從3月底二套房首付比例降低等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺到現在，一個(gè)多月的時(shí)間里，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一些積極變化。很多城市商品房成交量迅速擴大，價(jià)格也有所回升，個(gè)別城市成交量創(chuàng )近年來(lái)新高。但專(zhuān)家表示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖趨勢值得關(guān)注，需警惕新一輪房?jì)r(jià)報復性反彈影響市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。

　　地方政府出臺政策積極性高　商業(yè)銀行支持樓市“不冷不熱”

　　3月底，我國房地產(chǎn)刺激政策陸續出臺。3月27日，國土資源部、住建部提出統籌調整土地和商品房供給;3月30日，央行降低二套房首付比例;財政部將個(gè)人購買(mǎi)二手房免征營(yíng)業(yè)稅的期限從5年調整為2年?！督?jīng)濟參考報》記者在各地調研發(fā)現，中央一系列政策措施出臺后，各地迅速落實(shí)并配套相關(guān)政策。

　　浙江省溫州市4月2日就出臺了8條地方細則，成為中央政策出臺后首個(gè)公布地方細則的城市。其中規定，“政府對首次購房給予一定補助”，這引起社會(huì )各界熱議。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)說(shuō)，這是目前各城市中救市力度最大的一項內容，可能帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)預期的改變，意味著(zhù)地方政府鼓勵買(mǎi)房的思路已經(jīng)形成。

　　安徽省出臺政策規定：從4月8日起，對省直公積金繳存職工家庭購買(mǎi)第二套自住住房，并申請住房公積金貸款的，首付款比例由以前的60%降至30%，與首套房的首付款比例持平。合肥市物價(jià)局則提出，對房產(chǎn)部門(mén)涉企收費項目進(jìn)一步精簡(jiǎn)和明確，包括限價(jià)商品住房、經(jīng)濟適用住房、公租房等在內8類(lèi)條件下房產(chǎn)轉讓?zhuān)瑢⒚馐兆》拷灰资掷m費。

　　4月18日，福州市政府出臺了《關(guān)于穩定住房消費支持剛性需求的實(shí)施意見(jiàn)》，內容包括進(jìn)一步放開(kāi)首套房和首改房認定標準、首次及第二次住房公積金貸款均執行基準利率等。

　　各地出臺多項政策力促商品房交易，然而受制于商業(yè)銀行管理體制，在貸款支持政策方面難以實(shí)質(zhì)性推動(dòng)。記者走訪(fǎng)北京地區各大銀行了解到，目前北京各家銀行對二套房貸大多執行首付5成，利率一般上浮10%;在首套房方面，8.8折優(yōu)惠利率成為市場(chǎng)主流。北京各大銀行并未徹底執行央行針對二套房貸首付最低標準。

　　杭州市公積金中心也調整了相應政策，對首付比例以及公積金貸款額度做出調整。不過(guò)，銀行方面出于自身經(jīng)營(yíng)考慮，尚未對首套房貸給出低于9折的優(yōu)惠，對二套房依然實(shí)行基準利率1.1倍的貸款利率?！翱傮w來(lái)看，銀行的信貸政策對樓市仍是一個(gè)制約，特別是對改善型購房者來(lái)說(shuō)，過(guò)高的利率增加了他們的購房成本?！闭銏髠髅椒康禺a(chǎn)研究院院長(cháng)丁建剛說(shuō)。

　　警惕庫存大幅消化后　出現新一輪房?jì)r(jià)快速上漲

　　記者調研發(fā)現，在中央一系列刺激政策以及地方配套措施的作用下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)正呈現快速回暖的趨勢，特別令人擔憂(yōu)的是，庫存大幅消化后房?jì)r(jià)有可能出現較大幅度上漲。

　　根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，4月北京市二手房共成交17282套，環(huán)比上升58.4%，同比上升126.9%。全月網(wǎng)簽量?jì)H次于2013年3月份，創(chuàng )下兩年來(lái)單月網(wǎng)簽量新高。4月北京市二手房成交均價(jià)為每平方米35318元，環(huán)比上漲2.9%。鏈家地產(chǎn)北京工體店資深經(jīng)紀人王利表示，現在最明顯變化就是業(yè)主的信心增強，房產(chǎn)掛牌價(jià)格有小幅上漲的趨勢。雖然漲幅并不大，主要是現階段正在消化此前掛牌積攢的房源;但根據經(jīng)驗來(lái)看，如果現存的優(yōu)質(zhì)房源消化完，價(jià)格可能會(huì )出現較大幅度上漲。

　　4月30日至5月3日，上海展覽中心舉行“五一假日樓市房展會(huì )”，此前集體缺席春季房展會(huì )的開(kāi)發(fā)商悉數到場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠幅度明顯縮小。按照上海搜房網(wǎng)數據監控，此次共有42個(gè)項目參展，僅有12個(gè)樓盤(pán)項目提供折扣優(yōu)惠。絕大部分樓盤(pán)采取抵券優(yōu)惠，折算下來(lái)普遍在9.7折上下，有的樓盤(pán)干脆打出“五一不漲價(jià)”的標語(yǔ)，而去年秋季房展最低可達9折。中原地產(chǎn)分析師盧文曦說(shuō)，上海開(kāi)發(fā)商不愿大幅促銷(xiāo)是由于在政策推動(dòng)下4月成交出現放量，新房成交超過(guò)100萬(wàn)平方米，交易熱情攀升。本次展會(huì )也是試探當前價(jià)格的市場(chǎng)反饋，如果買(mǎi)方還是積極反應的話(huà)，不排除會(huì )有部分項目嘗試漲價(jià)。

