3月31日，中國恒大舉行2019年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )。數據顯示，恒大2019年實(shí)現合約銷(xiāo)售額6011億元，同比增長(cháng)9%；現金余額2287.7億元，同比增長(cháng)12%。

　　盡管各項核心經(jīng)營(yíng)指標仍保持行業(yè)領(lǐng)先，但恒大負債率仍處于行業(yè)偏高水平。步入新一年，為實(shí)現更加持續穩健的發(fā)展，恒大決定啟動(dòng)戰略轉型，實(shí)現降負債的目標。

　　針對新戰略，恒大集團董事局主席許家印在發(fā)布會(huì )上介紹說(shuō)，“從2020年開(kāi)始轉變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長(cháng)、控規模、降負債’的發(fā)展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來(lái)?！?/p>

許家印宣布恒大全面實(shí)施新戰略。資料照片

　　恒大為新戰略設定了明確的目標。據許家印介紹，“高增長(cháng)”是要實(shí)現銷(xiāo)售高速增長(cháng)，今年要實(shí)現銷(xiāo)售8000億元，到2022年要實(shí)現銷(xiāo)售1萬(wàn)億元?！翱匾幠！笔且獓揽赝恋貎湟幠?，實(shí)現土儲負增長(cháng)，未來(lái)三年每年要降低3000萬(wàn)平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右?！敖地搨?，就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。

　　“高增長(cháng)”　未來(lái)目標破萬(wàn)億

　　2019年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)漸入寒冬，多數房企年度業(yè)績(jì)出現同比下滑，恒大銷(xiāo)售額逆市突破6000億元。在業(yè)內看來(lái)，在樓市持續盤(pán)整的背景下，恒大表現依舊亮眼，主要得益于其高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品契合剛需市場(chǎng)，同時(shí)其通過(guò)創(chuàng )新的銷(xiāo)售策略，推動(dòng)了業(yè)績(jì)穩健增長(cháng)。

　　恒大方面認為，要實(shí)現銷(xiāo)售逆市大幅增長(cháng)，需要充分利用恒大充足的土地儲備及“網(wǎng)上銷(xiāo)售”的巨大優(yōu)勢。同時(shí)，恒大產(chǎn)品定位剛需以及靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略，將繼續為恒大2020年業(yè)績(jì)增長(cháng)提供有力保障。

　　根據恒大新戰略目標，今年要實(shí)現銷(xiāo)售8000億元，到2022年要實(shí)現銷(xiāo)售1萬(wàn)億元。對此，恒大管理層介紹，目前恒大擁有2.93億平方米土地儲備，今年累計可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬(wàn)億元，按照64%的去化率保守估算，可實(shí)現銷(xiāo)售8110億元，完成8000億元銷(xiāo)售并無(wú)壓力。

　　值得一提的是，恒大自今年2月起全面實(shí)施“網(wǎng)上賣(mài)房”的顛覆性營(yíng)銷(xiāo)革命。在此推動(dòng)下，其一季度銷(xiāo)售額1465億元，增幅23%；銷(xiāo)售回款大增55%至1133億元。刷新公司一季度銷(xiāo)售及回款最高歷史紀錄。

　　在分析人士看來(lái)，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出寒冬，恒大新戰略的初戰告捷，顯示出這一戰略決策的前瞻性與正確性，“增肌”部分已初現成效。

　　事實(shí)上，強勁的銷(xiāo)售才能確保充足的回款，從而擁有充實(shí)的現金流，真正做到“手中有糧”。這當中，“開(kāi)源”正是實(shí)現“高增長(cháng)”的基本前提。綜合以往財務(wù)數據，過(guò)去23年以來(lái)，恒大年銷(xiāo)售額從零起步激增至2019年逾6000億元，業(yè)績(jì)持續穩健增長(cháng)的背后，正是得益于恒大龐大優(yōu)質(zhì)的土儲和創(chuàng )新的銷(xiāo)售模式。

　　“控規?！薄∵m當削減土儲規模

　　對于房企而言，一方面，有土儲才有“力氣”高增長(cháng)，但另一方面，過(guò)量的土儲會(huì )造成大量資金沉淀，堆積“負債脂肪”。

　　2019年雖然房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)步入下行周期，但是全國范圍大中城市平均地價(jià)綜合水平水漲船高。2019年，房企的平均拿地成本已經(jīng)普遍突破5000元/平方米。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，大量的土儲意味著(zhù)巨量的資金支出。隨著(zhù)地價(jià)上漲、行業(yè)融資成本上漲，合理控制土儲規模、審慎進(jìn)行城市布局成為行業(yè)提質(zhì)增效的一大關(guān)鍵。

　　恒大新戰略中提出，要嚴控土地儲備規模，實(shí)現土儲負增長(cháng)，未來(lái)三年每年要降低3000萬(wàn)平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。

　　所以，決意瘦身的恒大選擇“節食減脂”。許家印在發(fā)布會(huì )現場(chǎng)表示，要嚴控土地儲備規模，實(shí)現土儲負增長(cháng)。不僅如此，其他方面的投資也要嚴控。許家印在發(fā)布會(huì )上再一次明確宣布，恒大五年內不會(huì )再投資其他任何產(chǎn)業(yè)。

