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??? “天府門(mén)廊，怎么走？”日前，一個(gè)從香港來(lái)的旅行團領(lǐng)隊拿著(zhù)成都市地圖，不停地問(wèn)路人，但很多路人都搖搖頭，就走開(kāi)了。

??? 在香港，“維港門(mén)廊”有口皆碑，遠遠望去，屹立于維多利亞港入口，早已成為香港獨特的城市地標，其背后的謀劃者就是新鴻基地產(chǎn)。但是《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在成都天府門(mén)廊并不為人熟知。

??? 8年前，新鴻基在成都輕松拿下“東調”戰略推出的259畝大盤(pán)，意欲打造世界第五座ICC項目。如今8年過(guò)去了，成都ICC僅建了1/3的住宅用地，作為主體的商業(yè)還在整治地基，另有1/3用地荒蕪。那么，拿地多年卻開(kāi)發(fā)緩慢，新鴻基地產(chǎn)意欲何為？

拿地樓面價(jià)僅為2769元

??? 這一切都要從14年前的成都“東調”戰略說(shuō)起。當時(shí)政府對東郊工業(yè)企業(yè)實(shí)施搬遷，被劃入搬遷名單的攀成鋼片區騰出了3000畝土地，且地處東二環(huán)與東大街東沿線(xiàn)交叉位置上，因此備受市場(chǎng)關(guān)注。

??? 成都ICC所在的259畝地塊，號稱(chēng)是攀成鋼的頭號巨幅地塊，2007年底公開(kāi)“出嫁”。成都市國土局土地出讓公告顯示，上述宗地編號具體為“JJ46(211/212/252)：2007-092”，其中規定B1及C1地塊為商業(yè)金融業(yè)用地，主體建筑高度均為280米。

??? 一位參與過(guò)當時(shí)土地競拍會(huì )的成都地產(chǎn)人士回憶說(shuō)，“當時(shí)以為這塊地爭奪會(huì )很激烈，但現場(chǎng)只有新鴻基一家舉牌，最后底價(jià)成交，樓面價(jià)為2769元/平方米?！?/p>

??? 實(shí)際上，新鴻基地產(chǎn)的野心是復制“維港門(mén)廊”，打造“天府門(mén)廊”成都ICC。按其設計，上述B1與C1地塊的主體建筑就是“天府門(mén)廊”的兩根擎天門(mén)柱。

??? 新鴻基地產(chǎn)介紹說(shuō)，成都ICC將以商業(yè)、購物及金融為核心，發(fā)展高端商業(yè)、銀行、保險、證券、基金、信托等金融業(yè)務(wù)以及與之相關(guān)的法律、評估、審計、會(huì )計、咨詢(xún)策劃等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

??? 從公開(kāi)內容看，引入成都ICC是攀成鋼板塊走向高端服務(wù)業(yè)的關(guān)鍵起點(diǎn)。日前，坊間傳言成都多個(gè)商業(yè)項目陷入停工或半停工，這讓仍未顯山露水的成都ICC備受關(guān)注?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在現場(chǎng)看到，成都ICC的A地塊是“天曜”豪宅，被圍欄圈起來(lái)的是B地塊，正在做地下工程，有塔吊旋轉，C地塊為一片荒地，成都ICC銷(xiāo)售中心就掩映在這片荒地東頭的樹(shù)林中，除2~3名置業(yè)顧問(wèn)值班外，停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛稀少，少有看房者。

??? 成都ICC銷(xiāo)售中心一位置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，A地塊純住宅項目“天曜”共有928戶(hù)，已進(jìn)入尾盤(pán)，剩下100余套大戶(hù)型去化難度較大，售價(jià)約11000元/平方米。權威數據顯示，天曜首次開(kāi)盤(pán)時(shí)曾賣(mài)到14000元/平方米。

??? 記者以購房者的身份登上天曜一棟清水房，從陽(yáng)臺上遠眺，整個(gè)攀成鋼片區一覽無(wú)余，ICC項目的B、C地塊盡收眼底。一個(gè)拿地8年的高端綜合體項目，至今不是空地就是工地，讓人對新鴻基地產(chǎn)的操盤(pán)思路頗為費解。

