在加強房地產(chǎn)業(yè)融資監管的背景下，大小房企均面臨融資難、融資成本走高等困境。

“2019年，‘四處找錢(qián)’成為各大房企主旋律，不是正在融資，就是在融資的路上?！币晃弧笆畯姟狈科蟮膬炔咳耸空f(shuō)，找錢(qián)、找地、找人是當下發(fā)展“三大難”，其中找錢(qián)最棘手。

房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速一直走低。10月25日，中國人民銀行發(fā)布《2019年三季度金融機構貸款投向統計報告》：今年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額43.29萬(wàn)億元，同比增長(cháng)15.6%，增速比上月末降低0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續14個(gè)月回落；前三季度增加4.59萬(wàn)億元，占同期人民幣各項貸款增量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個(gè)百分點(diǎn)；前三季度新增個(gè)人住房貸款占各項貸款增量的24.1%。

中國人民銀行辦公廳主任周學(xué)東表示：“過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)，個(gè)人購房貸款增長(cháng)非?？?，有些城市占比甚至超過(guò)50%，銀行貸款增量中超過(guò)一半流向房地產(chǎn)領(lǐng)域?，F在從全國看，占比降至24.1%，屬相對合理水平。根據多年觀(guān)察，占比25%左右較為合理。過(guò)去幾年，這一數字大多時(shí)候在30%以上?！?/p>

各大房企之間，現金流的角力從未停歇——加速銷(xiāo)售回款、優(yōu)化運營(yíng)的同時(shí)，融資手段上亦各展所長(cháng)。在金融主管部門(mén)加強房地產(chǎn)業(yè)融資監管背景下，融資渠道步步收緊，無(wú)論是大型房企還是中小房企均面臨融資難、融資成本走高等困境，行業(yè)融資體系正發(fā)生深刻變化。

找錢(qián)難

今年8月的融創(chuàng )中期業(yè)績(jì)會(huì )上，董事會(huì )主席孫宏斌用“史無(wú)前例”形容今年融資收緊的程度。

“以后發(fā)債壓力很大，市場(chǎng)上可能無(wú)債可買(mǎi)，只能買(mǎi)二手債?！睂O宏斌表示，近期政策就是控制資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，對發(fā)債、信托、開(kāi)發(fā)貸均進(jìn)行限制，“這是從融資端切入的調控?！?/p>

同策咨詢(xún)研究院監測數據顯示，2019年前9個(gè)月，40家典型房企共計融資6130億元，相當于2018年前11個(gè)月的融資體量。境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動(dòng)，融資渠道繼續緊縮，融資成本上行較為明顯。

8月，房企融資曾遭遇大幅下跌，但9月迎來(lái)快速反彈。當月，同策咨詢(xún)研究院監測的40家典型房企完成融資折合人民幣689.56億元，環(huán)比上漲87.25%。其總監張宏偉認為，繼5月銀保監會(huì )發(fā)布“23號文”整治房地產(chǎn)業(yè)融資亂象后，7月和8月監管部門(mén)繼續密集發(fā)布收緊政策，嚴控房企融資渠道，致使8月融資大幅下滑，9月反彈因前期積壓審批得以釋放所致。整體看，融資下滑是因為政策監管發(fā)揮作用，市場(chǎng)出現了正常反應與波動(dòng)。

另?yè)煌耆y計，2019年三季度，95家典型房企共計融資3187億元，同比增長(cháng)11.6%，環(huán)比增長(cháng)0.85%。這主要因為7月上旬房企抓緊窗口期積極融資，單月融資出現反彈，達到1646億元；此后兩個(gè)月，房企融資持續低迷，單月融資規模降至770億元，觸及年內低位。

房企融資遇冷的另一面是火熱的需求。金科股份9月進(jìn)行了19筆銀行貸款融資，共計81.92億元，占比當月境內銀行貸款融資總額超過(guò)一半。10月22日，華潤置地發(fā)布一則“先舊后新”配股融資公告，融資近68億港元，其中超過(guò)60億港元用于“買(mǎi)地”。

“三季度房企融資意愿強烈。一種是確實(shí)缺錢(qián)，借不到錢(qián)就只能戰略收縮；另一種是融資到手后，等待地價(jià)降到合理范圍時(shí)果斷補倉，尤其是現在到四季度這個(gè)階段?！睆埡陚ケ硎?，“對于房企來(lái)說(shuō)，目前能融到錢(qián)就不錯?！?/p>

