3月20日，住建部部長(cháng)陳政高在全國電視電話(huà)會(huì )議上要求提高住房公積金使用效率，進(jìn)一步降低門(mén)檻，增加公積金貸款額度。同一日，坊間傳住建部正醞釀發(fā)布穩定住房消費相關(guān)政策。

　　不論住建部提出提高公積金使用效率與穩定房地產(chǎn)政策有無(wú)直接關(guān)系，也不論坊間傳言的真實(shí)度有多大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展對于目前下行壓力增大的中國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)，意義重大。

　　從目前中國經(jīng)濟實(shí)際出發(fā)，保持房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展是必須的。目前房地產(chǎn)直接需求加上其帶動(dòng)的間接需求，在總需求中占比十分高，宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)、財政收支、就業(yè)和物價(jià)變化對房地產(chǎn)的波動(dòng)十分敏感和劇烈。2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否平穩健康發(fā)展直接決定著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟能否穩定。2015年是全面深化改革的關(guān)鍵之年，也是調結構的緊要之年，在經(jīng)濟下行壓力加大和新增長(cháng)點(diǎn)不突出的情況下，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)以及宏觀(guān)經(jīng)濟的穩健發(fā)展，可以為深化改革和結構調整創(chuàng )造條件、爭取時(shí)間。

　　保持房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展也是可能的。第一，長(cháng)期發(fā)展有空間。盡管目前城鎮居民擁有住房初步達到戶(hù)均一套，人均33平方米，但是，城鎮居民住房擁有很不均衡，住房成套率比較低。根據“六普”數據，城鎮49.6%的家庭人均住房在30平方米以下，36.5%的家庭住房沒(méi)有廚房和廁所;此外，中國城鎮化處在中期，按照2020年城鎮化率60%計算，中國將有3億左右的已到和將到城鎮的轉移人口需要“住有所居”。到2025年之前，中國城鎮住房需求不會(huì )絕對下降。第二，短期發(fā)展有潛力。從居民收入增長(cháng)、戶(hù)籍制度改革和城鎮住房存量結構看，剔除純粹的投資和投機需求，短期內城鄉居民首次置業(yè)的剛性需求和二次置業(yè)的改善性需求潛力很大。

　　由此建議：第一，引導市場(chǎng)對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調整。由于周期性原因和前期過(guò)度發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了暫時(shí)性、區域性和結構性的過(guò)剩。一些城市個(gè)別大型房企和不少中小房企由于過(guò)去盲目樂(lè )觀(guān)、決策失誤或管理不善等原因，將面臨資金短缺、銷(xiāo)售不暢、工程延期，甚至停工或爛尾的困難。應允許個(gè)案房地產(chǎn)風(fēng)險發(fā)生，按市場(chǎng)化的原則進(jìn)行兼并重組或破產(chǎn)清算，從而實(shí)現企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、要素的優(yōu)化配置和市場(chǎng)的再平衡。但同時(shí)注意防止出現區域性和系統性的房地產(chǎn)風(fēng)險。讓房地產(chǎn)在邁向健康的調整中，支撐“穩增長(cháng)、惠民生、促改革與調結構”。

　　第二，利用宏觀(guān)政策促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。2015年積極財政政策和穩健貨幣政策，有助于穩定和促進(jìn)住房市場(chǎng)發(fā)展。其中，首先要發(fā)揮好貨幣政策和信貸政策的作用。關(guān)鍵是增強金融機構的信心和降低金融機構的風(fēng)險。為此，除了扭轉金融機構的預期外，要積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。其次，把握好稅收政策操作的目標和方向。將減稅限定在首套房或者二套房的購買(mǎi)者以及開(kāi)發(fā)企業(yè)。如果不加區別地實(shí)施交易環(huán)節減稅，不但不能增加新房需求，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，還可能導致存量房的大量拋售。

　　第三，落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的主體責任。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴重，促進(jìn)房地產(chǎn)穩健發(fā)展，必須“因地制宜，分城施策”。城市政府不僅對轄區房地產(chǎn)的調控和監管、居民住房保障負有責任，而且擁有正確決策的信息優(yōu)勢，目前在住房公積金、土地、稅費、公共服務(wù)，以及戶(hù)籍等制度改革方面，擁有一定的調控手段。因此，應有效落實(shí)城市政府在促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的主體責任。

　　第四，增強住房保障力度。棚戶(hù)區改造，雖由政府主導或引導，但主要通過(guò)市場(chǎng)運作，多數產(chǎn)權歸屬自有，減少政府直接建設和擁有的管理成本，挖掘棚戶(hù)區居民的部分潛在需求，具有惠民生、穩增長(cháng)的多面效應?；谂飸?hù)區改造的成功經(jīng)驗以及當前市場(chǎng)環(huán)境，在規模上，棚戶(hù)區改造可以適當擴大;在范圍上，可將危房改造納入棚戶(hù)區改造政策之中;在保障方式上，可以從實(shí)物保障轉向實(shí)物保障與貨幣補貼并舉。同時(shí)，對一些住房嚴重過(guò)剩的城市，可以考慮將部分條件相近的存量商品房轉為公租型的保障房。