唱空聲四起 中國樓市能否繼續堅挺？
又到2月20日，一年前的今天，新“國五條”樓市政策出臺。一年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)層面都發(fā)生了一系列變化，也存在著(zhù)很多問(wèn)題，如多數城市房?jì)r(jià)普遍上漲、市場(chǎng)供求矛盾明顯。但是，“回顧‘國五條’出臺至今市場(chǎng)一年來(lái)的發(fā)展，能得到很多有價(jià)值的提示，即使它未能取得預期的房?jì)r(jià)調控結果�！眰I(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉說(shuō)。
多數城市房?jì)r(jià)仍上漲 年度調控目標落空
房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的快速發(fā)展，期間伴隨有多輪調控政策的出臺，每一輪調控，“房?jì)r(jià)”都是繞不開(kāi)的重點(diǎn)。
2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)工作會(huì )議出臺了五項政策措施，核心內容包括完善穩定房?jì)r(jià)工作責任制；堅決抑制投機投資性購房；增加普通商品住房及用地供應；加快保障性安居工程規劃建設；加強市場(chǎng)監管等多項內容，被稱(chēng)之為新“國五條”。其中，制定年度房?jì)r(jià)調控目標被重點(diǎn)強調出來(lái)。
隨后，在各地出臺的新“國五條”細則內容中，年度房?jì)r(jià)調控目標的條款引發(fā)關(guān)注。梳理發(fā)現，除北京和上海以保持房?jì)r(jià)穩定外，大部分城市的新建住房?jì)r(jià)格控制目標為低于城鎮居民人均可支配收入增長(cháng)水平。
此后的一年時(shí)間里，各地房?jì)r(jià)變化有目共睹。值得關(guān)注的是，房?jì)r(jià)變化在不同城市間也出現了分化局面。日前，國家統計局局長(cháng)馬建堂在答記者問(wèn)時(shí)提到：“一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲較快的同時(shí)，去年城市的房?jì)r(jià)也出現了比較明顯的分化趨勢，二三線(xiàn)城市總體上講上漲比較平穩，個(gè)別三四線(xiàn)城市特別是四線(xiàn)城市有的房?jì)r(jià)出現了下跌�！�
胡景暉分析表示，2013年全年，除了少數如溫州、�？�、聊城等二三線(xiàn)城市之外，市場(chǎng)價(jià)格在京滬等一線(xiàn)城市的帶動(dòng)下仍然普遍上漲，一線(xiàn)城市住宅價(jià)格漲幅均超15%。為此，多家媒體的報道直指年度房?jì)r(jià)調控目標落空，政府問(wèn)責無(wú)下文。
市場(chǎng)供求矛盾明顯 土地市場(chǎng)持續火熱
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者在對多位專(zhuān)家的采訪(fǎng)中了解，作為影響房?jì)r(jià)的主要因素，供求關(guān)系被多次提及。其中，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一認為，雖然房?jì)r(jià)的上漲與購房者對房?jì)r(jià)上漲預期有關(guān)，但主要還是供求關(guān)系問(wèn)題�！鞍ū本�、上海等一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市，市場(chǎng)的供應與需求還是很不對稱(chēng)的情況�！�
胡景暉同時(shí)認為，剛性市場(chǎng)的需求是被低估了，而市場(chǎng)供應嚴重不足。以北京為例，2013年京首個(gè)自住型商品房問(wèn)世之時(shí)，僅申購家庭數量就接近15萬(wàn)，而2013年全市新建商品房成交量不到12萬(wàn)套，剛需與供應之間的矛盾可見(jiàn)一斑。
值得肯定的是，在過(guò)去的一年里，各地均加大了對普通商品住房及用地供應，尤其是住房用地的供應力度明顯。一、二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)成交火熱，土地出讓金創(chuàng )出新高，且土地市場(chǎng)的熱度一直延續至今。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心研究院教授袁鋼明在肯定市場(chǎng)供應的同時(shí)，強調要進(jìn)一步抑制投資投機性購房，保證市場(chǎng)供應的健康和正常。
年度保障房建設任務(wù)完成 有望分流市場(chǎng)需求
保障性住房在滿(mǎn)足樓市供需方面也起到重要調節作用。2013年新“國五條”要求加快保障性安居工程規劃建設，全面落實(shí)2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。
近年來(lái)，保障性住房一直是各地住房建設強調的重點(diǎn)之一，預計“十二五”期間，我國將建設3600萬(wàn)套保障房和棚戶(hù)區改造住房。在全國各地的土地市場(chǎng)供應中，各類(lèi)保障性住房用地供應持續增加。去年底，兼有保障房性質(zhì)的自住型商品房用地在北京形成大量供應，未來(lái)將有效分離純商品住房市場(chǎng)的大量需求。
如今，保障房的建設已經(jīng)取得一定成效。2013年12月16日，住建部發(fā)布消息稱(chēng)，截止當年11月底，全國已開(kāi)工城鎮保障性安居工程666萬(wàn)套，基本建成544萬(wàn)套，全面完成年度目標任務(wù)，完成投資11200億元。
談到保障房建設工作，住房和城鄉建設部總經(jīng)濟師馮俊昨天表示，“十二五”前三年，保障房建設總體上進(jìn)展順利，目前開(kāi)工超過(guò)2500萬(wàn)套，基本建成約1500萬(wàn)套。從現在的進(jìn)展情況看，整個(gè)“十二五”期間完成開(kāi)工3600萬(wàn)套的任務(wù)應該說(shuō)是有希望的。
調控新轉變：樓市調控長(cháng)效機制待建立
在新“國五條”政策執行的2013年，“宏觀(guān)穩、微觀(guān)活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞。據中國指數研究院資料顯示，2013年全國整體調控基調貫徹始終，不同城市政策導向出現分化。去年下半年以來(lái)，新一屆政府著(zhù)力建立健全長(cháng)效機制、維持宏觀(guān)政策穩定，不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設等長(cháng)效機制工作繼續推進(jìn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速發(fā)展的“黃金十年”，時(shí)至今日，樓市調控是否將迎來(lái)新的轉折？業(yè)內眾多的分析認為，無(wú)論是“國八條”還是“國五條”，政策中涉及的限購、限貸等行政化手段終將被市場(chǎng)化手段取代。
為此，中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長(cháng)牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪(fǎng)時(shí)表示，現在的房地產(chǎn)調控已經(jīng)到了一個(gè)新的路口。他說(shuō)：“房地產(chǎn)以往十年的宏觀(guān)調控基本不成功，目標以調控房?jì)r(jià)為主，但是房?jì)r(jià)照漲不誤，而且超出人們的預期，說(shuō)明政策調控方向不正確�，F在新一屆政府沒(méi)有進(jìn)一步嚴格調控的動(dòng)作，而且也沒(méi)有進(jìn)一步強調控制房?jì)r(jià)�！逼渲�，房產(chǎn)稅作為一種更加市場(chǎng)化的手段，將逐漸常態(tài)化存在。
“在未來(lái)一段時(shí)間內，抑制投機性需求對市場(chǎng)而言仍有必要，限購、限貸政策仍將持續�！焙皶熣f(shuō)，“時(shí)下的博弈各方正處在對新年樓市的觀(guān)望和預期之中，未來(lái)一年市場(chǎng)政策走向猜測，在今年‘兩會(huì )’召開(kāi)之后，都將逐步找到更清晰的答案�！�
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