近日有消息稱(chēng)，恒豐銀行信用評審部發(fā)出內部通知，于1月29日起暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)。雖然恒豐銀行相關(guān)人士回應稱(chēng)，此舉是該行基于貸款結構調整作出的正常經(jīng)營(yíng)決策，不涉及其他，但此事仍引起社會(huì )廣泛關(guān)注。有專(zhuān)家稱(chēng)，未來(lái)房企融資將越來(lái)越難。

　　1融資渠道收窄

　　據了解，在銀監會(huì )下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查的緊急通知》，進(jìn)行“三三四”監管，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》、《進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的意見(jiàn)》和《2018年整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象工作要點(diǎn)》期間，陸續有銀行停止了與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的貸款業(yè)務(wù)。

　　1月24日，上海(樓盤(pán))銀監局向滬上各商業(yè)銀行、財務(wù)公司發(fā)布《關(guān)于規范開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》，意在重申銀監會(huì )發(fā)布的《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》(下稱(chēng)指引)的政策導向。該文件強調，并購貸款投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地并購，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地項目公司股權并購的，應按照穿透原則管理，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用。

　　同策研究院首席分析師張宏偉表示，自從新一輪房地產(chǎn)調控政策和配套監管政策實(shí)施以來(lái)，房企融資渠道越來(lái)越窄，生存空間受到影響?！皳伊私?，房企融資額已出現趨勢性下降。這種情況下，一些房企向民間資本伸手，一些房企開(kāi)始發(fā)境外美元債，但兩種方式成本都相當高。還有一些房企做股權質(zhì)押，以此獲得融資?！?/p>

　　房掌柜(上海)二手房總經(jīng)理宋會(huì )雍表示，房企資金來(lái)源緊張后，一般會(huì )加快銷(xiāo)售，并收縮拿地節奏，這會(huì )帶來(lái)房?jì)r(jià)下調和土地溢價(jià)空間的減弱。同時(shí)，房企會(huì )加快轉型步伐，如商轉住、租賃住宅、跨界經(jīng)營(yíng)等方面，增加物業(yè)持有量。由此，資金周轉速度會(huì )放慢，從項目開(kāi)發(fā)及買(mǎi)賣(mài)的收益，轉向運營(yíng)收益?！澳壳暗娜谫Y渠道，上市房企就發(fā)一些資產(chǎn)證券化項目，而中小型房企估計要賣(mài)項目了。對大企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是拿項目的機會(huì )。此外，政策層面會(huì )有一些差別，一線(xiàn)城市對房地產(chǎn)融資的控制可能更緊一些，二三線(xiàn)城市相對沒(méi)那么緊?！?/p>

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )首席研究員李戰軍指出，此次由恒豐銀行引發(fā)關(guān)于暫停房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的關(guān)注可能有誤解，“暫停的只是新增授信業(yè)務(wù)，不是停止所有相關(guān)業(yè)務(wù)，應該理解成貸款不增加了，而不是信貸從此不貸了，如果真這樣，就走向另一個(gè)極端了?！?/p>

　　2監管劍指何處?

　　根據中原地產(chǎn)研究中心1月31日發(fā)布的報告顯示，截至1月30日，公布2017年年報預告的房地產(chǎn)上市企業(yè)合計82家，其中多達60家企業(yè)的業(yè)績(jì)預告預盈與預增，占比達73%。雖然2017年房地產(chǎn)持續調控，但房企在2017年基本實(shí)現利潤的全線(xiàn)爆發(fā)，虧損企業(yè)不足10%。具體來(lái)看，截至目前，公布利潤預告的82家房企中，去年虧損的12家房企全部由虧轉盈。此外，根據中原地產(chǎn)計算，多達29家房企利潤增幅超100%。

