新興產(chǎn)業(yè)缺少空間、基礎設施老舊落后、公共服務(wù)供給不足……在不少大城市的老城區，高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活面臨改造難、成本高的沉重歷史包袱。重慶市中心城區之一的南岸區，同樣面臨這樣的共性問(wèn)題：面積僅262.43平方公里，人口密度大，建設空間所剩無(wú)幾。

　　在存量空間中尋求發(fā)展增量，將歷史包袱變?yōu)槔铣莾?yōu)勢，近年來(lái)南岸區通過(guò)城市有機更新，讓老小區、老廠(chǎng)房、老街區、老樓宇、老遺跡變成宜居地、打卡地、新興產(chǎn)業(yè)聚集地、歷史文脈傳承地，老城區持續煥發(fā)新活力。

　　盤(pán)活存量空間　注入新興產(chǎn)業(yè)

　　走進(jìn)重慶市南岸區“金陵車(chē)世界”汽車(chē)主題商圈，特斯拉、比亞迪等16個(gè)品牌的新能源汽車(chē)應有盡有，這里不僅有“科技范”的銷(xiāo)售門(mén)店，還有維修養護、個(gè)性化改裝等服務(wù)業(yè)態(tài)。讓人難以置信的是，這個(gè)時(shí)尚商圈是由一家老舊廠(chǎng)房改造而成。

　　改造超過(guò)30萬(wàn)平方米的老舊廠(chǎng)房，使其成為新的產(chǎn)業(yè)承載地，吸引綠色、高科技企業(yè)入駐，南岸區正在實(shí)現產(chǎn)城新融合。

　　南岸區住房和城鄉建設委員會(huì )主任趙劍敏介紹，隨著(zhù)城市的發(fā)展，以往老舊城區改造的傳統拆建模式“拆遷——收儲——出讓再開(kāi)發(fā)”，對居民生活影響大、投入產(chǎn)出也難以平衡。為此，南岸區通過(guò)城市更新高效利用存量資源、釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

　　一些城市老街區因基礎設施破損、環(huán)境臟亂差等，使良好的區位優(yōu)勢得不到有效發(fā)揮。南岸區因地制宜重塑老街區、打造城市新IP，引來(lái)流量打卡和海量消費。

　　每逢節假日，來(lái)南岸區龍門(mén)路乘坐長(cháng)江索道的游客總是排著(zhù)長(cháng)隊，但由于龍門(mén)路片區修建時(shí)間早，過(guò)去街道兩側店鋪多是棉絮加工、垃圾回收等業(yè)態(tài)，每年約400萬(wàn)旅游人群白白流失。

　　南岸區近年來(lái)著(zhù)力對龍門(mén)路片區實(shí)施更新，經(jīng)沿街建筑改造、注入歷史文化元素，成功吸引了社會(huì )資本投資時(shí)尚范、文藝范的文創(chuàng )餐飲門(mén)店。

　　南岸區更新后的老舊街區正在形成一批消費新地標：南山上再現茶馬古道文化的“黃桷埡老街”，有“天上街市”的美譽(yù)，累計吸引游客300萬(wàn)人次；彰顯重慶對外開(kāi)放歷史的彈子石老街，入選首批國家級旅游休閑街區……

　　從外流到回流　從深閨到身邊

　　南岸區團圓堡小區建于1988年，由于建筑老化、管理缺失，小區環(huán)境臟亂、管網(wǎng)破損堵塞等問(wèn)題日益突出，有條件的居民紛紛搬走。

　　社區干部楊樺說(shuō)，2020年小區啟動(dòng)改造，當時(shí)居民普遍要求拆遷安置，但又達不到拆遷標準。面對改造阻力，南岸區按照“黨建和融、要事和議、治理和順、小區和諧”的思路，和居民共同協(xié)商增設停車(chē)場(chǎng)、社區食堂，改造小區公共空間，并倡導居民組織起來(lái)打造“和家”文化。

　　小區去年9月改造完成，居民謝建芬說(shuō)：　“我在團圓堡生活了20多年，過(guò)去經(jīng)常發(fā)生亂停車(chē)等矛盾，現在環(huán)境好了、鄰里和諧了，一些搬出去的老居民又搬回來(lái)了！”。

　　如何防止老舊小區改造后問(wèn)題反彈？南岸區將老舊小區改造和基層治理提升相結合，一方面在高密度老城區中用“插件織補”方式，完善教育、養老等公共服務(wù)；一方面，建立改造內容居民議、過(guò)程居民管、效果居民評機制，推動(dòng)224萬(wàn)平方米零散小區實(shí)現首次物業(yè)覆蓋。

