■展望2013·年終系列報道之八
26日，上港集團旗下威旺置業(yè)有限公司以56.8億元競得上海海門(mén)路55號地塊，樓板價(jià)23330元/平方米，溢價(jià)率21.11%，成為2012年全國總價(jià)地王。值得注意的是，這距國土部“喊話(huà)”不足10天。
2012年3月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢明顯，時(shí)近年底更是輪番上演土地、售房高潮，在此背景下，消費者預期被改變，甚至出現了恐慌性購房、千人排隊購房等現象。以上種種房地產(chǎn)市場(chǎng)的非正�，F象，為2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)蒙上層層面紗。
市場(chǎng)分析人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，近日多部委的及時(shí)表態(tài)除了強化當前樓市的政策執行信號，也是對明年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策基調的一個(gè)表態(tài)，確定2013年房地產(chǎn)政策總指導方針，防止未來(lái)市場(chǎng)出現報復性反彈。業(yè)界普遍認為，2013年房地產(chǎn)調控政策將適度偏緊。在執行原有政策之外，或以市場(chǎng)監控、預期管理、土地供給、房產(chǎn)稅等多項關(guān)鍵要素形成“組合拳”，進(jìn)行樓市調控。
市場(chǎng) 年底“量?jì)r(jià)齊升”現象明顯
2012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)一度低迷，并殃及全國范圍的土地市場(chǎng)，土地流標和底價(jià)成交比比皆是。但是一季度結束后，樓市開(kāi)始逐漸復蘇，成交量的提升開(kāi)始帶動(dòng)價(jià)格小幅上漲。進(jìn)入第四季度后，樓市“量?jì)r(jià)齊升”尤為明顯。
26日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的研究報告顯示，11月份30個(gè)典型城市商品住宅成交面積為2125萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)84.1%，持續9個(gè)月同比上升。同時(shí)，商品住宅成交量在11月達到年內最高點(diǎn)。
在價(jià)格上，11月份30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)為9449元/平方米，環(huán)比增長(cháng)3.0%，同比增長(cháng)6.3%。易居方面分析指出，盡管高庫存令不少開(kāi)發(fā)商不敢輕易上調價(jià)格，但年末商品住宅價(jià)格依舊保持穩中緩升的態(tài)勢。
2012年下半年市場(chǎng)成交情況明顯好于上半年，業(yè)內普遍認為是購房需求受到抑制后在年前集中釋放的結果。
其中，近期來(lái)自北、上、深、廣等一線(xiàn)城市個(gè)別樓盤(pán)提價(jià)、搶房以及地王等現象，引發(fā)購房者對房?jì)r(jià)可能暴漲的恐慌情緒進(jìn)一步蔓延。易居方面的數據顯示，11月份，一、二、三線(xiàn)城市商品住宅成交量環(huán)比增幅分別為22.4%、18.4%與-2.5%，同比增幅分別為112.2%、79.5%和75.7%。
此前統計局發(fā)布的11月份70大中城市房?jì)r(jià)數據也是佐證：該數據顯示，11月份70個(gè)大中城市中，新房?jì)r(jià)格上漲的城市有53個(gè)，比上月增加了18個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅進(jìn)一步擴大。
由于今年11月房?jì)r(jià)上漲明顯加速，超過(guò)70%的城市價(jià)格出現了環(huán)比上漲。業(yè)界有分析指出，房?jì)r(jià)已經(jīng)在當前的一二線(xiàn)等主要城市開(kāi)始率先反彈。
基于2012年樓市成交量整體上升以及房?jì)r(jià)的波動(dòng)情況，業(yè)界關(guān)于“房?jì)r(jià)將于來(lái)年進(jìn)一步暴漲”的預期逐漸加劇。來(lái)年的調控政策趨勢正成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。
預測 明年市場(chǎng)趨勢整體好于今年
自2012年3月起，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現回暖跡象，成交量節節攀升，房?jì)r(jià)隨之走高。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年將會(huì )呈現怎樣的趨勢？
中國指數研究院認為，一方面，2013年宏觀(guān)經(jīng)濟將企穩向好，城鎮化、經(jīng)濟體制改革等中長(cháng)期政策繼續推進(jìn)，為中長(cháng)期經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。另一方面，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出2013年將繼續實(shí)施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。因此，在房企資金鏈有所好轉的背景下，穩健且適度向好的貨幣環(huán)境繼續為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)利好。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng)聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢將好于今年，將不再拘泥于商品房，而是向城鎮、新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域轉型。
