摘要：與逐漸崩塌的市場(chǎng)信心相比，當前的“救市”手段顯得頗為無(wú)力。某大型上市房企負責人表示，從供應端來(lái)看，外資逐漸撤出樓市，大型房企收縮戰線(xiàn)，中小企業(yè)謀求轉型；從需求端來(lái)看，觀(guān)望情緒已經(jīng)形成。這種情緒已成為市場(chǎng)主流，短期內很難改變。
資料圖
對一些地方政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題似乎已經(jīng)從“救不救”演變成了“如何救”。在一些地方政府明確發(fā)文“救市”的同時(shí)，還有地方政府并未發(fā)文，但以窗口指導的形式對市場(chǎng)進(jìn)行調整�！熬仁小奔扔忻餍迼５�，又有暗度陳倉。
分析人士認為，現有的救市政策無(wú)力托起在地方經(jīng)濟結構中獨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。未來(lái)數月，市場(chǎng)低迷的態(tài)勢難有根本改變。即便如此，未來(lái)仍可能有更多城市加入“救市”大軍。分類(lèi)調控、新型城鎮化或是地方政府考量的重要政策因素。在樓市調控方面，地方政府無(wú)疑被賦予了更多權限和更大空間，但這種調整騰挪仍需在“紅線(xiàn)”之內。在堅守底線(xiàn)的前提下，未來(lái)地方政府的自我調整可能成為常態(tài)。
暗中“救市”恐非個(gè)案
自廣西南寧公開(kāi)推出一系列措施、打響“救市”第一槍以來(lái)，不斷有城市加入“救市”行列。據新華網(wǎng)報道稱(chēng)，5月7日江蘇常州天寧區召集開(kāi)發(fā)商會(huì )議，搜集開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)，醞釀具體救市政策。上述會(huì )議中，有關(guān)部門(mén)工作人員提到，針對目前常州高庫存的現狀，計劃停建安置房，轉而向拆遷戶(hù)補貼購房款，鼓勵居民購買(mǎi)商品房。希望各房企項目樓盤(pán)可以提供部分定向房源用于拆遷戶(hù)申請購買(mǎi)，并給予一定優(yōu)惠。
盡管并未公布具體的優(yōu)惠細節，但對于市場(chǎng)供應嚴重過(guò)剩、被稱(chēng)為“鬼城”的常州來(lái)說(shuō)，“救市”似乎已成為政府部門(mén)明確發(fā)出的信號。
至此，全國已有6個(gè)城市傳出有調整樓市政策的意向，甚至正式發(fā)布了相關(guān)文件。除常州外，江蘇無(wú)錫、天津濱海新區、廣西南寧、安徽銅陵和浙江寧波均在此前傳出“救市”的消息。
值得注意的是，被稱(chēng)作首個(gè)“裸奔救市”的安徽銅陵，已悄然將相關(guān)文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)》從網(wǎng)站上撤下。銅陵市政府部門(mén)的相關(guān)人士向中國證券報記者表示，尚不清楚撤除的原因，但文件已經(jīng)下發(fā)，有關(guān)職能部門(mén)已在執行。
記者還了解到，此前曾廣為流傳、并引起市場(chǎng)關(guān)注的福建版救市政策“閩十條”，雖未以紅頭文件的形式發(fā)布，但當地政府部門(mén)已將其視為窗口指導文件，其措施也正在執行中。
“除了明確發(fā)文或表態(tài)之外，還有不少城市的在‘暗中’悄悄救市�！备＝ㄊ》康禺a(chǎn)界一位資深人士表示，早在今年3月，福建部分城市的政府部門(mén)就已知會(huì )開(kāi)發(fā)商，強調政策松綁的可能。
接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家也表示，公開(kāi)救市的城市只是“冰山一角”，某些條款尺度可能較大，不便公開(kāi)發(fā)文。以北京周邊的燕郊為例，該地區實(shí)施限購政策已久，但購房者仍然能夠以萬(wàn)元左右的代價(jià)獲取購房資格，這在當地已是“公開(kāi)的秘密”。
市場(chǎng)預期無(wú)力扭轉
盡管“救市”行為頗受社會(huì )關(guān)注，但從近幾日的市場(chǎng)反應來(lái)看，相關(guān)地區的樓市并無(wú)出現明顯好轉跡象�！耙驗槎�(xiàn)城市的戶(hù)籍政策相對比較松，限購政策對市場(chǎng)的影響有限。所以，即使以松綁限購的方式來(lái)救市，其作用也十分有限�！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
與逐漸崩塌的市場(chǎng)信心相比，當前的“救市”手段顯得頗為無(wú)力。某大型上市房企負責人表示，從供應端來(lái)看，外資逐漸撤出樓市，大型房企收縮戰線(xiàn)，中小企業(yè)謀求轉型；從需求端來(lái)看，觀(guān)望情緒已經(jīng)形成。這種情緒已成為市場(chǎng)主流，短期內很難改變。
