當前國內學(xué)界與政策部門(mén)往往將一些很表面的問(wèn)題當作根本來(lái)討論，最典型的就是重慶市的“戶(hù)改”和山東省諸城市的“村改居”。這種討論不理解土地非農用的價(jià)值來(lái)自經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展對土地的需要，沒(méi)有經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展，土地的價(jià)值也就是其農用價(jià)值。正是因為國家限制土地非農用，才使得非農用土地具有超額的級差價(jià)值。正是因為經(jīng)濟發(fā)展要求有更多土地非農用，而國家限制土地非農用，就使非農用的土地表現出超額價(jià)值，也才會(huì )出現表現在建設用地上的普遍的“土地拜物教”。
如果國家不限制土地的非農用，因為土地使用的不可逆性，和農產(chǎn)品所具有的超出一般商品的戰略基礎性及由此帶有準公共品性質(zhì)的特點(diǎn)，而使國家在土地使用上采取相對嚴厲的政策。在中國耕地資源有限的情況下，必然限制耕地的非農使用，但因為經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的確需要占用土地，國家也就不可能在土地政策上嚴厲到不能占用任何耕地的地步。因此，國家的土地政策大致是在這樣一個(gè)控制范圍內，即希望非農用土地可以附載一個(gè)較高的價(jià)值，這個(gè)較高的價(jià)值遠超過(guò)土地的農用價(jià)值。
因為建設用地分為農村和城市兩大塊，且不同地區經(jīng)濟發(fā)展水平不一樣，因此，土地非農用的附加價(jià)值要求就會(huì )不一樣。大致來(lái)說(shuō)，在土地非農用上，可以保護耕地，又為經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展提供足夠活力，即是其政策的空間所在。
中國當前執行嚴格耕地保護政策，必須保留18億畝耕地的紅線(xiàn)，但中國并非沒(méi)有任何拿出(比如2000萬(wàn)畝)耕地作為非農建設用地的空間，中國還有大約2億畝可以復墾的農民的宅基地。既不浪費土地又可以為經(jīng)濟發(fā)展提供潤滑作用的土地用于非農使用，使非農使用的土地有一個(gè)合理的級差收益。我們假定，國家每年拿出500萬(wàn)畝建設土地使用計劃，從而可以在目前經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展對土地的需求下，創(chuàng )造出每畝土地100萬(wàn)元的級差收益(這些不考慮土地的位置和地區差異)，則如果國家每年拿出1000萬(wàn)畝建設用地計劃，每畝土地的級差收益肯定達不到100萬(wàn)元，而可能只有70萬(wàn)元，甚至因為土地供過(guò)于求，而低于50萬(wàn)元。而若國家采取更為嚴厲的控制土地非農使用的政策，每年只拿出250萬(wàn)畝建設用地計劃，則在旺盛的土地需求下，每畝土地的級差收益可能突破150萬(wàn)元。
因此，我們不能用國家嚴厲控制土地非農使用情況下所產(chǎn)生出來(lái)的建設用地級差收益，來(lái)推算全國土地可以創(chuàng )造出來(lái)的價(jià)值。土地非農使用價(jià)值，只是因為經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展對土地的旺盛需求，與可以用于建設的土地的現有量的供需關(guān)系，創(chuàng )造出建設用地的價(jià)格，而因為可以用于建設的土地總量并不是國土面積，而是國家每年批準的建設用地面積。國家批準用于建設的土地越少，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展對土地的需求越大，則非農使用土地的價(jià)格越高，土地非農使用價(jià)值較農用價(jià)值越遠。
若國家不限制土地的非農使用，在中國國土面積極大的情況下，中國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展所需要的非農使用土地只占整個(gè)國土面積極小的部分，大量圈占土地，可能導致土地非農使用的價(jià)值低于土地的農用價(jià)值：土地太多了，經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展所要求的土地有限，因此，出現了土地僅以略高于甚至等于土地農用價(jià)值進(jìn)行交易的情況，這種情況下的土地級差價(jià)值主要與土地所處位置有關(guān)，而與土地性質(zhì)關(guān)系不大。
與土地相關(guān)的是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)本來(lái)是為居民提供住處的，當前中國經(jīng)濟卻以特定時(shí)期的供求關(guān)系(甚至是人為制造出來(lái)的供求關(guān)系，因為其中有大量的投機)特定時(shí)期的高房?jì)r(jià)(遠高于房屋的實(shí)際成本)來(lái)推高對中國經(jīng)濟總量的計算。更嚴重的是，本來(lái)房地產(chǎn)只是服務(wù)于經(jīng)濟建設和社會(huì )發(fā)展的基本物品，卻被當作發(fā)展經(jīng)濟的有效措施。這是本末倒置的。
總之，中國城市化的核心不是土地不夠用，也不是沒(méi)有房子住，而是中國經(jīng)濟發(fā)展的水平和質(zhì)量，中國經(jīng)濟在國際經(jīng)濟結構中的位置，勞動(dòng)力在中國經(jīng)濟里是否可以獲得足以在城市體面生活下去的工資收入，和國家是否可以從中國經(jīng)濟中收取足夠稅款，不僅為整個(gè)國家的運轉提供基本公共品，而且為中國人民提供比較好的社會(huì )保障。經(jīng)濟發(fā)展來(lái)自于投資，而今天的中國，未富先老，到處充斥的是關(guān)于土地和房地產(chǎn)投機的信息。土地和房地產(chǎn)本來(lái)是要為中國經(jīng)濟發(fā)展提供服務(wù)的，現在卻反其道而行之。并且由此產(chǎn)生了大量的社會(huì )矛盾，像釘子戶(hù)、強拆等事件。這種情況下，中國的城市化實(shí)在是堪憂(yōu)。
不過(guò)，目前國內學(xué)界、政策部門(mén)，尤其是地方政府，都正在破壞“中國制造”所需要的以上三項制度安排，而急于做土地文章，急于做房地產(chǎn)的文章。其表面說(shuō)項是加快推進(jìn)城市化，改革戶(hù)籍制度，打破城鄉二元結構，等等，在“中國創(chuàng )造”仍未崛起的情況下，“中國制造”卻又優(yōu)勢不在，進(jìn)城農民退回農村又無(wú)可能，那個(gè)時(shí)候，中國所有附著(zhù)在土地和房產(chǎn)上的泡沫就都要破滅，而因為失去農民可以返鄉這一城鄉二元結構所特別具備的緩沖器的調節，各種社會(huì )矛盾就可能在更大規模上爆發(fā)。
中央應旗幟鮮明地制止當前各地推進(jìn)的激進(jìn)城市化舉措。應當采取穩健從而更加安全的城市化戰略。中國的現代化不可能一蹴而就，太快了容易翻車(chē)。這，也可以看成宜黃事件給我們一個(gè)啟示。