??? 記者查閱新鴻基地產(chǎn)各財年的年報發(fā)現，新鴻基地產(chǎn)香港環(huán)貿廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)周期并不長(cháng)，于2005/06年財年內動(dòng)土，至2009/10年財年落成，動(dòng)工到租戶(hù)入駐僅4年。

周邊樓盤(pán)多已竣工

??? 一位成都地產(chǎn)資深媒體人回憶說(shuō)，2011年5月，成都二環(huán)內房?jì)r(jià)每平方米首次突破一萬(wàn)元，樓市調控升級，攀成鋼板塊除了成都婦女兒童中心大樓，也只有華潤二十四城等幾個(gè)在建樓盤(pán)，但大片土地并不是沒(méi)人要，而是早已成了各房企巨頭的“囊中物”。

??? 如今，群龍聚首的攀成鋼開(kāi)發(fā)速度一直很慢。2011年11月，綠地集團打破沉寂，宣布即將推出綠地錦天府，意味著(zhù)該板塊首次從概念進(jìn)入落地。

??? 值得一提的是，吉寶凌云峰閣與環(huán)球匯天譽(yù)分別于2012年4月與5月開(kāi)工，分別于去年6月和年底竣工。與之相比，成都ICC純住宅“天曜”雖與綠地錦天府于2011年9月底一起開(kāi)工，但記者看到其至今仍在施工，而綠地錦天府早已于2013年6月完工。

??? 截至目前，拿地稍晚的通用時(shí)代國際社區、伊泰天驕、樂(lè )天圣苑、中洲中央城邦、中糧鴻云等多個(gè)中高端項目已處于現房銷(xiāo)售或準現房銷(xiāo)售階段。中糧地產(chǎn)去年8月拿下“中糧鴻云”剛需地塊之后，僅隔1個(gè)月即啟動(dòng)開(kāi)工，記者近日現場(chǎng)踩盤(pán)時(shí)看到多棟樓盤(pán)均已建起了10多層。

??? 除了成都ICC之外，在片區內環(huán)球匯天譽(yù)拿地成本最低，其樓面價(jià)為4200元/平方米，而售價(jià)達1.5萬(wàn)元/平方米。這足以看出港資房企比內地房企具有較大的銷(xiāo)售毛利率彈性空間。

??? 當前，攀成鋼板塊的問(wèn)題顯而易見(jiàn)。今年4月份，中糧鴻云與樂(lè )天圣苑在同一節點(diǎn)首次開(kāi)盤(pán)，同臺對壘。成都某地產(chǎn)機構負責人表示，該板塊同質(zhì)化嚴重，缺少高端商業(yè)配套。

??? 如今，攀成鋼板塊內住宅樓盤(pán)林立，業(yè)內期待成都ICC早日面市，并將之與仁恒置地廣場(chǎng)及IFS相提并論。但新鴻基拿地8年來(lái)，僅開(kāi)發(fā)了1/3的住宅地塊。新鴻基地產(chǎn)2013/14財年年報透露，成都ICC剩余部分將于2017/18財年或以后完工。

??? 在成都某房企營(yíng)銷(xiāo)高層看來(lái)，港資房企喜歡慢開(kāi)發(fā)造精品，對市場(chǎng)判斷很謹慎。他們拿地時(shí)片區不成熟，但肯定不是資金問(wèn)題。成都天坤地產(chǎn)副總經(jīng)理賴(lài)翰林告訴記者，“根據國家相關(guān)規定，土地拍賣(mài)后兩年內必須開(kāi)發(fā)，否則無(wú)償收回?！?/p>

??? 日前，記者向新鴻基地產(chǎn)、九龍倉與恒基地產(chǎn)總部分別發(fā)去了采訪(fǎng)提綱，截至發(fā)稿時(shí)仍未收到回復。

??? 針對相關(guān)問(wèn)題，記者近日采訪(fǎng)了成都市國土局，該局土地利用管理處副處長(cháng)韓軍解釋說(shuō)，“法律上，沒(méi)有‘囤地’概念，只有閑置土地。根據國土部53號文件界定，也需經(jīng)過(guò)調查界定。沒(méi)有經(jīng)過(guò)調查程序，只能說(shuō)涉嫌。是否閑置土地，要按照合同簽訂時(shí)的宗地調查，而不是按宗地劃分的地塊?！?/p>

