新年伊始，房地產(chǎn)信貸嚴格監管、審慎授信已成為各大銀行的普遍共識。近日，中國證券報記者獨家獲得的部分銀行2018年房地產(chǎn)信貸政策顯示，在繼續推行名單制的同時(shí)，相關(guān)銀行將細化房企指標，加強開(kāi)發(fā)商分級管理;積極向綜合實(shí)力排名靠前的龍頭房企開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)，嚴格限制低收益、高風(fēng)險的中小房企的貸款授信。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，疊加最近的全國多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，以及信貸、發(fā)債和非標等渠道繼續收緊，對房企來(lái)說(shuō)，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

　　貸款更加注重看排名

　　“總體來(lái)說(shuō)，相比2017年，2018年對于房企授信的政策更嚴格了?！睎|部某省大型國有商業(yè)銀行相關(guān)人士對中國證券報記者表示。

　　中國證券報記者獲得的最新授信政策顯示，該行要求積極調整存量客戶(hù)的結構，對于效益一般，規模有限的房地產(chǎn)企業(yè)，授信門(mén)檻將嚴格受限。項目方面，高端住宅、城市綜合體等地產(chǎn)項目將謹慎納入授信考量。

　　在多個(gè)省份均有布點(diǎn)的某中型城商行也強化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的“排名”考量。該銀行將開(kāi)發(fā)貸客戶(hù)分為多個(gè)層次，處于第一層的是根據中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )頒布的房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力排名前50位的房地產(chǎn)企業(yè);接下來(lái)幾層是根據地方相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì )的排名剔除第一層后余下的區域性房企?！耙痪€(xiàn)城市的區域性房企我們取前十，三四線(xiàn)的房企我們就取前三?！痹摮巧绦腥耸勘硎?，一些銀行要求排名的門(mén)檻更高，有的只給排名前30名的房企比較優(yōu)惠的利率，有的甚至只給前15名。

　　日前，在銀監會(huì )明確的2018年銀行業(yè)亂象整治工作要點(diǎn)中，直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類(lèi)表內外融資，向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提供融資等違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的行為將受到重點(diǎn)整治。

　　上述兩家銀行人士均表示，銀行對2018年房企貸款從嚴的趨勢早有預判?！邦I(lǐng)導在大大小小各種會(huì )議上反復強調，不要讓一只耗子從表內表外鉆過(guò)去?！鄙鲜鰢猩虡I(yè)銀行人士說(shuō)。

　　房企方面，某港股上市房企的項目經(jīng)理王華(化名)對中國證券報記者表示，該企業(yè)一直在排名上比較占優(yōu)，也比較容易獲得信貸資金的支持?！皳伊私?，不少銀行還鼓勵信貸部門(mén)主動(dòng)對接我們?！备鶕鲜龀巧绦械恼?，王華的企業(yè)由于全國排名前十，在開(kāi)發(fā)貸利率上可以獲得比其他層級客戶(hù)更低的利率優(yōu)惠?！般y行給我的可能是6%，給排名低的可能是9%?！?/p>

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，對于銀行來(lái)說(shuō)，因為監管越發(fā)審慎，而房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)要推進(jìn)，就必須和優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行合作。

　　上述城商行人士對比往年的情況表示，1月以來(lái)到目前只完成1筆開(kāi)發(fā)貸，也是經(jīng)過(guò)總行方面層層把關(guān)審批后方得放款?！耙驗槭强傂兴诘氐牡禺a(chǎn)公司，總行比較熟悉，一般的名單外企業(yè)不容易進(jìn)來(lái)?！?/p>

　　融資通道收緊

　　因為有房企類(lèi)REITS項目的實(shí)操經(jīng)驗，某券商固定收益高管陳軍能感到近來(lái)非銀的房地產(chǎn)融資方式頗受追捧。1月19日，中國證券報記者在位于北京CBD某高檔寫(xiě)字樓見(jiàn)到陳軍時(shí)，他剛結束一場(chǎng)面向資管公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的內部培訓?！榜R上要飛到深圳，去和幾個(gè)地產(chǎn)企業(yè)路演類(lèi)REITS業(yè)務(wù)?！?/p>

　　根據WIND數據分析，房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑主要來(lái)自銀行貸款、公司債券和非標融資。2017年，上述三項融資額分別達25242億元、8005億元和7327億元。

