“租賃風(fēng)波”四起

　　2月以來(lái)，青客公寓、蛋殼公寓、自如等品牌長(cháng)租公寓頻頻曝出“租賃風(fēng)波”，多地租客稱(chēng)這些機構借疫情之名漲租金、吃差價(jià)。

　　記者近日接到上海青客公寓的租客投訴稱(chēng)，該公寓一邊收客戶(hù)租金，一邊卻拖欠房東租金，疫情期間被房東強行解約、流落街頭，僅在浦東新區“樟盛苑”就有150多位租戶(hù)成為受害者。

　　不只是青客公寓，有消息顯示，自2月以來(lái)，北京、廣州、深圳等多地蛋殼房屋業(yè)主紛紛反映收到通知，該公寓“根據疫情近期走勢，自即日起將暫停付款，并執行不少于30天的免租期”。

　　對于“免租”要求，蛋殼公寓品牌公關(guān)回復《經(jīng)濟參考報》記者表示，初期的確有尋求業(yè)主“免租期”，但不是“強制免租”，早期一些一線(xiàn)人員存在溝通上的誤解。對于打款延遲，則是根據合同中“有特殊情況，可在付款日后15個(gè)工作日內進(jìn)行支付”的條款。在這期間，工作人員向業(yè)主尋求免租支持。

　　根據該公關(guān)提供的鏈接顯示，在受到頗多質(zhì)疑后，蛋殼2月下旬推出“蛋殼房東支持計劃”。方案一：合同期滿(mǎn)時(shí)返還一個(gè)月房租，即疫情期間，房東愛(ài)心支持的一個(gè)月房租，蛋殼將在合約期滿(mǎn)時(shí)返還。方案二：分期返還一個(gè)月房租，即疫情期間，房東愛(ài)心支持的一個(gè)月房租，將分期返還，分期月份數與本次合約剩余合同期相等，但最高不會(huì )超過(guò)24個(gè)月。方案三：支持蛋殼半個(gè)月免租期，即疫情期間，房東愛(ài)心支持半個(gè)月房租，本期剩余租金，將在合同約定付款日起15個(gè)工作日內付清。

　　但在2月20日，仍有業(yè)主在黑貓投訴官網(wǎng)投訴稱(chēng)：“蛋殼依合同約定應于2020年1月25日支付25743元，為三個(gè)月租金。至今未收到房租。給蛋殼客服打電話(huà)，蛋殼說(shuō)由于疫情，要延期一個(gè)月支付房租，并單方索要一個(gè)月免租期?！?/p>

　　與此同時(shí)，蛋殼公寓對租客的房租卻并未相應減免，這讓業(yè)主和租客雙方均質(zhì)疑蛋殼公寓利用疫情變相“賺差價(jià)”。

　　“我們幾個(gè)月的房租已經(jīng)交了，如何能獲得優(yōu)惠？”一位北京的蛋殼公寓租戶(hù)告訴記者，對他來(lái)說(shuō)，2月僅前10天租金有返還，且租金并不是直接減免，而是未來(lái)繳費抵用。

　　從蛋殼公寓官方微博發(fā)布的致蛋殼公寓租客的一封信指出，結合疫情發(fā)展情況，針對武漢地區無(wú)法返城的租客，蛋殼公寓計劃返還一個(gè)月租金；其他城市租客，則將根據各地發(fā)布的延遲返工政策，返還相應租金，或提供相對應的免費延住天數。

　　關(guān)于返還租金的說(shuō)明，蛋殼指出，該金額不能提現，可用于抵扣房屋服務(wù)費、維修金、水電燃氣費用、租金及續租首付款等蛋殼APP內賬單費用。

　　另一家分散式公寓頭部企業(yè)自如近期也頻遭投訴。2月10日，自如漲價(jià)的話(huà)題沖上微博熱搜。有媒體統計，自如在疫情期間各地續租租金上漲10%至30%左右，有的甚至上漲38.3%。

　　截至3月1日，在黑貓投訴平臺可以看到有關(guān)自如的投訴1266條，近期投訴更為頻繁。2月14日，一位自如租客在黑貓投訴平臺發(fā)布截圖稱(chēng)，續約到期日前一個(gè)半月咨詢(xún)續約價(jià)格，漲了470元，約7％，續約到期前一個(gè)月咨詢(xún)，價(jià)格漲了1700元，漲幅28％?！皾q幅不合理，作為一個(gè)企業(yè)，不考慮疫情期間特殊情況，肆意漲價(jià)?！?/p>

　　2月17日，另一自如租客反映，所租房屋3月到租，自如方面提出續租租金從原來(lái)每月2490元上漲到3600元，上漲幅度達47%，“算上服務(wù)費，租金達4000元，我認為不合理，自如卻反饋是市場(chǎng)價(jià)格，可以選擇換房”。