中國指數研究院認為，在宏觀(guān)經(jīng)濟平穩增長(cháng)、貨幣政策保持穩健、房地產(chǎn)調控政策繼續從緊的背景下，2013年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現“銷(xiāo)售量?jì)r(jià)增速略有提高，投資增速趨穩，新開(kāi)工止跌反彈”的特點(diǎn)。
從需求來(lái)看，中國指數研究院指出，2013年全年商品房銷(xiāo)售面積增速將略有提高，呈現上下半年增速前高后低特點(diǎn)。
他們預計，2013年上半年商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)14.8%，銷(xiāo)售額同比增長(cháng)23.9%；下半年增速明顯回落，銷(xiāo)售面積同比增速降至0.7%，銷(xiāo)售額同比增速降至8.2%。
但是，21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊認為，2013年一季度將呈現明顯的成交清淡現象，價(jià)格也不會(huì )有明顯回升。他指出，在繼續限購、限貸的背景下，我國主要城市的購買(mǎi)需求，仍主要由剛性需求擔當。但是，由于今年11月、12月的年內第二波成交高峰，是在某種恐慌性情緒下發(fā)生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月將再現環(huán)比下滑現象。
聶梅生也指出，明年暴漲的可能性不大，現階段雖然商品房?jì)r(jià)格較調控初期稍漲，房企資金鏈也較為寬松，但是多數開(kāi)發(fā)商漲價(jià)動(dòng)力并不足。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計，2013年住房市場(chǎng)總體趨勢穩中有進(jìn)，大穩定中有小震蕩。
調控 有望用“組合拳”治理樓市
剛剛落幕的全國住房城鄉建設工作會(huì )議上，住建部定調2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，住建部部長(cháng)姜偉新表示，明年將繼續嚴格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同時(shí)，各省市要編制好實(shí)施好住房發(fā)展和建設規劃，引導和穩定社會(huì )預期。
“2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控將在繼續維持關(guān)鍵性調控的基礎上適度偏緊�！敝袊笖笛芯吭赫J為，雖然房地產(chǎn)調控政策趨于穩定，但是若房?jì)r(jià)繼續上漲且漲幅超出政府容忍范圍，可能出臺更嚴厲措施。
值得注意的是，聶梅生指出，最近一輪樓市調控政策已持續超過(guò)兩年半，政策效應有所遞減。由于我國購房需求量仍然較大，但以現階段限購、限貸的調控方式很難完全抑制投機性需求。因此，在執行原有政策之外，還應逐步采用市場(chǎng)手段調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，并加強對市場(chǎng)預期的引導，完善土地供應制度，以市場(chǎng)監控、預期管理、土地供給等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項關(guān)鍵要素形成“組合拳”調控樓市。
事實(shí)上，未來(lái)房地產(chǎn)調控“組合拳”已經(jīng)初顯。針對近日來(lái)多發(fā)的“地王”現象，國土部就出臺新政，表示將重點(diǎn)監測房?jì)r(jià)、地價(jià)異常波動(dòng)城市，并針對大房企和大地塊建立跟蹤督察制度。
除此之外，為避免出現所謂的“地王”誤導市場(chǎng)，國土部要求各地對總價(jià)較高的地塊實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應；對地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價(jià)方式或招標出讓?zhuān)粚δ切┛赡艹霈F過(guò)度競爭的地塊，選用“競地價(jià)、競配建”等多種競價(jià)方式。
住建部則在限購、限貸政策的基礎上，要求明年各地要繼續“編制和實(shí)施好住房發(fā)展和建設規劃，引導和穩定社會(huì )預期”。
住建部部長(cháng)姜偉新表示：“明年繼續在市場(chǎng)準入、銷(xiāo)售、租賃、估價(jià)等環(huán)節強化監督，加強預售監管，加強房地產(chǎn)領(lǐng)域誠信體系建設。與此同時(shí)，要密切監測市場(chǎng)形勢，會(huì )同有關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)布有關(guān)信息，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報系統，做好政策儲備�！�
除此之外，為外界矚目的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍信號明顯。姜偉新透露，將會(huì )同財政部、國稅總局研究擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)相關(guān)事宜。
值得注意的是，盡管限購政策不退出，但是建立市場(chǎng)化手段為主的調控政策體系也在研制之中。姜偉新表示：“明年要配合有關(guān)部門(mén)加快研究以財稅金融等經(jīng)濟法律手段為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制，構建符合我國國情、系統配套、科學(xué)有效、穩定可預期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策體系�！�
相關(guān)鏈接：年終系列報道
2013年投資增速有望小幅回升
明年消費有望成經(jīng)濟增長(cháng)第一驅動(dòng)力
外貿個(gè)位增長(cháng)態(tài)勢恐難改
物價(jià)漲幅有望控制在4%以?xún)?/A>
財政收支矛盾明年更加突出
明年融資結構貸款降債券升
明年金融監管將重防系統間風(fēng)險傳遞