證監會(huì )2月20日宣布，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專(zhuān)業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，近日，證監會(huì )啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。2月20日當天，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )正式發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》。

　　不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類(lèi)。此次試點(diǎn)工作是證監會(huì )落實(shí)黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署、健全資本市場(chǎng)功能、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟功能的重要舉措。

　　據介紹，此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)。參與試點(diǎn)工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動(dòng)產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規行為等。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎設施項目等。

　　在投資者方面，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規模不得低于3000萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

　　在監管方面，由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會(huì )指導基金業(yè)協(xié)會(huì )在私募股權投資基金框架下，新設“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別，并采取差異化的監管政策。

　　此外，為適應不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金按照試點(diǎn)要求為被投企業(yè)提供借款或者擔保的，在涉及《關(guān)于加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排，但不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權，或者持有被投企業(yè)51%以上股權且被投企業(yè)提供擔保，可實(shí)現資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應實(shí)現與原始權益人的主體信用風(fēng)險隔離。同時(shí)，為促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作穩妥推進(jìn)，本次試點(diǎn)對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規范要求。

　　證監會(huì )表示，符合試點(diǎn)要求的私募股權投資基金管理人可在開(kāi)展基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動(dòng)前，向基金業(yè)協(xié)會(huì )報送相關(guān)材料，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，并依照規定進(jìn)行產(chǎn)品備案。證監會(huì )將根據試點(diǎn)工作實(shí)踐情況及時(shí)總結評估，完善試點(diǎn)政策和規則，支持私募基金不斷豐富產(chǎn)品類(lèi)型，發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的功能作用。

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