年初以來(lái)，多個(gè)城市房地產(chǎn)調控政策相繼微調，有觀(guān)點(diǎn)開(kāi)始認為這是調控松綁轉向的跡象。但如果仔細回看本輪調控的初衷，以及好好領(lǐng)會(huì )十九大和中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，當前認為房地產(chǎn)調控放松明顯屬于誤讀。

　　確實(shí)，如果單純從調控力度、調控效果和對經(jīng)濟的當期影響看，眼下談?wù)摲潘傻目赡苄运坪醪⒉粸檫^(guò)。有統計發(fā)現，截至2017年底，全國共有54個(gè)城市出臺調控，“認房又認貸”的城市15個(gè)，限售的城市48個(gè)，限購政策129條，限貸政策169條?？梢哉f(shuō)，2016年三季度以來(lái)這輪房地產(chǎn)調控空前嚴厲。從具體實(shí)踐來(lái)看，本輪調控也已取得了較好成效，體現為房地產(chǎn)銷(xiāo)售量?jì)r(jià)齊落。

　　數據顯示，2016年1月至10月，30個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積月均同比增長(cháng)30%，到了調控后的2016年11月至2017年12月，已變?yōu)樵戮认陆?1%；截至2017年12月，70個(gè)大中城市里一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續14個(gè)月回落，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)走勢也大體如此。得益于因城施策和棚改貨幣化安置，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售和價(jià)格跌幅均明顯低于一二線(xiàn)城市。

　　此外，由于房地產(chǎn)仍是我國的支柱性行業(yè)，調控無(wú)疑會(huì )對經(jīng)濟增長(cháng)產(chǎn)生短期負面作用，包括拖累地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)消費和制約房地產(chǎn)投資等。再考慮到當前我國正著(zhù)力推動(dòng)結構轉型和全面加強金融監管，我國經(jīng)濟下行壓力顯然大了不少。

　　一葉可知秋，但同樣可障目。根據當前樓市調控效果顯現就判斷調控將很快放松，明顯屬于“念歪了經(jīng)”。

　　一方面，過(guò)去幾年，我國房?jì)r(jià)一路飆漲，居民持續加杠桿且購房抵押率不斷上行，一邊是剛需者買(mǎi)不起房，一邊是炒房團越來(lái)越多，房地產(chǎn)泡沫事實(shí)上已成為巨大的“灰犀?！?。以商品房銷(xiāo)售額（累計值）與商品房銷(xiāo)售面積（累計值）的比值作為房?jì)r(jià)表征來(lái)看，2016年底約為7500元/平方米，調控后的2017年底小幅升至7900元/平方米，分別為5年前、10年前和15年前的1.5倍、2.3倍和3.6倍。房?jì)r(jià)走高也帶動(dòng)了房地產(chǎn)市值的快速膨脹，過(guò)去12年間，我國房地產(chǎn)市值增加6.3倍，同期城鎮居民可支配收入僅增加3.5倍。

　　與此同時(shí)，越來(lái)越貴的房子“綁架”了大部分家庭。數據顯示，我國居民總資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比超過(guò)5成，總負債中按揭貸款占比超過(guò)6成；2016年底我國居民部門(mén)杠桿率水平為45%，調控之后不降反升，2017年三季度已超過(guò)50%，分別是5年前和10年前的1.9倍和3.5倍。杠桿率水平快速上升的背后，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是居民可支配收入的漲幅趕不上房?jì)r(jià)。

　　另一方面，相比以往，本輪調控主基調總體思路是因城施策、分類(lèi)調控。實(shí)施一年多后，黨的十九大再次明確堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，并提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”；中央經(jīng)濟工作會(huì )議則強調“要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性”，并指出“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性，實(shí)行差別化調控”。

　　從這個(gè)政策思路演化來(lái)看，住建部日前提出的“抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，以及蘭州、南京、合肥等城市出臺的放松部分非核心區域限購、放松高層次人才限購、支持改善性需求住房購買(mǎi)等舉措，無(wú)非是在響應中央提出的“差別化調控”和“把握好工作節奏和力度”，進(jìn)而使調控更加精準有效。更進(jìn)一步，考慮到住建部把2018年改造各類(lèi)棚戶(hù)區目標由此前的500萬(wàn)套增至580萬(wàn)套，以及各地陸續出臺的租購并舉相關(guān)舉措，國家有意控制房?jì)r(jià)水平、遏制投機炒房以及著(zhù)力健全房地產(chǎn)長(cháng)效機制的決心并未改變。

　　謀定而后動(dòng)?！耙惶追孔咏壖芰艘淮恕边@句話(huà)雖夸張演繹但也不無(wú)道理；而“每一次房?jì)r(jià)調控，都是為了下一次更好地上漲”，也的確是以往調控留給人們的直觀(guān)感受。因此，有關(guān)方面應盡可能確保房地產(chǎn)調控政策的連續性與穩定性，千方百計提高政策前瞻性，并著(zhù)力加強預期管理。

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