??? 上個(gè)月下旬，國土部成都督察局督促成都市加大閑置土地處置整改力度。那么，新鴻基成都ICC地塊是否會(huì )被處置整改呢？業(yè)內人士認為，“原則”之外還有特例，這一政策非剛性。成都一位不愿具名的房地產(chǎn)律師指出，港資房企有錢(qián)，地方為了招商引資對其很照顧，他們一拿就是數百畝上千畝，雖然早期規定了單宗不超200畝等，但現行政策對他們約束仍不夠。

或與母公司變動(dòng)有關(guān)

??? 一位接近新鴻基成都高層的某知情人士透露，新鴻基用香港ICC國際化概念設計方案，迎合國際金融機構入駐需求，方案設計及建造標準很復雜，在對接成都ICC項目中，卻遲遲難以落地，期間歷經(jīng)多次博弈。而新鴻基地產(chǎn)官方于2008年7月份曾雄心勃勃地說(shuō)，他們要把成都ICC打造成國際級綜合項目典范，品質(zhì)可媲美香港“維港門(mén)廊”?！艾F在挖地基的是B地塊‘凱旋門(mén)’，設計太復雜了。裙樓的商業(yè)很復雜，技術(shù)是其一，他們請的是香港凱達環(huán)球和嘉博建筑事務(wù)所，國際規范與國內規范有沖突，調了很久。以香港看法，調出來(lái)的商業(yè)結構太痛苦了，達不到他們的商業(yè)要求，就擱置了?！鄙鲜龀啥寄持槿耸空f(shuō)。

??? 某國際地產(chǎn)服務(wù)機構成都分部相關(guān)人士透露，他們去年開(kāi)始介入成都ICC商業(yè)部分招商代理，還負責與項目相關(guān)建筑事務(wù)所協(xié)調如何優(yōu)化建筑設計，盡早落地。

??? 上述知情人士補充說(shuō)，新鴻基正準備論證C地塊，研究住宅需求，現在大戶(hù)型普遍不好賣(mài)，他們想改成小戶(hù)型，市場(chǎng)調研快半年了?！跋茸鲎≌?，不牽連裙樓商業(yè)設計。說(shuō)慢肯定慢，開(kāi)發(fā)商沒(méi)必要這時(shí)讓建筑單位進(jìn)場(chǎng)?！?/p>

??? 現在看來(lái)，新鴻基似乎有些騎虎難下。目前，攀成鋼內絕大多數項目為迎合市場(chǎng)做成了“首改”或“再改”的中小戶(hù)型產(chǎn)品，區域競爭白熱化。那么，新鴻基地產(chǎn)為何不早推1號和3號住宅用地？實(shí)際上，像綠地錦天府彼時(shí)借助快銷(xiāo)模式，通過(guò)高端活動(dòng)配合圈層營(yíng)銷(xiāo)，已基本去化完畢。

??? 某國際地產(chǎn)機構成都分公司負責人說(shuō)，“內地樓市的黃金時(shí)期，這個(gè)年份卻在香港很糟糕。香港戴德梁行當年被兼并時(shí)，在內地和香港是盈利的，在亞洲卻是虧損的，被賣(mài)出去就是母公司出了問(wèn)題。如果出現這種節點(diǎn)不搶的話(huà)，肯定是母公司出了問(wèn)題?！薄袄罴握\拿下成都南城都匯，也是囤積了很多年。他們很聰明，不會(huì )干虧本生意?！鄙鲜鰴C構負責人補充說(shuō)，一定要站在母公司角度去觀(guān)察。

??? 公開(kāi)資料顯示，新鴻基地產(chǎn)決策層的郭氏三兄弟郭炳湘、郭炳江與郭炳聯(lián)，近些年沒(méi)少卷入輿論漩渦。先是郭炳湘因郭氏家族風(fēng)波2008年被免去公司主席兼行政總裁，2011年郭炳江和郭炳聯(lián)上位，從公司聯(lián)席副主席兼董事總經(jīng)理升為主席兼董事總經(jīng)理，不料1年后兩人集中涉案，后被保釋復職。不過(guò)，記者仔細查閱新鴻基定期報告發(fā)現，2014~2015年中期報告透露，郭炳江已不在公司董事局之列，僅有郭炳聯(lián)為公司主席兼董事總經(jīng)理。

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