多地試點(diǎn)農地入市：國土部研究集體建設用地流轉新規

　　集體經(jīng)營(yíng)性建設用地流轉作為土地改革的一個(gè)突破口，將在2014年重點(diǎn)推進(jìn)。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者自湖南國土廳獲悉，湖南資興市、長(cháng)沙縣被列入湖南農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓試點(diǎn)范圍，將開(kāi)啟“農地入市”的實(shí)驗。

　　與此同時(shí)，山西、陜西等多地都已經(jīng)啟動(dòng)“農地入市”試點(diǎn)的前期準備工作。

　　中央農村工作領(lǐng)導小組副組長(cháng)、辦公室主任陳錫文表示，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市范圍有限，必須先試點(diǎn)后修法。

　　一位接近國土部系統的人士亦向21世紀經(jīng)濟報道記者介紹，國土部將在總結地方已有試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上，會(huì )同有關(guān)部門(mén)研究起草集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、租賃、入股等指導意見(jiàn)，進(jìn)而規范有序地推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設用地進(jìn)入市場(chǎng)。

　　實(shí)際上，國土部此前已經(jīng)研究起草了一份《關(guān)于開(kāi)展農民集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權出讓、租賃、入股市場(chǎng)交易試點(diǎn)工作的指導意見(jiàn)》。

　　上述接近國土部系統的人士看過(guò)上述文件，“文件強調，試點(diǎn)期間，農村集體建設用地不得用于商品住宅，也要確保符合用途、規劃管制，如此來(lái)看，未來(lái)集體建設用地流轉對房地產(chǎn)影響不大，”上述人士亦強調，“文件只是初稿意見(jiàn)，并非是最后出臺的確認版本，最后會(huì )吸收各試點(diǎn)經(jīng)驗進(jìn)行完善�！�

　　農地入市難點(diǎn)重重

　　湖南長(cháng)沙縣被列入湖南農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓試點(diǎn)范圍，將在2014年開(kāi)啟“農地入市”試驗。

　　“目前，湖南對農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓試點(diǎn)的調研已完成，該縣的條件基本具備，申請也已報批，”湖南省國土資源廳相關(guān)人士表示，長(cháng)沙縣是位于城郊結合部，經(jīng)濟發(fā)達，城鄉用地需求大，土地市場(chǎng)活躍，此外，全縣的農村集體土地所有權確權登記發(fā)證工作也已經(jīng)初步完成。

　　雖然試點(diǎn)確定，但后續具體的執行方案仍不明顯，上述湖南省國土資源廳相關(guān)人士介紹，具體如何操作，需要縣各部門(mén)聯(lián)動(dòng)商討制定可行性方案。

　　實(shí)際上，除湖南外，山西、陜西等均明確要在2014年開(kāi)展集體經(jīng)營(yíng)性建設用地流轉。

　　比如山西明確將在2014年選擇27個(gè)縣份先行試點(diǎn)，穩步推進(jìn)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地通過(guò)出讓、租賃、入股和抵押等方式入市流轉。

　　和湖南集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市試點(diǎn)一樣，多省雖明確啟動(dòng)試點(diǎn)，但具體的執行方案仍須細化。

　　湖南省國土廳相關(guān)人士介紹，后續試點(diǎn)時(shí)，還存在多個(gè)難題，比如集體建設用地土地使用權出讓主體的變更，可能由國土部門(mén)為主體轉為村委會(huì )為主體，國土部轉為監督部門(mén)。

　　與此同時(shí)，集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權入市準入條件、出讓程序、價(jià)格形成機制等都需要明確等。

　　另外，按照三中全會(huì )的要求，農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地“同價(jià)同權”進(jìn)入土地市場(chǎng)，如何定價(jià)，監管也是制度設計的重要內容。

　　國土部研究集體建設用地流轉新規

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊也表示，集體建設用地流轉是一項重大改革內容，必須加快推進(jìn)，從保護農民權益的角度，必須以規范流轉為重點(diǎn)，對集體建設用地出讓主體、流轉方式、用途、程序、交易規則、基準地價(jià)、抵押融資、收益分配等事項，進(jìn)行明確規定。

　　另外，要改革完善土地稅制，合理調節農村集體建設用地流轉收益，做到一部分土地增值收益“歸公”。

　　除了推進(jìn)試點(diǎn)，韓俊亦表示，也需要抓緊出臺農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地流轉條例，從而對地方集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市形成統一的規范和指導。

　　實(shí)際上，上述接近國土系統的人士透露，國土部很早之前就草擬了一份農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市管理辦法，但被國務(wù)院法制辦公室駁回，“核心就是因為上位法《土地管理法》沒(méi)有出臺�！�

　　三中全會(huì )再次明確“建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)”，國土部再次嘗試為集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市立法，其中研究集體建設用地流轉等部門(mén)規章亦被列入國土部2014年重點(diǎn)工作之一。

　　“和此前自上而下的修法邏輯不一樣的是，”上述接近國土部系統的人士介紹，此次條例的完善將在總結試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎上，對集體建設用地出讓主體、流轉方式等核心問(wèn)題進(jìn)行了解，探索集體經(jīng)營(yíng)性建設用地產(chǎn)權流轉和增值收益分配制度，積累充分的經(jīng)驗，為修法做好基礎。

　　北京大岳咨詢(xún)有限責任公司總經(jīng)理金永祥表示，按照三中全會(huì )的文件，需要嚴格執行“用途管制”，鄉鎮企業(yè)用地是工業(yè)工地，試點(diǎn)之后繼續將土地用于工業(yè)，對房地產(chǎn)不會(huì )有影響。

　　上述接近國土系統的人士也稱(chēng)，國土部此前草擬的一份農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市管理辦法，亦明確農村集體建設用地不得用于商品住宅。

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