????房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。房企和銀行資金面“五道紅線(xiàn)”設置，從供求兩端有效抑制了房地產(chǎn)金融杠桿明顯上升的趨勢，推動(dòng)市場(chǎng)理性回歸。

????資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的關(guān)鍵變量。無(wú)論是從供給面的土地一級開(kāi)發(fā)、房屋施工建設，還是從需求端的新房購買(mǎi)、二手房交易，都離不開(kāi)資金面的大力支持。過(guò)去較長(cháng)時(shí)間，房地產(chǎn)與金融的融合發(fā)展，在極大改善我國城鎮居住環(huán)境同時(shí)，某種程度上也成為熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)較快上漲的催化劑。

????去年以來(lái)，為了應對疫情對經(jīng)濟的沖擊，各國政府向金融體系“注水”，推動(dòng)了股票市場(chǎng)指數上升，各國房?jì)r(jià)也出現了明顯上漲。據美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )統計，2021年4月份美國成屋銷(xiāo)售中間價(jià)明顯上漲。其監測的美國183個(gè)大都市中，99%的地區房?jì)r(jià)在今年一季度出現上漲。資金推升的房?jì)r(jià)上漲不僅具有顯著(zhù)“擊鼓傳花”的特點(diǎn)，而且還會(huì )導致宏觀(guān)經(jīng)濟金融運行脆弱性，需要引起高度警惕。

????目前，我國房地產(chǎn)金融已具備系統性影響，房地產(chǎn)貸款總體規模較為龐大，涉及金融機構多，牽扯社會(huì )面廣。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性預期仍有一定基礎，熱點(diǎn)城市住房投機炒作慣性依然存在。因此，從資金面對房地產(chǎn)金融杠桿進(jìn)行有效約束勢在必行。

????過(guò)去一段時(shí)間，金融管理當局相繼為房地產(chǎn)金融杠桿設置了“五道紅線(xiàn)”。從供應端，房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；凈負債率不得超過(guò)100%；現金短債比要大于1倍。從需求端，設定了各類(lèi)銀行“房地產(chǎn)貸款占比”和“個(gè)人住房貸款占比”的上限。前三道紅線(xiàn)，將限制房企債務(wù)擴張速度。為了達標，部分觸及紅線(xiàn)的房企需要在規定期限內加快資金回籠，減少土地市場(chǎng)炒作，降低資產(chǎn)負債率，這將撼動(dòng)地價(jià)房?jì)r(jià)交互上漲機制。后二道紅線(xiàn)，將促使房地產(chǎn)金融內在運行機制發(fā)生深刻改變，部分金融機構盲目擴張房地產(chǎn)貸款勢頭將得到有效遏制，居民加杠桿也會(huì )受到強有力約束。

????年初以來(lái)，金融管理當局又加強了經(jīng)營(yíng)貸和消費貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理，我國管控房地產(chǎn)金融杠桿的監管力度加大，這將動(dòng)搖房?jì)r(jià)非理性上漲的基礎。這種房?jì)r(jià)上漲邏輯所起的“化學(xué)反應”，不會(huì )以個(gè)人意志為轉移。據國家統計局數據，2021年5月份全國70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅基本保持穩定態(tài)勢。其中，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅略升，二手住宅漲幅回落；31個(gè)二線(xiàn)城市和35個(gè)三線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅回落或與上月相同，同比漲幅基本穩定。

????房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)參與主體，從金融機構、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到個(gè)體，都要適應房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸規律，切實(shí)丟掉房?jì)r(jià)非理性上漲的幻想，做好真實(shí)需求管理，共同推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期健康發(fā)展。

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