在中央及地方穩定住房消費政策帶動(dòng)下，過(guò)去八個(gè)月全國樓市運行整體上出現積極變化，商品住宅銷(xiāo)量明顯回升，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力有所恢復，一線(xiàn)城市住宅價(jià)格出現明顯上漲。據國家統計局發(fā)布的數據，2015年8月全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，為自2014年9月以來(lái)首次轉正。即使如此，考慮到當前樓市運行存在三大背離，未來(lái)房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲動(dòng)能存在不足。

　　一是房?jì)r(jià)上漲與政策刺激效應衰減存在背離?？陀^(guān)分析，當前房?jì)r(jià)上漲離不開(kāi)中央及地方穩定住房消費政策的強力刺激與有效帶動(dòng)。2015年1至8月，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)7.2%，而上年同期為下降8.9%。比商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)更快的是商品房銷(xiāo)售額，同比增長(cháng)了15.3%，顯示出政策刺激對房?jì)r(jià)的拉動(dòng)作用。而隨著(zhù)穩定住房消費政策效應衰減，住宅市場(chǎng)需求動(dòng)力開(kāi)始顯示出萎縮跡象，一線(xiàn)城市樓市已出現明顯降溫。據中介機構統計，2015年8月，北京新建住宅銷(xiāo)售套數環(huán)比大跌28.7%。由政策效應衰減引發(fā)的住宅需求動(dòng)力不足，或將制約房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲的空間。

　　二是房?jì)r(jià)上漲與土地購置費用出現背離。通常，房?jì)r(jià)上漲會(huì )帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置費用上升。而本輪房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖的一個(gè)突出特征是，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置費用“不升反降”，與房?jì)r(jià)未能同向變化。2015年1至8月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降32.1%，降幅比1至7月擴大了0.1個(gè)百分點(diǎn)；全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)3.5%，歷史上首次跌破4%；8月單月房地產(chǎn)投資同比下降1.1%，年內增速首次轉負。這些情況表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對樓市預期總體趨向謹慎，進(jìn)而削弱了房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲的市場(chǎng)預期。

　　三是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲與城鎮居民收入增長(cháng)放緩出現背離。房?jì)r(jià)上漲不能脫離宏觀(guān)經(jīng)濟基本面而獨立運行。隨著(zhù)我國宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)中樞下移，經(jīng)濟轉型陣痛上升，城鎮居民收入增長(cháng)也將出現放緩，并與房?jì)r(jià)上漲出現背離。而一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲與城鎮居民收入增長(cháng)放緩的矛盾趨向惡化。當前全國住宅開(kāi)發(fā)資金向一線(xiàn)城市集中轉移，最近一段時(shí)間一線(xiàn)城市“地王”項目頻繁產(chǎn)生，一線(xiàn)城市住宅“被豪宅化”的風(fēng)險已經(jīng)快速上升。這不僅增加了城市中低收入人群的購房經(jīng)濟壓力，也會(huì )無(wú)形中增加城市產(chǎn)業(yè)轉型壓力，更會(huì )進(jìn)一步動(dòng)搖房?jì)r(jià)上漲的基礎。

　　應該看到，當前我國樓市區域分化矛盾進(jìn)一步加劇。一線(xiàn)城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲，且漲幅相對較大，二線(xiàn)城市同比“漲跌互現”，三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比仍然全部下降。從庫存壓力分析，住宅去庫存壓力主要集中在三線(xiàn)、四線(xiàn)城市，去庫存周期超過(guò)四年。在一線(xiàn)城市人口資源趨向飽和的情況下，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金向一線(xiàn)城市過(guò)度集中，不僅沒(méi)有可能降低一線(xiàn)城市土地價(jià)格，反而還會(huì )進(jìn)一步加劇住宅“被豪宅化”的風(fēng)險，需要引起有關(guān)方面高度警惕。未來(lái)穩定和刺激住房消費的政策措施或有必要向三線(xiàn)、四線(xiàn)城市進(jìn)一步傾斜。