多家研究機構指出，在此背景下，房企融資壓力正在積聚，行業(yè)信用風(fēng)險逐漸上升——融資渠道全面收窄的同時(shí)，房企還要應對下半年償債高峰。

天風(fēng)證券研報指出，在“房住不炒”政策背景下，房企融資態(tài)勢全面收緊，管控方式以余額管控為主，絕大部分房企“借新還舊”仍可維持，但大規模凈融資愈發(fā)困難，沒(méi)有增量資金甚至收縮意味著(zhù)將面臨更大的流動(dòng)性壓力。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，今年三四季度是房企償債高峰，若同時(shí)考慮到期債務(wù)、提前兌付等情況，實(shí)際償債規?？赡芨?。

國泰君安證券研報也指出，地產(chǎn)銷(xiāo)售、融資等現金流入環(huán)節壓力持續增大，惟一利好是房企主動(dòng)減緩拿地，由此判斷地產(chǎn)債信用利差仍能維持擴張趨勢，利差分化短期內難以消除。

找“便宜的”錢(qián)更難

融資能力已經(jīng)成為國內房企競爭關(guān)鍵因素。

“資金總量有限，但各家又都想要?！睒I(yè)內人士認為，融資成本上升“意料之中”。

克而瑞研究中心數據顯示，9月，95家典型房企融資成本6.47%，環(huán)比上升0.76個(gè)百分點(diǎn)。境外債券單月融資成本6.85%，環(huán)比下降0.10個(gè)百分點(diǎn)，主要由于碧桂園發(fā)行了一筆78.3億港元的有抵押可換股債券，利率4.5%且總額較大，拉低了當月融資成本。若剔除這一因素，9月上述典型房企融資成本6.83%、境外融資成本7.50%，環(huán)比分別上升1.22和0.55個(gè)百分點(diǎn)。

今年前9個(gè)月，房企新增債券類(lèi)融資成本7.03%，較2018年全年增長(cháng)0.50個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本8.08%，較2018年全年增長(cháng)0.86個(gè)百分點(diǎn)。融資成本最高的是國內第二梯隊（第51~100名）房企，為7.28%。

在這方面，各房企有喜有憂(yōu)。

7月11日，大發(fā)地產(chǎn)稱(chēng)發(fā)行于2021年到期的1.8億美元優(yōu)先票據，融資利率12.875%。泰禾集團(5.790,0.01,?0.17%)旗下子公司9月發(fā)行了一筆2億美元境外債券，票面利率11.25%。9月28日，中梁控股稱(chēng)發(fā)行于2021年到期的1億美元優(yōu)先票據，票面利率11.25%。兩位數融資成本已不鮮見(jiàn)。

據中原地產(chǎn)研究中心統計，今年以來(lái)，恒大、佳兆業(yè)、景瑞、花樣年、弘陽(yáng)、正榮、陽(yáng)光城(6.930,?0.30,4.52%)、朗詩(shī)、新湖、泛海、當代置業(yè)、融信等房企美元融資成本超過(guò)10%。與此形成鮮明對比的是，9月，萬(wàn)科面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行規模25億元的住房租賃專(zhuān)項公司債券（第二期），融資成本3.55%，為業(yè)內最低；龍湖發(fā)行規模8.5億美元的10年期投資級優(yōu)先票據，票息3.95%，創(chuàng )近兩年民企10年期美元債票息新低。

央企和國企融資優(yōu)勢出眾。今年上半年，中海、華潤、越秀的融資成本分別為4.28%、4.45%和4.76%，較2018年年末均有所下降。

對此，聯(lián)訊證券董事總經(jīng)理、首席宏觀(guān)研究員李奇霖分析稱(chēng)，房企外部融資方面，國內貸款是重要渠道，占比約12%。小房企所獲支持較少，更多依靠非標融資。

“有些小房企非標融資占資金來(lái)源50%，整個(gè)行業(yè)約25%。銷(xiāo)售回款仍是大頭，占比超過(guò)四成，但‘房住不炒’影響較大?！崩钇媪仡A判，房企未來(lái)會(huì )尋找互有優(yōu)勢且能互相借力的同業(yè)與金融機構共同開(kāi)發(fā)，緩解融資困難帶來(lái)的負面影響。

嚴監管不手軟

自銀保監會(huì )“23號文”下發(fā)以來(lái)，金融主管部門(mén)多次對房企融資監管表態(tài)，信托、海外債、銀行貸款等渠道監管辦法不斷更新，顯示出擰緊“水龍頭”的決心。