　　年報顯示，恒大擁有2.93億平方米的土地儲備，因此可以適度減少拿地，充分利用現有土地儲備，既能確保公司的持續發(fā)展，還能大幅減少支出，為新戰略的實(shí)施提供有力保障。

　　近年來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的基調下步入平穩發(fā)展新周期，高負債的發(fā)展模式顯然已走不通，必須有所改變。業(yè)內分析，通過(guò)嚴控土儲、審慎投資，收緊大部分業(yè)務(wù)的資本性支出，將為恒大降負債保證充足的現金流。

　　“降負債”　新戰略核心目標

　　年報數據顯示，報告期內，恒大資產(chǎn)負債率77.9%，同比增加4.2個(gè)百分點(diǎn)；凈負債率159.3%，同比增加7.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　在恒大新戰略中，“降負債”是核心，也是“增”“控”兩環(huán)節的根本落腳點(diǎn)。

　　許家印表示，“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。要實(shí)現這一目標，確?！案咴鲩L(cháng)”與“控規?！笔顷P(guān)鍵。

　　針對銷(xiāo)售“增肌”與土儲“減脂”，能否最終達到“塑形”效果？在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，許家印算了筆賬，“2018年、2019年，恒大銷(xiāo)售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實(shí)現銷(xiāo)售8000億元，回款按7000億元計算，就會(huì )增加2500億元的銷(xiāo)售回款。同時(shí)，恒大今年減少土地儲備3000萬(wàn)平方米，就等于減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實(shí)現今年有息負債下降1500億元的目標?！?/p>

　　業(yè)內人士分析，以恒大目前的資金成本計算，每年降低1500億元負債，不僅大幅降低杠桿，還將減少100多億元的資金成本，而這一數據，未來(lái)將會(huì )直接反映在利潤中。

　　事實(shí)上，在當前的房地產(chǎn)行業(yè)，降負債已不是單個(gè)企業(yè)的戰略選擇，而是整個(gè)行業(yè)的普遍訴求。據統計，2019年，國內商品房銷(xiāo)售額15.97萬(wàn)億元，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內普遍認為，“房住不炒”這一政策基調不會(huì )發(fā)生根本性改變，未來(lái)較長(cháng)一段時(shí)間內全國商品房市場(chǎng)容量將維持現有水平。

　　在此背景下，房企通過(guò)高杠桿實(shí)現擴張的道路已很難走通，唯有高質(zhì)量增長(cháng)，才是未來(lái)決勝之關(guān)鍵。

　　作為國內土地儲備最高的房企，恒大此番提出的新戰略，以大力加強銷(xiāo)售及減少拿地開(kāi)支為主要策略，實(shí)現負債大幅下降，面對市場(chǎng)的不確定和重重挑戰，未來(lái)成功“瘦身”的恒大，“進(jìn)”可抓住市場(chǎng)機遇，靈活出擊，“退”可持盈保泰，抵御風(fēng)險。

　　練內功　穩步實(shí)現戰略轉型

　　恒大長(cháng)期向細節狠下功夫，練就的企業(yè)管控內功，也是其新戰略實(shí)施的關(guān)鍵所在。

　　據介紹，恒大對細節的追求集中體現在管理、產(chǎn)品、成本控制等方面。通過(guò)堅持實(shí)施緊密型集團化管理模式和標準化運營(yíng)模式，嚴格管控開(kāi)發(fā)建設的各個(gè)重要環(huán)節，形成強大的開(kāi)發(fā)建設管控能力；在產(chǎn)品打造上，所有環(huán)節都從嚴管控，通過(guò)打造環(huán)節精品提升產(chǎn)品品質(zhì)，不斷增加產(chǎn)品附加值；在成本控制上，通過(guò)統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營(yíng)，能夠大幅降低公司的財務(wù)、銷(xiāo)售、管理等各項經(jīng)營(yíng)成本，確保能夠實(shí)現降本增效。

　　市場(chǎng)是最好的試金石，恒大連年的高增長(cháng)以及今年一季度的逆市創(chuàng )收已經(jīng)成為力證，恒大產(chǎn)品具有了明顯的品質(zhì)和性?xún)r(jià)比優(yōu)勢。

　　分析人士認為，強大的銷(xiāo)售能力、充足的土地儲備、過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的管控能力和團隊執行力，為恒大實(shí)現戰略目標提供了強有力保證。隨著(zhù)新戰略深入推進(jìn)，三年后恒大銷(xiāo)售規模超萬(wàn)億，負債降至行業(yè)中下水平，將是大概率事件。

　　從早期勇于加杠桿，抓住房地產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期問(wèn)鼎行業(yè)冠軍，到如今行業(yè)平穩發(fā)展之際啟動(dòng)新戰略，追求“高增長(cháng)、控規模、降負債”。在業(yè)界看來(lái)，恒大此次戰略轉型力度前所未有。隨著(zhù)“一增、一控、一降”新戰略的穩步實(shí)施，并依托強大的銷(xiāo)售能力、充足的土地儲備、過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的管控能力和團隊執行力等優(yōu)勢，將帶領(lǐng)恒大步入穩健發(fā)展的全新周期。

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