多地二手房持續降溫 房?jì)r(jià)進(jìn)一步下調先兆
一季度樓市的低迷從二手房可一窺端倪。
截至3月底，全國70個(gè)大中城市中有超過(guò)14個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格出現下跌，包括北京在內的一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)普遍降溫。
從歷史上來(lái)看，二手房市場(chǎng)的成交低迷和價(jià)格下跌會(huì )傳導至新房市場(chǎng)，并疊加其他因素改變樓市的供求關(guān)系，影響市場(chǎng)預期。鏈家地產(chǎn)張旭等分析人士認為，二手房的降溫，已成為房?jì)r(jià)進(jìn)一步下行的先兆。
多個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格下調
2014年3月，全國70大中城市二手住宅價(jià)格平均環(huán)比指數為100.12，比上月下降0.03點(diǎn)，連續5個(gè)月出現下調。二手住宅價(jià)格環(huán)比下調和止漲的城市數量達到28個(gè)。
進(jìn)入4月后，申城樓市仍未見(jiàn)起色。統計數據顯示，4月前半個(gè)月，上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。業(yè)內預計，在缺乏外部利好刺激的情況下，上海4月二手房成交量恐將跌破2萬(wàn)套大關(guān)。
一度被認為房?jì)r(jià)不會(huì )下跌的北京，據21世紀不動(dòng)產(chǎn)監測數據顯示，截至4月15日，北京二手房成交3956套，環(huán)比下降13.4%。主城區二手房掛牌價(jià)格繼續松動(dòng)，業(yè)主不再強勢，議價(jià)空間增大。21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團市場(chǎng)總監桑豫峰認為，4月下旬樓市仍將繼續下探。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉說(shuō)，因為各地降價(jià)案例的出現，導致北京樓市觀(guān)望情緒濃郁。新增客戶(hù)量相比一季度平均繼續下調了10%。他預計，4月北京二手房成交量將繼續在萬(wàn)套以下，二手房?jì)r(jià)格可能在2季度加速下調。
張旭稱(chēng)，今年一季度，一線(xiàn)城市一手房?jì)r(jià)有見(jiàn)頂跡象，北京二手住宅價(jià)格自年初以來(lái)基本停漲。部分二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市價(jià)格調整持續，范圍逐漸擴大。而需求龐大的一線(xiàn)城市，也開(kāi)始出現價(jià)格調整的跡象。在供需矛盾緩和、購房者觀(guān)望情緒加深的情況下，市場(chǎng)定價(jià)的話(huà)語(yǔ)權重心發(fā)生轉移，這是房?jì)r(jià)出現進(jìn)一步下調的先兆。
張大偉認為，在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，市場(chǎng)預判已經(jīng)出現轉向，購房者觀(guān)望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已悄然生變。
數據顯示，2013年北京2萬(wàn)左右單價(jià)的剛需項目供需比基本是1：4，但目前已經(jīng)逐漸降低到1：2，隨著(zhù)部分項目的搶跑消化，供需結構出現扭轉的可能性依然存在。
二季度樓市難回暖
二手房和新房交互下跌，其疊加效應正在顯現。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉指出，形成目前房?jì)r(jià)走勢的因素有二：多地樓市促銷(xiāo)，改變市場(chǎng)預期，看跌情緒日益濃厚，購房者入市節奏變慢；二是銀行房貸收緊，阻礙部分人群入市，首套房8.5折利率優(yōu)惠在全國范圍徹底消失。
與此同時(shí)，北京多批自住型商品房入市，一些城市庫存偏大，也加劇了區域市場(chǎng)的降溫。
張旭認為，整體的需求觀(guān)望情緒仍將持續。往年屬于成交旺季的二季度，會(huì )出現一定程度的增長(cháng)壓力。價(jià)格調整持續，區域間分化更加明顯。一線(xiàn)城市較短時(shí)間內可保持基本穩定，而進(jìn)入庫存盤(pán)整周期的城市，價(jià)格仍會(huì )有進(jìn)一步下調的可能。
“目前房企和地方政府都期待限購放松�！睆埓髠フf(shuō)，部分城市局部微調以及執行尺度上的暗松存在空間。
張旭認為，2014年初“兩會(huì )”上提出的
“雙向調控”，客觀(guān)上會(huì )給樓市低迷、房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力較弱的城市以放松空間。加之今年經(jīng)濟增幅降低，宏觀(guān)經(jīng)濟形勢壓力增加，預計下半年地方性調控放松現象或有增多。
CRIC研究中心認為，政府允許各地有關(guān)部門(mén)有針對性地推行房地產(chǎn)調控措施，并不意味著(zhù)限購令將得到完全松綁。此舉有益于三四線(xiàn)城市，而對于擁有大量需求和房?jì)r(jià)居高不下的一二線(xiàn)城市，限購令恐怕難以松綁，以防樓市過(guò)熱。
目前，全國有46個(gè)城市執行限購政策，除了直轄市、省會(huì )城市與計劃單列市等重點(diǎn)城市外，還包括徐州、溫州、金華、紹興、舟山、臺州、衢州、寧波等三四線(xiàn)城市。據中原地產(chǎn)監測，從去年下半年開(kāi)始，溫州、徐州、舟山已開(kāi)始局部放松限購政策，從市場(chǎng)表現來(lái)看，傳出限購放松后，成交數據有短暫飆升，但之后又再度回落，整體市場(chǎng)并無(wú)實(shí)質(zhì)性好轉。
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