近期全國樓市總體疲態(tài)初顯，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)卻逆市而上，樓面價(jià)格頻創(chuàng )新高。北京某地塊出讓樓面均價(jià)僅隔一天就較相鄰地塊價(jià)格上漲超過(guò)萬(wàn)元。在當前住宅供求關(guān)系基本平衡并趨向飽和的大背景下，熱點(diǎn)城市地價(jià)非理性上漲或將存在一定程度擠出效應，可能促使中低收入人群向城市邊緣區域流動(dòng)，進(jìn)而導致產(chǎn)業(yè)結構失衡和資源虹吸效應，值得高度關(guān)注。

　　據中國指數研究院數據，2015年前三季度，全國300個(gè)城市各類(lèi)土地成交面積同比下降30.1%，各類(lèi)土地成交出讓金同比減少22.7%。其中，住宅用地成交面積同比大幅下降33.6%，出讓金同比減少18.9%。但2015年9月，包括北上廣深在內的十大熱點(diǎn)城市土地出讓金收入同比上漲63%，環(huán)比上漲89.7%，北京等一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)尤為火爆，樓面價(jià)格屢創(chuàng )新高，并超過(guò)同區域二手住宅價(jià)格。熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)升溫與全國降溫形成明顯反差。這種土地市場(chǎng)運行反差，在某種程度上反映出當前“資產(chǎn)配置荒”的現實(shí)環(huán)境。

　　這種熱點(diǎn)城市地價(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢恐將產(chǎn)生擠出效應。

　　一是人口擠出效應。近年來(lái)，熱點(diǎn)城市地價(jià)炒作呈現城市核心區域向外逐步擴散的軌跡，城市非傳統中心區域的地價(jià)、房?jì)r(jià)也屢創(chuàng )新高，客觀(guān)形成城市建設“攤大餅”模式，致使城市中低收入人群被一步步擠出城市中心區和核心區，階梯式向城市邊緣流動(dòng)，一定程度上增加了城市交通和社會(huì )管理的難度，也降低了城市居民的生活滿(mǎn)意度。

　　二是產(chǎn)業(yè)擠出效應。城市產(chǎn)業(yè)高中低端結構相對穩定，以適應城市不同就業(yè)人群特點(diǎn)，滿(mǎn)足城市不同產(chǎn)品與服務(wù)需求，促進(jìn)地方經(jīng)濟社會(huì )穩健發(fā)展。但高地價(jià)以及高地價(jià)傳導下的高房?jì)r(jià)必然會(huì )破壞城市產(chǎn)業(yè)高中低端布局。部分低端生活服務(wù)業(yè)難以承擔城市核心區域高房?jì)r(jià)或高房租而在城市邊緣布局，導致城市核心區域相應服務(wù)供應不足。而所謂高端產(chǎn)業(yè)也大多集中在金融地產(chǎn)領(lǐng)域，導致城市產(chǎn)業(yè)結構明顯失衡，未來(lái)增長(cháng)動(dòng)力受限。

　　三是非熱點(diǎn)城市資源擠出效應。高房?jì)r(jià)下的熱點(diǎn)城市要想保住競爭優(yōu)勢，需要高端人才聚集和優(yōu)勢資源集中來(lái)支撐，進(jìn)而必然提高人才報酬和資源回報，這將對非熱點(diǎn)城市資源形成擠出效應。北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市均是金融業(yè)高度發(fā)達、人才集中的區域，對周邊城市資源具有虹吸效應，加劇了區域經(jīng)濟不平衡狀態(tài)。

　　且不說(shuō)高昂地價(jià)能否順利向下傳導，就絕對價(jià)位而言，一線(xiàn)熱點(diǎn)城市住宅交易價(jià)格已媲美甚至超過(guò)其他國際大都市水平，而租金收益率卻遠低于保本理財，反映出投資價(jià)值趨勢性下降。據中介人士分析，當前主要依靠“置換”需求支撐熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格高位上漲，但住宅“置換”鏈條終端為中低收入人群，購買(mǎi)力改善空間十分有限，通過(guò)“置換”需求鏈條持續支撐地價(jià)高位上漲的價(jià)格傳導機制存在先天脆弱性。熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格存在下跌風(fēng)險，歷史上東京、香港、臺北等大都市住宅價(jià)格也曾出現過(guò)大幅下跌。隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新經(jīng)濟模式的崛起與發(fā)展，市場(chǎng)空間距離將不再是制約經(jīng)濟發(fā)展的首要因素，熱點(diǎn)城市人口資源集中的內在動(dòng)力也會(huì )出現趨勢性消退。從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟增長(cháng)驅動(dòng)力的歷史正在逐漸結束。而熱點(diǎn)城市對房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴(lài)，不利于城市未來(lái)穩健發(fā)展。一旦地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力消減，熱點(diǎn)城市或將面臨巨大的經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展壓力。?