房企融資渠道面臨全面收緊的局面。近日恒豐銀行一份被曝光內部文件顯示，其于1月29日下發(fā)關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知，而恒豐銀行隨后也表示這是基于銀行貸款結構調整作出的正常經(jīng)營(yíng)決策，屬于暫時(shí)性?xún)炔抗芾泶胧?。與此同時(shí)，銀監會(huì )以及各地銀監局出政策和開(kāi)罰單“兩手抓”，對違規房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)行高壓監管。

　　除了商業(yè)銀行信貸渠道，信托公司銀信合作業(yè)務(wù)以及房企發(fā)債融資也依然受到監管層嚴控。業(yè)內人士表示，房企融資通道進(jìn)一步縮緊，資金鏈壓力將雪上加霜。隨著(zhù)調控持續，樓市進(jìn)入調整期，資金獲取或成為2018年房企業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。

　　銀行融資面臨嚴監管

　　去年召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議確定“打好防范化解重大風(fēng)險攻堅戰，重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險”，并明確“促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內部的良性循環(huán)”。業(yè)內人士表示，目前金融業(yè)涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)總體平穩，但金融資源過(guò)于集中在房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生較大風(fēng)險，做好這一重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險防范勢在必行。在國家整體房地產(chǎn)調控的基調之下，相關(guān)部門(mén)對涉及房地產(chǎn)企業(yè)融資的違規行為已經(jīng)體現出監管高壓態(tài)勢。

　　銀監會(huì )1月發(fā)布《2018年整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象工作要點(diǎn)》，第五條市場(chǎng)亂象就是“違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”。上海銀監局于1月29日下發(fā)《上海銀監局關(guān)于規范開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》，就并購貸款展開(kāi)進(jìn)一步規范?！锻ㄖ芬?，開(kāi)展并購貸款必須符合規定的原則和條件，并購貸款用途應符合國家法律法規和相關(guān)政策，并購貸款投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地項目公司股權并購的，應按照穿透原則管理。如發(fā)現商業(yè)銀行不符合業(yè)務(wù)開(kāi)辦條件或違法違規，不能有效控制并購貸款風(fēng)險的，將采取責令暫停并購貸款業(yè)務(wù)及行政處罰等監管措施。

　　從年初至今，各地銀監局開(kāi)出的多張罰單也直指銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供違規融資的行為。如，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的事實(shí)，被浙江銀監局處以20萬(wàn)元人民幣罰款；漢口銀行存在通過(guò)同業(yè)投資通道違規向“四證不全”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款的事實(shí)，被湖北銀監局處以50萬(wàn)元的罰款，3名相關(guān)責任人也受到了警告處分；交通銀行廈門(mén)分行因違規發(fā)放土地融資，內部控制不足，未能防范假按揭、假征信、假評估等，“三查”不盡職，導致貸款被挪用，向四證不全的項目發(fā)放固定資產(chǎn)貸款，也被廈門(mén)銀監局罰款150萬(wàn)元。

　　在宏觀(guān)調控和監管高壓之下，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的表內外融資也處于一種相對從緊的狀態(tài)，尤其對于新增授信，一直較為謹慎。在恒豐銀行上述內部文件曝光后，一位股份制銀行人士也對《經(jīng)濟參考報》記者表示，其銀行內部對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策一直是執行“授信余額不增加”。

　　房企尋求多渠道融資

　　在銀行渠道收緊的背景下，一些有條件的房企也欲加快在債券市場(chǎng)融資的節奏。不過(guò)，境內發(fā)債的渠道也依然處在嚴管之下。

　　最近，不少房企在境內申請發(fā)債。2日，華僑城宣布，證監會(huì )批復向合格投資者公開(kāi)發(fā)行總額不超過(guò)人民幣130億元公司債券。華夏幸福日前也公告稱(chēng)，公司收到上交所關(guān)于其非公開(kāi)發(fā)行公司債券掛牌轉讓無(wú)異議的函，發(fā)行總額不超過(guò)50億元。首開(kāi)擬進(jìn)行非公開(kāi)發(fā)行公司債60億元。

　　不過(guò)，記者也了解到，企業(yè)獲得監管部門(mén)債券發(fā)行批復并不意味著(zhù)立刻就能發(fā)債，目前，在國家整體的房地產(chǎn)調控基調之下，監管部門(mén)仍會(huì )嚴控房企的發(fā)債節奏。實(shí)際上，盡管房企融資需求旺盛，但境內發(fā)行債券渠道依然是收緊的。

　　和過(guò)去兩年的整體趨勢一致，一些房企將視線(xiàn)投向海外市場(chǎng)，并盯上可轉債這一品種。1月30日，中國恒大在港交所發(fā)布公告稱(chēng)，擬發(fā)行2023年到期的180億港元可換股債券，年利率4.25%。碧桂園方面日前也發(fā)行了156億港元可轉換債券。同時(shí)，公司還以配股的方式融資約64億港元。

　　實(shí)際上，在房企融資通道全面收緊的背景下，資金獲得已經(jīng)成為房企業(yè)務(wù)的重中之重。連一向以資金鏈著(zhù)稱(chēng)的萬(wàn)科，近日也釋放對現金流的重視。萬(wàn)科此前發(fā)布公告稱(chēng)，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮不再兼任總裁、首席執行官，該職位由祝九勝繼任。郁亮坦言，萬(wàn)科一直以來(lái)都堅持“以客戶(hù)為中心，以現金流為基礎”，祝九勝的工作就是對于資金的把控。

　　警惕還款高峰資金風(fēng)險

　　日前，華遠集團原董事長(cháng)任志強指出，2010-2014年的5年間，房企債務(wù)只有8000多億元。2015-2016年兩年間，房企新增債務(wù)達到8500億元。據他估算，2017-2019年房企整體還債規模將超一萬(wàn)億元。其中，2018年，還債額度將達3300億元；2019年額度達到4700億元。

　　同時(shí)，有業(yè)內人士表示，從2015年和2016年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結構就可以預知：2015年占總量44%的房地產(chǎn)公司債采用了3+2年的期限結構，有4%采用3+3模式；2016年發(fā)行的房地產(chǎn)公司債中，分別有18%和7%的債券采用了2+1年和2+2年的期限結構，這些結構的公司債都將在2018年進(jìn)入回售期，應警惕回售帶來(lái)的企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險。

　　“房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數連跌7個(gè)季度，樓市變盤(pán)時(shí)點(diǎn)臨近?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員賴(lài)勤表示，從2015年一季度開(kāi)始,中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數不斷攀升,于2016年一季度達到階段性高點(diǎn)，此后便一路下滑至今,由“寬松”變?yōu)椤捌伞?由“偏松”變?yōu)?017年三季度的“正?！?并在四季度變?yōu)椤捌o”,已連續下跌　7個(gè)季度。他預計，2018年一季度，金融環(huán)境將小幅收緊,中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數將停留在“偏緊”區間。

　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高負債行業(yè)，在市場(chǎng)調控繼續收緊，資金面繼續偏緊的情況下，一旦銷(xiāo)售狀況不理想，企業(yè)周轉能力受阻，資金鏈斷裂風(fēng)險急劇上升。因此，能活下來(lái)的企業(yè)勢必要“耗得起”。

　　張宏偉認為，隨著(zhù)年終行情的退去,一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的銷(xiāo)售將先后下滑,預計未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速仍將下滑，而結算周期拉長(cháng)。他預計，2018年第三季度將成為房企資金兌付壓力窗口期。

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