　　2月21日，有自如租客投訴：“提前30天續租自如，服務(wù)費有七折優(yōu)惠，但在疫情期間取消了，這是不是趁著(zhù)疫情變相漲價(jià)？”

　　自如首席執行官熊林表示，漲價(jià)是個(gè)別現象。其在個(gè)人微博上聲明：“自如近期的價(jià)格調整均為因為產(chǎn)品續約類(lèi)型不同，以及基于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的既定系統價(jià)格調整，不敢說(shuō)100%合理，但絕無(wú)一例是趁疫情之機發(fā)起的卑鄙鉆營(yíng)之舉。如有任何一例實(shí)證為趁疫情漲價(jià)，我和全體管理團隊即日立刻辭職?！?/p>

　　一位自如租客告訴記者，大多數人嫌搬家麻煩，會(huì )選擇再次續租，但續租比重新租賃貴不少。

　　對此，自如品牌公關(guān)在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，長(cháng)期以來(lái)，自如后臺系統沒(méi)有出現租金異常波動(dòng)?！澳壳白匀缋m約整體平穩，出現的個(gè)例多為長(cháng)租換短續導致，并非普遍情況?！?/p>

　　上述公關(guān)表示，目前全國續約平均水平低于5%，實(shí)際為4%左右。短續在全國占比10%左右，最近因為疫情可能會(huì )浮動(dòng)，我們還在密切觀(guān)察?？紤]到近期因疫情的影響，部分客戶(hù)短續需求可能會(huì )提升，自如已經(jīng)出臺了相應的優(yōu)惠措施，確保大家在此情況下，短續也能享受長(cháng)續的優(yōu)惠。

　　多企業(yè)資金鏈告急

　　隨著(zhù)空置率的上升和經(jīng)營(yíng)成本的壓力，多家長(cháng)租公寓企業(yè)脆弱的資金鏈浮出水面，企業(yè)想方設法謀求更加充分的資金騰挪空間。

　　近年來(lái)不惜成本的擴張，讓多家長(cháng)租企業(yè)資金鏈吃緊。

　　2017年至2018年，在資本補貼助力下，長(cháng)租公寓開(kāi)啟搶房源大戰，不少運營(yíng)商通過(guò)“高價(jià)收房，跑馬圈地”快速擴張?！?018年，一些稍好房源的租金提高20%很正常。房子報價(jià)選擇權完全在機構手里，即使提高報價(jià)50%也屬正常?！币晃还⑦\營(yíng)商坦言。

　　2019年，長(cháng)租公寓行業(yè)進(jìn)入“洗牌期”。部分租賃機構出現資金鏈斷裂、跑路等現象，資本熱潮逐漸退去。愛(ài)公寓、杭州鼎家、寓見(jiàn)公寓、樂(lè )伽公寓等等一批長(cháng)租公寓宣告破產(chǎn)，萬(wàn)科、碧桂園、世聯(lián)行等也已暫緩旗下長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)的擴張。

　　2019年10月7日，青客公寓向美國證券交易委員會(huì )遞交了招股說(shuō)明書(shū)，成為第一家披露招股書(shū)的長(cháng)租公寓公司。資料顯示，青客公寓2012年成立于上海，先后從紐信創(chuàng )投、賽富、凱欣資本、摩根士丹利等機構拿到了四輪股權融資，總規模超過(guò)一億美元。截至2018年末，青客公寓運營(yíng)覆蓋六座城市的房間共計91234間，復合年增長(cháng)率為114.4%。但高速增長(cháng)背后，卻是虧損的事實(shí)。招股文件顯示，青客公寓2018財年凈收入8.9億元，虧損5億元；截止到2019年6月30日的9個(gè)月時(shí)間，凈收入9億元，虧損3.7億元。

　　虧損的不僅是青客。2019年10月底，蛋殼招股說(shuō)明書(shū)顯示，2019年前九個(gè)月，蛋殼公寓收入為50億元，較2018年同期的16.73億元增長(cháng)198.8%，前九個(gè)月凈虧損為25.16億元，較2018年同期增長(cháng)約210%。

　　高增速、高虧損是青客、蛋殼等企業(yè)燒錢(qián)模式的特征，在一定程度上反映了長(cháng)租公寓行業(yè)的發(fā)展現狀。不少業(yè)內人士透露，蛋殼公寓、自如等長(cháng)租公寓運營(yíng)商從去年年底出現資金緊張，這主要源于前幾年“高收低租”囤積壟斷房源，導致入不敷出，疫情影響則讓情況雪上加霜。

　　“即使是頭部企業(yè)，也明顯感覺(jué)到資金鏈壓力，這是部分企業(yè)要求漲租或吃差價(jià)的內在動(dòng)因?！蹦Х焦⑹紫瘓绦泄倭驯硎?。

　　住房租賃市場(chǎng)具有明顯的周期性。受春節返鄉等因素影響，每年11月到次年1月是租房市場(chǎng)淡季。從2月返工到4月，隨著(zhù)返程人流增加，租房市場(chǎng)則迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

