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不得不說(shuō)房地產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)會(huì )計核算的區別
　　房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)會(huì )計核算的區別主要體現在開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)間接費用的核算上，開(kāi)發(fā)間接費用先歸集，再轉入開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)成本按照實(shí)際情況轉入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)預銷(xiāo)的特點(diǎn)，要注意預收賬款的運用，雖然可能負債很大，但其實(shí)是預收銷(xiāo)售收入，企業(yè)現金流非常好！
　　過(guò)繼給別人家的兒子——投資性房地產(chǎn)
　　投資性房地產(chǎn)是從固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中剝離出來(lái)的，因此，其入賬成本的確認與這三類(lèi)資產(chǎn)完全相同。打個(gè)比喻，投資性房地產(chǎn)好像是固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品這個(gè)大家庭中的一個(gè)過(guò)繼給別人家的兒子，雖改了姓，但血緣永遠一脈相承。大家把握住它的“改姓”的本質(zhì)，就基本上掌握了投資性房地產(chǎn)的核心了。
　　過(guò)繼后，總得有點(diǎn)區別吧，投資性房地產(chǎn)在后續計量上與原來(lái)的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的核算有點(diǎn)小區別。投資性房地產(chǎn)適度引入了公允價(jià)值后續計量模式，搞清楚了這些，理解起來(lái)就容易了。
　　二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的構成大致明細
　　二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的構成大致明細：均價(jià)每平方米9000元左右，土地成本約占2800元，建安成本約占2500元，其余3700元為稅費以及開(kāi)發(fā)商的利潤，稅費中，“規費”(市政公用基礎設施配套費、防空地下室建設費等)約200元，契稅約100元，營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅約占1200元，剩余2200元為開(kāi)發(fā)商賺的錢(qián)。
　　胸罩PK房?jì)r(jià)
　　建設部稱(chēng)目前房?jì)r(jià)并不貴，胸罩就比房子貴多了，一個(gè)好胸罩600元打底，面積200平方厘米，一平方米相當于50個(gè)胸罩的面積，價(jià)值3萬(wàn)元。而且胸罩的使用期一般少于一年，在財務(wù)處理上不算資產(chǎn)，只能直接費用化處理，房子好歹也是個(gè)未來(lái)還可以增值的固定資產(chǎn)！
　　房產(chǎn)稅必將成未來(lái)地方財源支柱
　　為什么要開(kāi)征房產(chǎn)稅，應該不是為了抑制房?jì)r(jià)，主要原因應是地方政府的土地已經(jīng)賣(mài)得差不多了，得另辟財源。因此，在土地上建成的房子就成了納稅對象了。況且地方政府目前債臺高筑，征房產(chǎn)稅勢在必行，上海、重慶個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)取得經(jīng)驗后，必將在全國推開(kāi)，房產(chǎn)稅必將成未來(lái)地方財源的支柱。
　　目前不少人反對征房產(chǎn)稅，實(shí)際上，征房產(chǎn)稅對老百姓有好處。比如那個(gè)大嘴李陽(yáng)，最近鬧離婚，媒體曝光了其名下有23套房，如果以后對多套住房征高額房產(chǎn)稅，他必然會(huì )拋售。還有那些富二代、官二代，結婚后，雙方繼承下來(lái)的房子可能有五六套，只要開(kāi)征房產(chǎn)稅，他們一樣會(huì )拋售，有助于房?jì)r(jià)回歸理性水平。
　　房?jì)r(jià)下降多少與銀行風(fēng)險并不大
　　聽(tīng)金融行業(yè)領(lǐng)導人說(shuō)房?jì)r(jià)下降一半，銀行也能夠承受住。說(shuō)得非常對，其實(shí)，房?jì)r(jià)下降多少與銀行風(fēng)險并不大。記得20世紀90年代末銀行存在大量的壞賬，我曾經(jīng)去查過(guò)，真是賬賬驚心，但最終國家將其全部剝離到資產(chǎn)管理公司，最終這些壞賬以及其中的犯罪故事永遠淹沒(méi)在歷史塵埃中了。資產(chǎn)管理公司從銀行“收購”不良貸款時(shí)，按該項貸款的原賬面本金和已入賬的應收利息，借記“購入貸款”、“購入貸款應收利息”科目，按收購時(shí)已支付或應付的價(jià)款，貸記“銀行存款”、“存放人民銀行款項”、“應付債券”等科目。會(huì )計上幾個(gè)科目就將這些壞賬全部搞定，從此這些壞賬與銀行說(shuō)再見(jiàn)了。

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