7月12日，國家發(fā)改委下發(fā)通知，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內到期的中長(cháng)期境外債務(wù)。

在“房住不炒”政策背景下，相關(guān)部門(mén)的監管變得更頻更深。銀行、信托等金融機構近期屢屢被開(kāi)出大額罰單，違規原因均涉及資金向樓市“輸血”。銀行違規“涉房”業(yè)務(wù)已經(jīng)成為金融業(yè)的禁區。

10月12日，北京銀保監局發(fā)布通知，強調嚴防信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等禁止性領(lǐng)域。兩天前，該局剛剛公布兩張行政罰單——興業(yè)銀行(20.150,?-0.02,?-0.10%)北京分行違規向房企提供融資；浦發(fā)銀行北京分行信貸資金違規用于投資、購房以及通過(guò)信托通道發(fā)放土地儲備貸款。兩家銀行因此分別被罰600萬(wàn)元和290萬(wàn)元。

10月11日，平安銀行義烏分行因信貸資金用于支付購房首付款被罰50萬(wàn)元。10月8日，中信銀行(6.380,?-0.02,?-0.31%)杭州分行因信貸資金被挪用于購房、房企經(jīng)營(yíng)以及購買(mǎi)股權等被罰195萬(wàn)元。據不完全統計，僅僅今年前三個(gè)季度，“涉房”罰單就超過(guò)120張、金額逾億元。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(cháng)柏文喜認為，銀保監會(huì )發(fā)文的目的就是為了杜絕信貸資金違規流入樓市特別是前融業(yè)務(wù)，如信貸資金借助私募、資管平臺進(jìn)入前融環(huán)節或向“四證”不全的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。

自“防范化解重大風(fēng)險”和“堅決守住不發(fā)生系統性金融風(fēng)險底線(xiàn)”上升至國家戰略高度后，2018年銀保監系統公布罰單累計超過(guò)3800張，逾30家銀行因信貸資金違規“涉房”，收到50余張罰單。

房企融資渠道不斷收緊，信托成為部分中小房企資金來(lái)源的重要渠道，但問(wèn)題也在暴露。10月以來(lái)，監管機構披露的信托罰單驟增，目前已有5家信托公司收到6張罰單。

10月9日，五礦信托因管理不到位，導致信托資金用于收購土地。青海銀保監局做出對直接責任人朱恒罰款5萬(wàn)元、對五礦信托罰款30萬(wàn)元的行政處罰決定。

9月5日，建信信托因信托資金違規用于房企繳交土地出讓價(jià)款、違規投向“四證”不全的房地產(chǎn)項目、違規向不具備二級資質(zhì)的房企提供融資，被北京銀保監局責令改正，并處以90萬(wàn)元罰款。同日，中信信托因信托資金違規用于房企繳交土地出讓價(jià)款，被北京銀保監局責令改正，并處以30萬(wàn)元罰款。

銀保監會(huì )官網(wǎng)顯示，截至10月26日，今年已向17家信托公司累計下發(fā)30張罰單，罰沒(méi)金額1764萬(wàn)元，包括因違規“涉房”被罰的6家信托公司。

中國國際科技促進(jìn)會(huì )理事布娜新認為，從大額罰單能看出，對于房企資金的監管工作正從拿地端逐步深入至開(kāi)發(fā)端甚至銷(xiāo)售端。

為規避資金風(fēng)險、擺脫當前融資困境，一些房企開(kāi)始減少拿地、控制擴張規?；蛲顺龇康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)；另一些房企加快周轉、降價(jià)促銷(xiāo)，以實(shí)現銷(xiāo)量提升。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛民表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控影響下，“金九銀十”的成色與往年相比明顯不足，房企后續“以?xún)r(jià)換量”的力度可能還會(huì )加強，市場(chǎng)將繼續調整?！耙灿胁糠址科筮x擇備足‘糧草’，等待市場(chǎng)拿地窗口期?！彼f(shuō)。

諸葛找房副總裁苑承建同意這一說(shuō)法。他預計今年四季度，房企會(huì )更加主動(dòng)地“以?xún)r(jià)換量”，市場(chǎng)將保持平穩，全年銷(xiāo)售數據與去年持平或小幅下降。同時(shí)，房企投資預期和新開(kāi)工面積也或繼續下降。

“粗放式發(fā)展時(shí)代已去，房企要在拓寬合規融資渠道上多下功夫，行業(yè)將迎來(lái)更多的并購整合行為?！辈寄刃路Q(chēng)。

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