形成上述判斷的依據，在于整體市場(chǎng)供需形勢的變化。分析人士認為，經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)投資高速增長(cháng)，當前整體市場(chǎng)的供求關(guān)系已趨于平衡，部分區域甚至出現供大于求的現象。
在這種背景下，高成交量很難維持，因為自住和改善需求相對有限，而投資投機需求既被政策擠壓，又對市場(chǎng)缺乏信心。根據上海易居房地產(chǎn)研究院的監測，今年4月，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.7%，同比減少21.0%�！拔逡弧逼陂g，樓市更是遭遇冰點(diǎn)。
“越是出手救市的城市，越證明其房地產(chǎn)市場(chǎng)有問(wèn)題，我們不會(huì )關(guān)注這部分城市�！鄙鲜鲐撠熑吮硎�，局部的救市手段并不會(huì )挽救投資者的信心。
記者采訪(fǎng)的多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對市場(chǎng)的不確定性持有謹慎態(tài)度。今年房企的區域戰略布局普遍較為保守，且更愿意堅守作為市場(chǎng)風(fēng)險避風(fēng)港的一線(xiàn)城市，而非出手救市的三四線(xiàn)城市。
張大偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現趨勢性調整，除非再次出臺類(lèi)似2009年的“四萬(wàn)億”投資政策，否則地方政府的行為最多只能帶來(lái)短期利好，而不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整趨勢。
樓市調控仍存“紅線(xiàn)”
“救市”是房地產(chǎn)市場(chǎng)的老話(huà)題。但與2011年下半年不同，如今多數城市的救市動(dòng)作似乎已順利“闖關(guān)”。
對于此輪地方政府“救市”背后的個(gè)中原因，有分析人士指出，當前的政策環(huán)境與2011年時(shí)有明顯不同。地方政府之所以能夠大膽出手“救市”，不僅僅是出于緩解地方財政壓力的考量，還在于當前的政策環(huán)境，賦予了地方政府更大操作的空間。該人士表示，這種“救市舉措”或許有兩個(gè)重要的政策因素值得關(guān)注：
第一，“分類(lèi)調控”的原則。分類(lèi)調控意指針對不同地區的市場(chǎng)差異，允許各地進(jìn)行有針對性的調整，不搞“一刀切”。住建部副部長(cháng)仇保興曾在今年的“兩會(huì )”期間表示，地方政府能夠自行調控的，就不要由中央政府來(lái)調控。
第二，新型城鎮化的大局。在推進(jìn)新型城鎮化的過(guò)程中，廣大中小城市的房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)廣闊的發(fā)展空間。按照十八屆三中全會(huì )報告的提法，要全面放開(kāi)建制鎮和小城市落戶(hù)限制，有序放開(kāi)中等城市落戶(hù)限制，合理確定大城市落戶(hù)條件，嚴格控制特大城市人口規模。小城市在城鎮化過(guò)程中發(fā)揮的作用有待挖掘，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)也可為中小城市聚集人口提供條件。
事實(shí)上，多數業(yè)內專(zhuān)家更傾向于管住地方政府的救市之手，而讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)調整。有觀(guān)點(diǎn)認為，啟動(dòng)大手筆的救市行動(dòng)，會(huì )繼續助長(cháng)土地財政和房地產(chǎn)獨大的局面，不利于地方經(jīng)濟長(cháng)遠發(fā)展。因此，分析人士普遍預期，盡管給予了地方政府一定的自主調整空間，但中央政府仍會(huì )設置“紅線(xiàn)”，從全局高度掌控樓市調控政策的大方向，對尺度過(guò)大的救市行為進(jìn)行約束。
中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強認為，在這種約束下，何時(shí)救？怎樣救？正在考驗地方政府的執政智慧。對于破題之道，他表示，一是矯正既有政策缺失，改變過(guò)去一些簡(jiǎn)單粗放的做法，但也要防止矯枉過(guò)正；二是把握政策調整的尺度和力度，不觸碰政策紅線(xiàn)與底線(xiàn)，即主要在短期政策上做加減文章，不觸及長(cháng)效與常態(tài)化政策；三是先行一步提前兌現戶(hù)籍制度改革等政策。
另有專(zhuān)家指出，已有的“救市”舉動(dòng)可能會(huì )受到跟風(fēng)模仿，但并不會(huì )轉移至市場(chǎng)供需形勢仍相對嚴峻的一線(xiàn)城市。借助行政手段對一線(xiàn)城市樓市進(jìn)行約束，仍然是未來(lái)的政策方向，也是一道不可逾越的“防火墻”。
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