近日誕生的北京歷史上最貴新地王，總成交價(jià)格達到86.25億元，據測算，成交樓面價(jià)接近現房?jì)r(jià)格。按照過(guò)往經(jīng)驗，地價(jià)上漲將推升區域房?jì)r(jià)水平，未來(lái)房?jì)r(jià)似有較大上升空間。但考慮到一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)與收入增長(cháng)不同步，社會(huì )終端住宅需求萎縮，家庭財富配置結構升級等因素影響，土地市場(chǎng)熱度向房?jì)r(jià)傳導可能會(huì )受阻，相關(guān)風(fēng)險隱患亟須引起高度關(guān)注。

　　房?jì)r(jià)與收入不同步導致住宅需求高度集中。目前，我國一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)已經(jīng)與國際接軌，住宅均價(jià)水平與國際大都市比肩。北京四環(huán)內住宅交易均價(jià)在6萬(wàn)元左右，與臺北、香港、新加坡大致處在相同水平。但居民收入水平遠遠落后于國際水平。2013年，北京城鎮居民年人均可支配收入為40321元，約為新加坡的1/6。由于房?jì)r(jià)先于收入接軌國際大都市水平，導致商品住宅需求高度集中于中高收入人群，投資投機性購房比例也較高，存在很大的風(fēng)險隱患。

　　一線(xiàn)城市人口接近飽和引發(fā)社會(huì )終端住宅需求萎縮。以北京為代表的一線(xiàn)城市人口已接近飽和，資源約束明顯增強，人口調控已經(jīng)成為政府重要工作內容。在國家層面京津冀一體化戰略的指導與實(shí)施下，未來(lái)北京部分人口將向周邊城市轉移，導致社會(huì )終端住宅需求下降。同時(shí)，一線(xiàn)城市居住面積和環(huán)境已經(jīng)極大改善，保障性住房建設規模也較大，增量住宅需求空間將會(huì )縮小。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施與房?jì)r(jià)并無(wú)直接關(guān)系，但考慮到房產(chǎn)稅替代土地出讓收入的趨勢，住宅持有成本增加，房屋自然折舊，維護管理費用與日俱增等，住宅投資在未來(lái)并不是一個(gè)理想選擇，也將一定程度上影響中高端商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展潛力。

　　家庭財富配置結構大變遷將降低住宅不動(dòng)產(chǎn)配置比例。發(fā)達國家富裕家庭財富配置中金融資產(chǎn)與住宅不動(dòng)產(chǎn)的比例大約為7∶3，我國城鎮富裕居民家庭財富配置比例顛倒為3∶7，甚至部分家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)配置比例接近90%。家庭財富配置結構是投資渠道、風(fēng)險偏好、流動(dòng)性等因素的綜合反映。隨著(zhù)我國居民投資渠道的拓寬，特別是證券市場(chǎng)的發(fā)展壯大，金融資產(chǎn)在家庭財富配置中的比例將會(huì )上升。而住宅不動(dòng)產(chǎn)變現能力差，租金收益率低，在發(fā)達金融市場(chǎng)環(huán)境中其投資價(jià)值并不明顯。需要注意的是，在經(jīng)歷了房地產(chǎn)黃金時(shí)代后，未來(lái)我國城鎮房?jì)r(jià)繼續大幅上漲的可能性較小。當前我國宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展“冷”股市運行“熱”的反差，實(shí)際上在某種程度上反映出我國家庭財富配置結構的變遷即將拉開(kāi)序幕，股票基金等金融資產(chǎn)比重將會(huì )上升，住宅不動(dòng)產(chǎn)比重將會(huì )下降。

　　應該看到，地價(jià)上漲推高房?jì)r(jià)可能只是簡(jiǎn)單的推理，還沒(méi)有考慮到終端需求因素。在賣(mài)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)輕易將成本轉嫁到購房者身上。但隨著(zhù)我國住宅市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變，地價(jià)上漲向房?jì)r(jià)的傳導將會(huì )受阻，當前地價(jià)熱度向房?jì)r(jià)進(jìn)一步傳導存在不確定性。為此，需要高度關(guān)注土地市場(chǎng)成交變化，防止金融杠桿被過(guò)度使用，防止金融體系資金盲目流入，進(jìn)而可能在未來(lái)引發(fā)較大風(fēng)險隱患。不管怎樣，確保我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行平穩，無(wú)論對穩定經(jīng)濟增長(cháng)，還是對防范和化解系統性和區域性金融風(fēng)險，都至關(guān)重要。