　　微領(lǐng)地首席執行官周君強認為，長(cháng)租公寓企業(yè)現階段需要“補血”，如果疫情持續，現金流吃緊，很難支撐企業(yè)正常運營(yíng)?！耙粊?lái)一去，租賃機構在這個(gè)時(shí)間段基本是保本狀態(tài)。今年受疫情影響，市場(chǎng)節奏被打亂，行業(yè)普遍面臨資金鏈緊張的情況?！?/p>

　　“各大城市嚴控流動(dòng)人口輸入，導致原有租客主動(dòng)或被動(dòng)不能返回，進(jìn)而要求退租或免租，這讓不少租賃房成為空置房，對企業(yè)現金流提出極大考驗?！币患抑L(cháng)租公寓品牌運營(yíng)商首席執行官表示。

　　疫情導致的退租更進(jìn)一步加劇了租賃企業(yè)的資金難題。失去了源源不斷的資金活水，不少前期高價(jià)壟斷房源的公寓企業(yè)選擇開(kāi)源節流，一方面不斷地與房東溝通降租“節流”，另一方面則對租客采取漲價(jià)等方式“開(kāi)源”。

　　周君強認為，相較于集中式公寓，蛋殼、自如等分散式公寓主要租用居民小區的個(gè)人房源，面對分散的個(gè)人房東，在疫情期間管理難題更大，因此資金鏈斷裂風(fēng)險更高?！胺稚⑹焦⒌耐俗饴屎瓦\營(yíng)成本更高，蛋殼吃差價(jià)、自如漲租等行為都是為了彌補虧空”。

　　有業(yè)內人士坦言，疫情加劇了行業(yè)中本就存在的資金鏈困局。值得注意的是，長(cháng)租公寓不僅面臨著(zhù)商業(yè)模式的挑戰，還有行業(yè)監管的關(guān)注。

　　此前作為長(cháng)租公寓重要資金來(lái)源的“租金貸”受到管控。2019年12月，住建部下發(fā)《關(guān)于整頓和規范房租租賃市場(chǎng)的意見(jiàn)》要求，到2022年底，長(cháng)租公寓應確保通過(guò)“租金貸”這類(lèi)分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的占比不超過(guò)30%。

　　根據蛋殼公寓招股書(shū)披露，截至2019年9月30日，使用“租金貸”的租戶(hù)比例為67.9％。同期，青客公寓披露的數據為62.6%。

　　如何突圍“寒冬”

　　盡管長(cháng)租公寓運營(yíng)商面臨著(zhù)經(jīng)營(yíng)難題，受訪(fǎng)人士普遍認為，企業(yè)為轉嫁成本，單方面漲租或拒絕向房主支付租金的行為有違公平原則和商業(yè)契約精神。

　　北京金訴律師事務(wù)所律師王佳紅認為，盡管受到疫情影響，但不能一刀切認定為“不可抗力”?！?003年‘非典’期間也出現了不少租賃合同糾紛，但多數法院在處理時(shí)認定為情勢變更，少有認定為不可抗力情形。如果都認為是不可抗力，將無(wú)法維護商業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行?！彼J為，疫情并未影響蛋殼、自如全部的經(jīng)營(yíng)行為，單純依據疫情就拒絕向房主支付租金或漲價(jià)是不公平的。

　　不少業(yè)主向《經(jīng)濟參考報》記者反映，自身也背負著(zhù)房貸壓力，公寓斷租可能將產(chǎn)生連鎖反應，導致斷供。一名杭州業(yè)主已向法院提出訴訟，要求蛋殼賠償損失。

　　此外，北京、深圳、上海等十余個(gè)城市的業(yè)主和租客聯(lián)合抵制蛋殼公寓相應條款。一些維權業(yè)主表示，將按照合同規定自然解約，并強制斷水、斷電、換鎖清租。這意味著(zhù)，不少已經(jīng)付租給蛋殼公寓的租戶(hù)可能會(huì )受到影響。

　　周君強等行業(yè)人士認為，面臨突如其來(lái)的疫情，政府、企業(yè)、房東、租客四方均應出于社會(huì )責任，在尊重商業(yè)契約精神的基礎上友好協(xié)商。同時(shí)，地方政府應保障租客依法享有的基本租住權。

　　柳佳建議，政府宜考慮在疫情期間給予個(gè)人業(yè)主和租賃機構減免租金等激勵措施，如個(gè)稅抵扣、專(zhuān)項補貼等；同時(shí)要求銀行允許企業(yè)還貸延期、避免抽貸斷貸，新增信用貸款參照正常經(jīng)營(yíng)時(shí)期現金流情況授信等，從而讓整個(gè)鏈條上的各方共擔成本、共渡難關(guān)。