近日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。住建部部長(cháng)倪虹日前在接受采訪(fǎng)時(shí)也強調要“因城施策、精準施策”“對購買(mǎi)第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來(lái)”。

　　業(yè)內人士表示，支持需求端的利好政策漸次落地，有利于因地制宜、因城施策，進(jìn)一步釋放合理住房需求，并提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩回升。

　　多地房貸利率將繼續下行

　　人民銀行、銀保監會(huì )近日發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制。此舉旨在“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康運行的長(cháng)效機制。

　　2022年9月，人民銀行、銀保監會(huì )曾發(fā)布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發(fā)放首套住房貸款利率下限?！霸谡吖己?，武漢、天津、溫州等多個(gè)城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執行截至2022年12月31日。本次政策出臺，意味著(zhù)部分城市的首套房貸利率有望延續此前水平或有望進(jìn)一步下調?！敝兄秆芯吭褐笖凳聵I(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜表示。

　　根據貝殼研究院此前發(fā)布的統計數據，2022年12月首、二套房貸主流利率指數環(huán)比繼續下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155個(gè)基點(diǎn)和100個(gè)基點(diǎn)。

　　根據國金證券報告，最近3個(gè)月房?jì)r(jià)持續下降的城市共有38個(gè)。其中包括大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門(mén)等13個(gè)二線(xiàn)城市；蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州等25個(gè)三四線(xiàn)城市。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼也表示，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制調整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，房貸如何定價(jià)仍由銀行與客戶(hù)商定。在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶(hù)將實(shí)際執行房貸利率下限。未來(lái)一段時(shí)間，首套房貸利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房貸利率最低到3.43%。

　　剛性需求獲更多支持性政策

　　近期，多部門(mén)釋放出進(jìn)一步因城施策支持剛性和改善性住房需求、促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的信號。

　　日前，住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對于購買(mǎi)第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對于購買(mǎi)第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

　　此前，人民銀行、銀保監會(huì )關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知指出，“支持各地在全國政策基礎上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求?！?/p>

　　克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示，居民信貸政策將是2023年地方因城施策、支持剛需和改善需求的主要發(fā)力點(diǎn)。除房貸利率下行外，各地首套房首付比例有望迎來(lái)全面下調，同時(shí)，住房套數認定規則進(jìn)一步優(yōu)化可能性也大幅提升。

　　事實(shí)上，根據貝殼研究院監測顯示，目前包括武漢、石家莊、長(cháng)春、哈爾濱、南昌等省會(huì )城市等82城首套房商貸最低首付比例可至兩成（含部分區域或部分銀行執行）。

　　華創(chuàng )證券分析師單戈表示，當前處于政策密集期，核心一二線(xiàn)城市和部分三四線(xiàn)熱點(diǎn)城市，在“四限”放松方面仍有較大空間。近期東莞、佛山等城市均已取消全域限購，杭州、南京等城市也對行政調控政策做進(jìn)一步優(yōu)化，預計政策放松空間將進(jìn)一步打開(kāi)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩回升

　　“住建部、央行和銀保監會(huì )再次表態(tài)對需求側的支持，充分表明政府支持房地產(chǎn)企穩復蘇的決心?！眹鹱C券分析師杜昊旻說(shuō)。

　　西南證券報告也指出，2022年行業(yè)基本面筑底。目前政策先于基本面出現“拐點(diǎn)”，預計行業(yè)基本面于2023年呈現先抑后揚，下半年有望逐步修復。

　　隨著(zhù)利好政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)部分數據已有回暖跡象。

　　克而瑞研究中心報告顯示，2022年12月，全國土地市場(chǎng)成交規模創(chuàng )下年內新高，甚至上海、蘇州、廈門(mén)等城市均有多宗地塊以高溢價(jià)或者上限價(jià)成交。從數據來(lái)看，截至2022年12月26日，全國300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交幅數3854幅，環(huán)比上升19%；成交總金額6927億元，預計全月環(huán)比增幅將達七成左右。

　　楊科偉表示，整體來(lái)看，隨著(zhù)政策調整進(jìn)一步加深，風(fēng)險進(jìn)一步出清，購房人預期改善，預計2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩回升。