　　李戰軍對記者表示，無(wú)論是過(guò)去一年房地產(chǎn)調控政策趨嚴，還是最近多家銀行暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)，這些措施對于房企融資影響并不大?！鞍凑找酝?jīng)驗看，每100元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，只有十幾元來(lái)自銀行，80%以上的資金來(lái)源并不是銀行，而是企業(yè)自籌和銷(xiāo)售回款。雖然銀行信貸對房地產(chǎn)企業(yè)起重要作用，但不起決定性作用。此外，房地產(chǎn)并非傳統行業(yè)，有來(lái)自各行各業(yè)的資金支持，包括紡織業(yè)、造船業(yè)、冶金業(yè)、鐵路等。因此，在資金問(wèn)題上，2018年國內房企仍會(huì )找到自己的出路。目前監管部門(mén)采取的一系列措施，更多應看作是對金融機構，而不是對房地產(chǎn)企業(yè)的整頓?！?/p>

　　不久前舉行的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“三個(gè)良性循環(huán)”，其中之一是實(shí)現金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)。銀行是金融業(yè)的主體，實(shí)現金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)重點(diǎn)在銀行，這也是銀行業(yè)亂象整治的重要內容。

　　中國人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級研究員董希淼指出，銀行應嚴把風(fēng)險關(guān)口，全面落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)政策。要審查貸款資金流向，防止資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對房企加大審查力度，不向存在“四證”不齊全、資本金未到位等情況的資質(zhì)不合格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提供融資支持;不為違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的項目提供通道或信用擔保。對于居民用戶(hù)，發(fā)放的消費貸款需要客戶(hù)提供發(fā)票等購物憑證，嚴防通過(guò)“首付貸”、消費貸款、信用卡透支等方式將資金轉移至房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，銀行還應堅持差別化的住房信貸政策，在堅決遏制投機性、投資性購房需求的同時(shí)，在額度、利率等方面采取措施，合理滿(mǎn)足居民購買(mǎi)首套住房需求，適度支持改善性購房需求，積極穩妥助推三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)去庫存。

　　3發(fā)展租賃住房或是出路

　　董希淼表示，近年來(lái)，隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程不斷推進(jìn)，大量人口向一二線(xiàn)城市流動(dòng)，伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)高企、限購限貸等因素，一部分住房需求由購房市場(chǎng)向房屋租賃市場(chǎng)轉移。在一二線(xiàn)等熱點(diǎn)城市，亟需建立起租購并舉的住房制度，目前還存在租賃房源供給不足等問(wèn)題;三四線(xiàn)城市去庫存壓力依然較大。同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)融資領(lǐng)域，存在違反宏觀(guān)調控政策為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資擔保、個(gè)人消費貸款變相流入樓市等亂象。

　　由此，銀行要加大對住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)力度。一是可與房地產(chǎn)企業(yè)合作，通過(guò)簽訂租賃權轉讓協(xié)議的方式，將待售房源變成長(cháng)租房源，向符合相應條件的租戶(hù)發(fā)放租房貸款。二是可與地方政府合作，在住房租賃平臺交易撮合、信用評價(jià)等各個(gè)環(huán)節，提供相應的金融創(chuàng )新產(chǎn)品和服務(wù)。三是可通過(guò)信用卡分期為客戶(hù)提供融資支持，手續費低于第三方租房平臺所收取的服務(wù)費，且提前還款無(wú)需支付違約金。銀行進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，既可促進(jìn)住房租賃金融朝著(zhù)規?；?、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制加快形成。

　　建銀國際董事總經(jīng)理兼宏觀(guān)研究主管崔歷表示，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)需要建設制度性機制，包括稅收優(yōu)惠、法律環(huán)境和融資渠道等安排。在整體流動(dòng)性環(huán)境較差的情況下，資產(chǎn)證券化是為房地產(chǎn)投資提供流動(dòng)性的主要方式之一。2008年全球金融危機后，租賃房產(chǎn)的證券化和房地產(chǎn)信托基金(REITs)在美國興起。在大量買(mǎi)進(jìn)銀行止贖房屋并將其作為租賃房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)后，投資商將現金流證券化或建立REITs。這些投資在利率下降的環(huán)境下取得了較高收益:在美國房地產(chǎn)周期中，除股息收益(與租金收益相關(guān))外，REITs的資本收益也隨房地產(chǎn)周期的上行而上漲。因此，發(fā)展租賃住房的資產(chǎn)證券化或是部分房企未來(lái)的方向。

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