　　“實(shí)際上，從2016年底開(kāi)始，很多業(yè)務(wù)監管就開(kāi)始趨嚴了?！标愜婈种附o中國證券報記者算各項通道，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度有限;公司債在2016年10月開(kāi)始分類(lèi)監管;房地產(chǎn)信托去年5月銀監會(huì )下發(fā)現場(chǎng)檢查指引后就規?？s量;2017年也沒(méi)有地產(chǎn)企業(yè)能夠IPO?！?/p>

　　陳軍表示，多種融資渠道受限，使得許多地產(chǎn)企業(yè)特別是上市房企，不得不將視線(xiàn)轉向海外市場(chǎng)配售股份以及加強類(lèi)REITS業(yè)務(wù)拓展等方面入手。

　　1月17日，碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，擬在港股配股融資78.16億港元。1月15日，中國金茂也通過(guò)資本市場(chǎng)配售9億，擬融資凈額約33.06億港元。

　　房企類(lèi)REITS業(yè)務(wù)方面，近期，新派公寓、旭輝以及保利等房企相關(guān)類(lèi)REITS項目獲批，也使得這一融資方式逐漸受到市場(chǎng)關(guān)注。嚴躍進(jìn)表示，由于長(cháng)租公寓等住房租賃性質(zhì)的資產(chǎn)在公允價(jià)值上有待進(jìn)一步確立評估體系，這類(lèi)資產(chǎn)不易獲得銀行貸款，而類(lèi)REITS業(yè)務(wù)可以通過(guò)資產(chǎn)證券化架構，幫助這類(lèi)資產(chǎn)獲得融資。據統計，2017年國內類(lèi)REITs發(fā)行規模逾266億元，相比2016年的104億元增長(cháng)超過(guò)1倍?！罢麄€(gè)類(lèi)REITs業(yè)務(wù)規模增長(cháng)，也帶動(dòng)了房企類(lèi)REITs業(yè)務(wù)的增長(cháng)?！标愜姳硎?。

　　或加劇行業(yè)洗牌

　　“看看2017年的榜單嚇死人，銷(xiāo)售過(guò)千億也不算龍頭房企了?！比A北某上市房企高管對中國證券報記者表示。根據克而瑞地產(chǎn)的統計數據，2017年度有17家房企銷(xiāo)售額超過(guò)1000億，而2016年度只有9家。

　　中國證券報記者從中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )官網(wǎng)看到，2018年中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強評選工作已經(jīng)開(kāi)始?！澳壳昂芏嚆y行都是看排名放貸，大家自然會(huì )更加在意相關(guān)排名了?！鄙鲜瞿成鲜蟹科笕耸勘硎?。

　　2017年第四季度以來(lái)，一些房企紛紛喊出銷(xiāo)售過(guò)千億、甚至數千億的戰略目標，也不乏上市房企身影?！耙恍┣皟赡瓴恢姆科?，2017年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)真是突飛猛進(jìn)，都排到各種榜單前面去了?！毕嚓P(guān)地產(chǎn)專(zhuān)家表示。

　　張大偉表示，在2017年的國內房地產(chǎn)調控周期內，全國已經(jīng)有110多個(gè)城市出臺了超過(guò)270多次調控政策，部分城市房地產(chǎn)調控已經(jīng)逐漸開(kāi)始影響房企銷(xiāo)售。龍頭房企壓力不大，但中小房企在2018年將面臨全面困境。

　　“總體來(lái)說(shuō)，由于限購、限售等調控措施，房地產(chǎn)去庫存呈現滴漏形態(tài)，拉大了房企的銷(xiāo)售周期?！标愜姳硎?。

　　嚴躍進(jìn)建議，相關(guān)房企要提前準備，除了開(kāi)發(fā)貸以外，要加強與銀行在房屋銷(xiāo)售按揭貸款方面的合作，防止銷(xiāo)售周期出現去庫存困難等利空因素。

　　陳軍則認為，2018年是房企面臨洗牌的一年?！拔冶纫恍┿y行還悲觀(guān)，可能只有前十強的房企才是安全的?！?/p>

　　1月18日晚剛剛發(fā)布重大資產(chǎn)重組進(jìn)展、擬收購淮礦地產(chǎn)100%股權的信達地產(chǎn)則表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，對資金需求較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力將在很大程度上影響其發(fā)展前景。通過(guò)收購淮礦地產(chǎn)100%股權，將相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)注入信達地產(chǎn)，將充分發(fā)揮信達地產(chǎn)的融資優(yōu)勢，進(jìn)一步擴展融資渠道并降低融資成本。

　　上述華北某上市房企高管表示，房企向省外擴張，通過(guò)并購獲得土地、人才和相關(guān)融資是必然趨勢。