時(shí)隔半年之后，央行再度對于不實(shí)施限購城市的首套房商貸首付比例進(jìn)行調整。昨日，央行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布公告稱(chēng)，在不實(shí)施限購措施的城市，居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。在分析人士看來(lái)，央行此舉正式打響房地產(chǎn)去庫存第一槍?zhuān)⒂行Ъぐl(fā)房地產(chǎn)合理需求，下一步商品房貸款首付有望繼續下調，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)有望受惠。

　　非限購城市貸款首付最低至20%

　　央行公告發(fā)布后，已有部分銀行開(kāi)始積極響應政策。浙商銀行昨日發(fā)布公告稱(chēng)，對居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款原則上首付款最低比例為25%，總行將根據各分行當地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況確定可執行最低20%首付款比例的區域；對已擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件購買(mǎi)普通住房的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款最低比例為30%。

　　在業(yè)內人士看來(lái)，對于非限購城市來(lái)說(shuō)，它們的首套房貸比例實(shí)際上最低可達到20%，另外在首套商品房貸款沒(méi)有結清的情況下，二套房門(mén)檻也隨之降至30%，而此前這一比例為40%。

　　對此，中國民生銀行首席研究員溫彬稱(chēng)，隨著(zhù)城鄉居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程的加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類(lèi)指導，因地施策”的原則，針對非限購城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　民生宏觀(guān)分析師朱振鑫認為，“自房貸下調公積金首付后，下調一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調的可能。未來(lái)兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì )停，一方面60億元庫存需要去，另一方面房?jì)r(jià)整體已經(jīng)幾乎沒(méi)有上漲風(fēng)險，政策有松動(dòng)空間”。

　　打響去庫存第一槍

　　根據國家統計局去年12月末發(fā)布的數據，截至去年11月末，我國商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，此次政策的出臺，實(shí)際上貫徹了2015年以來(lái)去庫存的政策導向。而且從市場(chǎng)預期看，能夠較好地撼動(dòng)去庫存市場(chǎng)的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續放松。

　　“在當前高庫存壓力之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)及投資開(kāi)發(fā)增速已危及經(jīng)濟增長(cháng)，尤其是房子嚴重過(guò)剩的三四線(xiàn)城市及少部分二線(xiàn)城市，庫存現象嚴重。此次央行允許各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，最直接的好處就是省錢(qián)，如果政策一旦全面實(shí)施，三四線(xiàn)城市將直接受惠。而市場(chǎng)原本就火爆的一線(xiàn)城市，即使政策不會(huì )全面，樓市成交量想必也將迎來(lái)新一輪爆發(fā)期?！比?60房貸分析師郝俊丞表示。

　　但也有分析人士表示，央行此次“樓市新政”對于去庫存來(lái)說(shuō)并沒(méi)有多大意義。偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉稱(chēng)，“非限購城市庫存的根源在于產(chǎn)業(yè)創(chuàng )造的就業(yè)機會(huì )不足，教育和醫療等公共資源不足，無(wú)法形成人口的引入和聚集，產(chǎn)生不了購房需求，這不是簡(jiǎn)單的降首付解決的了的”。

　　胡景暉還表示，“央行允許非限購城市首套房貸可浮動(dòng)5%，但是銀行未必敢多放5%，因為銀行放貸的原則是按揭月供還款的上限不能超過(guò)家庭月可支配收入的50%，這是個(gè)硬約束。所以，非限購城市去庫存要靠產(chǎn)業(yè)布局和公共資源分配的調整，要靠降房?jì)r(jià)、減稅費等減少購房人負擔的有效舉措”。

　　一線(xiàn)城市首付比例向下空間不大

　　值得注意的是，此次對于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策已然按原規定執行。據統計，截至2016年2月2日，全國46個(gè)限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個(gè)城市沒(méi)有取消限購。這5個(gè)城市的首套房商貸首付比例目前仍不得低于30%。

　　和二、三、四線(xiàn)城市樓市需求不足相反的是，北上廣深這些一線(xiàn)城市的樓市成交活躍，出現量?jì)r(jià)齊升的局面。市場(chǎng)更為關(guān)注的是，未來(lái)這幾個(gè)限購城市是否也可能下調首套房的商貸首付比例。

　　在嚴躍進(jìn)看來(lái)，一線(xiàn)城市并不會(huì )有調整的可能，相反一線(xiàn)城市還會(huì )面臨政策收緊的可能。這和一線(xiàn)城市庫存壓力不大、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快等態(tài)勢是有關(guān)系的。他同時(shí)表示，對于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，需要考慮的一個(gè)問(wèn)題是如何積極補庫存。這個(gè)是供給側改革的最大思路，而非簡(jiǎn)單地刺激需求。后續一線(xiàn)城市或在土地的容積率提高等方面做調整，以及在軌道交通建設方面加大力度，進(jìn)而改善郊區物業(yè)的居住優(yōu)勢。

　　亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅同樣表示，北上廣深在2015年樓市成交活躍，出現量?jì)r(jià)齊升的局面，從目前的市場(chǎng)情況看，不具備進(jìn)一步放松的市場(chǎng)條件，如果2016年北上廣深房地產(chǎn)市場(chǎng)出現明顯的降溫現象，才有可能出臺利好政策。

　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，一線(xiàn)城市降低首付比例可能性不大，因為北上廣深等一線(xiàn)城市樓市已經(jīng)呈現出量?jì)r(jià)齊升的火熱狀態(tài)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線(xiàn)城市不是庫存問(wèn)題，是上漲壓力問(wèn)題，所以不會(huì )刺激，不刺激現在還瘋漲，不太可能再刺激。

　　公積金首付比例亦難有下降空間

　　此次央行的調整政策主要針對商貸首付比例，市場(chǎng)預計，未來(lái)監管層將出臺一系列措施來(lái)刺激樓市。去年6月，北京公積金中心下發(fā)的新政稱(chēng)，首套房公積金的最低首付比例為20%，已經(jīng)降至歷史最低。未來(lái)公積金貸款首付比例是否也會(huì )出現調整？

　　在嚴躍進(jìn)看來(lái)，公積金首付比例下調的可能性已經(jīng)不大了，基本上會(huì )維持這樣一個(gè)幅度。當然公積金后續改革的最大亮點(diǎn)就是公積金異地互貸的認可，同時(shí)公積金資產(chǎn)證券化的做法也會(huì )提速。

　　“公積金的問(wèn)題不是首付多少，而是貸款上限，現在各地雖然公積金首付20%，但事實(shí)上根本不可能實(shí)現?！睆埓髠ブ毖?。

　　據悉，2015年1月，北京市公積金管理中心將購買(mǎi)首套自住住房面積在90平方米（含）以下房產(chǎn)的最高貸款額度調整為120萬(wàn)元。雖然較之前有所提高，但不少分析人士表示，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)過(guò)高，這個(gè)貸款額度并不夠用。

　　郭毅表示，公積金首付比例已經(jīng)降至歷史最低，出于金融系統風(fēng)險管控的考慮，預計不會(huì )再進(jìn)一步降低首付比例，但部分城市有可能繼續上調公積金貸款上限。