　　杭州樓市也呈現明顯回暖態(tài)勢。4月份杭州市區新建商品房共簽約11472套，較去年同期增長(cháng)111.7%，創(chuàng )下歷史同期新高，成交總金額184.4億元。二手房成交也“水漲船高”，簽約7060套，日均簽約235套，簽約量環(huán)比上升55.51%，同比上升156.63%。五一假期，記者來(lái)到杭州城北的申花板塊，“黃龍·金茂悅”售樓部有不少看房者，因為剛剛加推新房源，不少購房者前來(lái)看房詢(xún)價(jià)?！按舜渭油频?00多套房源，開(kāi)盤(pán)當天就賣(mài)出180多套，單價(jià)也從此前的每平方米2.5萬(wàn)元上調到2.6萬(wàn)元，因為現在行情趨好，所以市場(chǎng)還是很認可這個(gè)價(jià)格?！痹摌潜P(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理劉一方告訴記者。

　　在一些二三線(xiàn)城市，4月份以來(lái)的房?jì)r(jià)也出現回升。今年4月的全國百城房?jì)r(jià)指數顯示，合肥房?jì)r(jià)以環(huán)比1.29%的漲幅列百城第二位。記者采訪(fǎng)發(fā)現，4月，合肥二手房成交量大幅上升，各區域二手房交易中心都出現排隊現象，有的區級二手房交易中心還出現連夜過(guò)戶(hù)現象。進(jìn)入5月后，合肥共有35家樓盤(pán)有推盤(pán)計劃，計劃推出約7000多套房源入市，表明開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍看好樓市。在福州，大部分開(kāi)發(fā)商取消了優(yōu)惠活動(dòng)，部分開(kāi)發(fā)商采取“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”模式，托關(guān)系買(mǎi)房、一房難求等現象重現。

　　房產(chǎn)結構失衡及爛尾風(fēng)險　仍是樓市突出問(wèn)題

　　記者走訪(fǎng)發(fā)現，當前很多地方房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨結構失衡的問(wèn)題，導致一些庫存難以消化，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖并不具備條件基礎，容易帶來(lái)新的風(fēng)險。另外，前期房地產(chǎn)交投冷清帶來(lái)的爛尾風(fēng)險也是當前樓市面臨的突出問(wèn)題。

　　統計數據顯示，截至4月末，杭州市區新建商品房庫存為159394套，環(huán)比3月末增加了4352套，再次刷新各月末庫存歷史最高紀錄。高庫存下的結構問(wèn)題更值得關(guān)注，蕭山區、余杭區處于杭州主城區外圍，供應量很大，這些區域的高庫存蘊含著(zhù)一定的風(fēng)險。杭州透明售房市場(chǎng)研究院院長(cháng)方張接認為，供求關(guān)系是決定價(jià)格走勢的根本因素，當前杭州等城市房?jì)r(jià)從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看并不具備上漲的基礎，快速回暖趨勢容易帶來(lái)新的問(wèn)題。

　　另外，一些前期降價(jià)樓盤(pán)迎來(lái)集中交房期，交付糾紛以及隱含的爛尾風(fēng)險值得關(guān)注。業(yè)內人士告訴記者，當前一些城市已經(jīng)出現爛尾樓盤(pán)，由于開(kāi)發(fā)商前兩年降價(jià)賣(mài)房，所以對樓盤(pán)的品質(zhì)打了折扣，也引起不少業(yè)主的強烈反應。當前由于房屋質(zhì)量以及配套減少和綠化縮水引起的業(yè)主維權有增多趨勢，而隨著(zhù)交房高峰期來(lái)臨，這類(lèi)糾紛將呈高發(fā)態(tài)勢。

　　業(yè)內人士和有關(guān)專(zhuān)家建議，一是穩定住房消費，創(chuàng )造新的住房需求。方張接說(shuō)，未來(lái)市場(chǎng)有待于來(lái)自政策層面的持續接力和精準支持，比如保障房的貨幣化安置，引導拆遷安置居民和被征地農民利用貨幣補貼購買(mǎi)商品房，就是一個(gè)去庫存、拓需求的較好選擇。

　　二是做好金融信貸支持，改善惜貸情緒。深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉認為，目前，樓市需求端的最大約束就是房貸“融資難”和“融資貴”。當前，應通過(guò)央行對國開(kāi)行進(jìn)行抵押補充貸款(PSL)，間接收購商業(yè)銀行房貸余額證券化(MBS)，修復商業(yè)銀行資產(chǎn)負債表，改善惜貸情緒，激勵銀行發(fā)放更多的低利率房貸。

　　三是助推房地產(chǎn)業(yè)轉型升級，促進(jìn)消費升級。安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)馬前光認為，質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理、舒適度等因素將是改善型住房需求群體的主要訴求，而房地產(chǎn)業(yè)是否能提升品質(zhì)，滿(mǎn)足消費者更高層面的需求也將是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。