　　近年來(lái)，南岸區累計改造老舊小區334萬(wàn)平方米，惠及居民4.1萬(wàn)戶(hù)，原住民累計回遷近4000戶(hù)，居民總體滿(mǎn)意度達90%以上。

　　歷史文物和遺跡是城市文脈的見(jiàn)證，但大量不同類(lèi)型、等級的文物和遺跡因缺少管護資金、人員和機制，藏在深閨無(wú)人問(wèn)，甚至在城市化進(jìn)程中存在滅失風(fēng)險。南岸區以“文物修復+產(chǎn)業(yè)注入+市場(chǎng)運作”的方式，讓這些文物和遺跡重煥生機。

　　走進(jìn)重慶開(kāi)埠遺址公園，重慶開(kāi)埠歷史陳列館等十余棟清末民初老建筑修繕一新，正為開(kāi)園迎客進(jìn)行工程收尾。重慶渝地遠見(jiàn)文化產(chǎn)業(yè)有限公司副總經(jīng)理黃琪康介紹，2020年10月開(kāi)埠遺址公園項目啟動(dòng)建設，總投資近5億元，預計今年下半年開(kāi)園?！拔覀儗@里的文物和建筑進(jìn)行原貌修復，同時(shí)發(fā)展文創(chuàng )、特色餐飲等產(chǎn)業(yè)反哺保護，真正實(shí)現文物活化、長(cháng)效運營(yíng)?！?/p>

　　重慶故宮文物南遷紀念館、龍門(mén)浩老街、銅元局重慶時(shí)光……南岸區一大批歷史建筑和文物在城市更新中，不但成為尋常百姓身邊的公共文化空間，還推動(dòng)了都市文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　探索更新路徑　創(chuàng )新融資模式

　　不少大城市的部分老舊高層樓宇基礎設施老化、維護費用高、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)單一，面臨人去樓空、閑置浪費的問(wèn)題。

　　南岸區南坪商圈的嘉發(fā)跨貿中心大廈共52層，受多重原因影響，近些年寫(xiě)字樓空置率較高?！皩?xiě)字樓空置給企業(yè)帶來(lái)沉重負擔，同時(shí)南坪商圈缺少高端酒店。因此我們想將大廈寫(xiě)字樓區域改造成高端酒店，對企業(yè)和商圈都是好事?！薄≈貞c嘉發(fā)實(shí)業(yè)（集團）有限公司相關(guān)負責人費明瑜說(shuō)。

　　將寫(xiě)字樓改造成酒店涉及規劃調整。經(jīng)研究相關(guān)政策、反復論證，南岸區和重慶市相關(guān)部門(mén)最終達成共識、大膽創(chuàng )新，投資8億多元的嘉發(fā)跨貿中心酒店改造項目，成為重慶市首個(gè)已建成后進(jìn)入調規程序的城市更新項目。隨后，南岸區中醫院改建等多個(gè)老舊高層樓宇再利用項目相繼實(shí)施。

　　城市更新如果總是由財政資金“唱主角”，政府資金壓力大。近年來(lái)，南岸區激發(fā)原物業(yè)權利人、社會(huì )資本等市場(chǎng)主體積極性，將　“政府主導”變?yōu)椤罢龑?、多元參與、市場(chǎng)運行”的城市更新融資模式。

　　南岸區舊車(chē)交易市場(chǎng)建于上世紀80年代，隨著(zhù)電商的沖擊、環(huán)境的老舊，這個(gè)二手車(chē)市場(chǎng)已與周邊繁華的商圈格格不入。南岸區引導業(yè)主擬出資近3億元將這里重新設計建設，升級改造為新能源汽車(chē)展銷(xiāo)中心。

　　目前南岸區城市更新項目達到33個(gè)，其中8個(gè)城市更新項目由原物業(yè)權利人自主投資、總投資121.84億元，12家國有企業(yè)投資城市更新項目15個(gè)、總投資219.49億元，并拉動(dòng)民間投資約165.97億元。

　　行走在南岸區的大街小巷，時(shí)尚現代與歷史傳統交相輝映，不經(jīng)意間偶遇的老建筑、陳列館、網(wǎng)紅店，顯露著(zhù)這里的蓬勃生機。南岸區老城不老的背后邏輯是，通過(guò)城市有機更新實(shí)現騰挪城市空間、完善城市功能、留住城市鄉愁、凝聚城市資源，真正實(shí)現城市讓生活更美好。

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