房利美和房地美
到2008年，市場(chǎng)越發(fā)關(guān)注財務(wù)狀況每況愈下的兩大住宅金融機構—房利美和房地美。盡管它們經(jīng)年來(lái)屢屢犯錯，但還不算是美國房產(chǎn)泡沫的始作俑者。而2008年夏，它們受接管卻觸發(fā)了世界性的金融恐慌。
房利美和房地美只是21世紀頭10年次債熱的一個(gè)縮影，真正禍首應該是私有放貸人。在2004～2007年次債熱的高點(diǎn)，私有放貸人持有次債和次優(yōu)債總和的75%（見(jiàn)圖1-7），11而具政府性質(zhì)的房利美和房地美，聯(lián)邦房地產(chǎn)管理局只持有余下的25%。
2006年，私有次債和次優(yōu)債總量達到聳人聽(tīng)聞的6 000億美元，要知道，6
000億是美國人銀行信用卡的額度總和。相比之下，政府性質(zhì)的貸款人只在同年放出了1 000億美元。甚至在2007年，房市已開(kāi)始動(dòng)搖時(shí)，私有貸款人還發(fā)了總和為3
000億美元的次債和次優(yōu)債。
正是這些舉動(dòng)造成了房利美和房地美占房貸份額急劇萎縮的結果。2002年年初，兩家機構發(fā)行和擔保次債量占總量的54%。到2006年夏，份額跌到了40%（見(jiàn)圖1-8）。市場(chǎng)份額走低也無(wú)形中打擊了外界對房利美、房地美制造房市泡沫的質(zhì)疑。實(shí)際上因果正好相反，是房產(chǎn)泡沫令兩房式微。
當然，房利美和房地美也并未以先見(jiàn)之明來(lái)做全線(xiàn)收縮次債的決策；而是在監管部門(mén)要它們承認會(huì )計違規后才開(kāi)始收手。況且，房利美和房地美也并非貪婪的私有貸款人的對手，證券化可以使私有貸款人提供給房貸人絕對優(yōu)惠的低利率以及令人難以置信的條款。2006年，隸屬私有貸款人的近半貸款無(wú)需任何首付和申請資料。即使國會(huì )部署了激進(jìn)的提升低收入和少數民族家庭自有住房的目標，房利美、房地美也并未參與其間。
在金融恐慌中兩房扮演了重要角色。隨著(zhù)2007年情況惡化，私有次債有所收斂，兩房卻試圖重新上位。彼時(shí)會(huì )計作假的記憶已模糊，而政策制定人又把解決房市問(wèn)題的重擔寄托在兩房身上。實(shí)際上兩房的發(fā)貸總額在2008年達到巔峰1
600億美元，而被監管部門(mén)托管也恰恰在同一年�？梢�(jiàn)兩房是在錯誤時(shí)間殺回房市。
以行業(yè)標準來(lái)衡量，兩房貸款的壞賬率仍然處于低位，但壞賬數目在攀升，并且開(kāi)始危及并不充裕的資本儲備。普通商業(yè)銀行每1美元資本金要設10美元準備金，而兩房的比率高達1
: 70。因為房貸是面向最高信用級別的借款人，所以監管部門(mén)并未苛求兩房的準備金率與普通標準看齊�？扇缃穹艑捔速J款標準，不幸兩房的儲備就入不敷出了。
投資者擔心兩房朝不保夕，兩房股價(jià)應聲落地，外借成本隨之高企。決策人仍需兩房回穩房市，而兩房卻難以放寬房貸額度。沒(méi)辦法，只有提高貸款利率。
2008年7月，財政部長(cháng)亨利·保爾森（Henry
Paulson）旨在增強投資者信心，再次重申并提高了房利美和房地美的貸款額度。而投資者的受用是短暫的，然后繼續深信兩房在走不歸之路。2008年9月初，在財政部的支持下，聯(lián)邦住房金融局正式接管房利美和房地美，把它們收歸國有。12人們說(shuō)兩房帶“政府背景”，原因是其原先公私混雜，而今它們徹底收歸聯(lián)邦政府。房利美和房地美的債權人得以保全，而股東卻顆粒無(wú)收。