滬深交易所首批9只基礎設施公募REITs（基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）今日正式上市，這是我國公募REITs發(fā)展的關(guān)鍵一步，如何把這一國際市場(chǎng)上成熟的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品，結合我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展需要和基礎設施投融資領(lǐng)域的實(shí)際情況，以試點(diǎn)方式穩步啟航，探索出一條適應我國國情的基礎設施公募REITs發(fā)展道路，一直以來(lái)受到各方諸多關(guān)注。

　　市場(chǎng)的高度關(guān)切，緣于這一投融資工具所具有的多重現實(shí)意義。宏觀(guān)層面，公募REITs的推出有利于服務(wù)國家戰略，提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力。近年來(lái)，我國新區域協(xié)調發(fā)展空間格局進(jìn)一步拓展，京津冀協(xié)同發(fā)展、長(cháng)江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區建設、長(cháng)三角一體化發(fā)展、海南自貿港、深圳中國特色社會(huì )主義先行示范區等區域經(jīng)濟發(fā)展戰略穩步推進(jìn)，中央明確要求加快新型基礎設施建設，深入推進(jìn)重大區域發(fā)展戰略，加快國家重大戰略項目實(shí)施步伐。公募REITs作為永續、權益型金融產(chǎn)品，能夠盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升不動(dòng)產(chǎn)投資的投資效率，是實(shí)現基礎設施投融資機制創(chuàng )新的重要工具。從首批9只產(chǎn)品看，所投基礎設施項目涵蓋垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、收費公路、產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流和污水處理等類(lèi)型，覆蓋京津冀、粵港澳大灣區等重點(diǎn)區域。

　　基礎設施公募REITs在我國的潛在市場(chǎng)規模巨大。改革開(kāi)放40多年來(lái)，經(jīng)過(guò)長(cháng)期的基礎設施投資建設，我們積累了大量成熟運營(yíng)的優(yōu)質(zhì)項目，主要集中在交通、能源、環(huán)保、市政等領(lǐng)域。以粵港澳大灣區為例，有機構推算，粵港澳大灣區可通過(guò)REITs盤(pán)活的不動(dòng)產(chǎn)規模達34萬(wàn)億元，從這些存量基礎設施中篩選出5%到10%的資產(chǎn)進(jìn)行REITs運作，對應的REITs市場(chǎng)規模就已經(jīng)能夠形成全球排名第二的REITs市場(chǎng)。

　　從資本市場(chǎng)建設的角度看，公募REITs作為股票、債券和基金等傳統金融工具之外的另一類(lèi)創(chuàng )新型金融產(chǎn)品，有利于豐富資本市場(chǎng)投融資工具，促進(jìn)多層次資本市場(chǎng)發(fā)展。一方面，這類(lèi)產(chǎn)品收益相對穩定，具有中等風(fēng)險、中等收益的特征，從而較好地滿(mǎn)足保險資金、養老金、社?；?、銀行理財等機構投資者的投資需求；另一方面，公募REITs產(chǎn)品流動(dòng)性較高，公募發(fā)行認購門(mén)檻低，由專(zhuān)業(yè)機構管理，可引導部分民間資金配置于優(yōu)質(zhì)、現金流穩定的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

　　借由這一新的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，市場(chǎng)各參與主體的活力都將得到進(jìn)一步增強：政府機構可以將基礎設施資產(chǎn)或權益讓渡給社會(huì )資本，從而收回資金用于滾動(dòng)建設，改善地方政府負債水平；原始權益人可以有效優(yōu)化企業(yè)資本結構、緩解資金壓力；投資者則能夠更直接地分享到國家區域重大發(fā)展戰略的紅利，享受基礎設施穩定的運營(yíng)收入帶來(lái)的投資收益。

　　此前的認購情況顯示，首批9只公募REITs產(chǎn)品網(wǎng)下投資者和公眾投資者平均有效認購倍數均較高，投資者認購踴躍。這固然與首批產(chǎn)品底層資產(chǎn)盈利狀況穩健、收益確定性和吸引力較高有關(guān)，但也要看到，投資者提升對新產(chǎn)品的認知需要時(shí)間。在公募REITs起步階段，一些投資者對于這一產(chǎn)品的風(fēng)險收益特點(diǎn)還缺乏了解，對于其背后存在的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險、基礎設施項目運營(yíng)風(fēng)險等所知不多。

　　首批試點(diǎn)項目能否順利穩步起步，仍有待市場(chǎng)考驗，需要各方既保持熱情，又保持理性冷靜，共同應對可能出現的各種問(wèn)題。對于監管機構而言，對公募REITs產(chǎn)品交易重點(diǎn)監控，嚴厲打擊異常交易和違法違規行為，是維護市場(chǎng)良好生態(tài)的合宜之舉。對于投資者來(lái)說(shuō)，更需要在投資前對相關(guān)資產(chǎn)的商業(yè)模式進(jìn)行充分了解，保持一種理性投資的心態(tài)。