??? 在今年的全國土地日(6月25日),國土資源部提出創(chuàng )新存量用地倒逼機制,同時(shí)擬對部分城市新增建設用地實(shí)行“剛性約束”??梢灶A見(jiàn),全國將迎來(lái)史上最強的集約用地規范。
未來(lái)盤(pán)活土地資源,需要在土地增量有限的條件下發(fā)揮市場(chǎng)作用,讓行政剛性約束和市場(chǎng)彈性選擇形成合力,因地制宜地建立符合各個(gè)城市區域特點(diǎn)的存量土地盤(pán)活機制。
對于存量土地的理解,并非僅停留在暫緩開(kāi)發(fā)的囤地項目范圍。對于那些盲目擴張缺乏產(chǎn)業(yè)配套或價(jià)值產(chǎn)出低的開(kāi)發(fā)區域,例如破產(chǎn)企業(yè)閑置土地、老工業(yè)區等,也要進(jìn)行土地的重新整理利用。這并不是政府對企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的越界,相反如果能將存量土地利用納入城市總體規劃,突破長(cháng)期依賴(lài)增量土地制度體系的慣性,將有利于發(fā)揮土地價(jià)值對經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用,緩解產(chǎn)業(yè)轉型壓力。
近年來(lái)集約用地的成績(jì)是有的,但是面對經(jīng)濟下行壓力更大的今天,還有很多值得改進(jìn)的方面。
第一,要充分利用價(jià)格杠桿,推行零增地技術(shù)改造。鼓勵工業(yè)企業(yè)利用現有廠(chǎng)房、土地或通過(guò)淘汰產(chǎn)能落后項目騰出空間并進(jìn)行技術(shù)改造。在不改變土地用途且符合合理利用目標的前提下,鼓勵引導企業(yè)通過(guò)廠(chǎng)房改造加層擴大生產(chǎn)用房建筑面積, 提高土地利用效率。
第二,發(fā)揮企業(yè)用地的市場(chǎng)主體作用,創(chuàng )新推廣多元化土地盤(pán)活路徑。集約用地的原則不僅給各地土地利用立下了剛性約束,同時(shí)注重引導各地建立符合自身城市發(fā)展特點(diǎn)的土地優(yōu)化利用政策。盤(pán)活路徑由單一模式向多元模式轉變,在現有土地法律基礎上,允許和鼓勵由市場(chǎng)主體直接參與功能改變,拆除重建,提升容積率等各種城市存量建設用地的盤(pán)活。
第三,可將容積率獎勵機制適用范圍擴展到存量土地利用范疇,提高市場(chǎng)主體集約開(kāi)發(fā)的積極性。目前,我國許多城市都制定了容積率獎勵的政策,但是應用實(shí)例并不普及且通常用于增量土地利用。開(kāi)發(fā)商往往選擇直接向政府要求調高容積率,而不是利用容積率獎勵機制來(lái)爭取,這樣就難以同步提升城市公共環(huán)境改善與項目建設容積率,造成所在區域長(cháng)遠經(jīng)濟價(jià)值的損失。我國大城市的容積率普遍落后于國外大都市,但是都市人口增長(cháng)速度并未放緩,提升城市平均容積率將成為重要命題,否則將重回“攤大餅”似的老路,加劇交通擁擠和環(huán)境污染程度,進(jìn)而影響經(jīng)濟的健康發(fā)展。
我國制造業(yè)正遭遇“成長(cháng)的煩惱”,技術(shù)、標準、結構等方面的提升和優(yōu)化成為三道需要邁過(guò)的關(guān)口。