶(hù)已入住半年多，嘗到了頭口甜水。

    意大利公租房系統發(fā)展現狀

    意大利的公租房在保障低收入家庭住房需求中扮演了重要的角色。然而近年來(lái)隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展趨緩、特別是受到金融危機的影響，意大利民眾對于保障性住房的需求不斷提升，同時(shí)由于缺乏中央政府的協(xié)調、保障措施，意大利的公租房發(fā)展緩慢，越來(lái)越難以滿(mǎn)足不斷增長(cháng)的需求。