調控高壓態(tài)勢不減，房地產(chǎn)銷(xiāo)售趨弱、融資渠道持續收緊，這令房企資金鏈深度承壓，尤其是中小房企資金鏈面臨生死大考?？梢灶A見(jiàn)，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”政策指引下，樓市將加速回歸居住屬性，而“購租并舉”住房制度的建立也將重構樓市格局。資金充足的龍頭房企在行業(yè)格局的重構中將掌握主動(dòng)權，而眾多的中小房企則危大于機，房企之間的整合大戲料將持續上演。

　　首先，調控持續發(fā)力，投資投機性需求受到遏制，房?jì)r(jià)持續退燒。繼9月底各地連續收緊樓市調控政策后，進(jìn)入10月以來(lái)，全國多地調控措施再度以“限售”為主進(jìn)行擴圍升級。截至目前，已經(jīng)有近50個(gè)城市采取了限售措施。而深圳、武漢、南京等地先后通過(guò)提高公積金貸款門(mén)檻、強化限購等措施，給樓市進(jìn)一步降溫。即使是沒(méi)有增加樓市新政的城市，調控手段也趨于嚴厲。

　　正基于此，房?jì)r(jià)開(kāi)始穩步回落，國家統計局數據顯示，10月份，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩。從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間。相信隨著(zhù)調控的持續深入，房企之間的分化將進(jìn)一步加劇，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的現象在所難免。

　　其次，房地產(chǎn)金融端口持續收緊。一方面，房企融資渠道全面受限，不僅是銀行信貸，房企再融資的管控也趨于嚴格，包括不能在境內發(fā)債，禁止到H股上市融資，基金業(yè)協(xié)會(huì )叫停16城私募、資管投資房地產(chǎn)項目等。今年以來(lái)，上市房企再融資規模呈明顯下降趨勢；另一方面，嚴禁個(gè)人消費信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀監會(huì )明確表示要嚴厲打擊“首付貸”，嚴查挪用消費貸款資金，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。這使得房企的融資規模受到抑制，融資成本大幅抬升，致使部分中小房企資金鏈條持續緊繃。

　　CREIS中指數據顯示，10月重點(diǎn)房企融資規模顯著(zhù)下滑，銀行信貸成為主流的融資方式。10月重點(diǎn)監測房企發(fā)生融資38筆，累計融資金額合計982.84億元，較上月減少28.76%。海通證券報告顯示，今年前三季度地產(chǎn)債凈融資額2067億元，僅為去年同期的兩成，主因是地產(chǎn)公司債發(fā)行銳減。

　　再次，銷(xiāo)售的持續下滑進(jìn)一步加劇了房企的資金壓力，致使內部現金流趨降。數據顯示，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增速從今年年初的25.1%回落到1至10月份的8.2%，其中商品住宅更是從23.7%回落到5.6%。

　　毋庸置疑，調控、融資、銷(xiāo)售已成當下房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的“三座大山”，在行業(yè)競爭日益激烈的態(tài)勢下，尤其是從證券市場(chǎng)到銀行間市場(chǎng)，房企融資渠道被全面收緊，這將加劇房企分化，龍頭房企將更加重視多元化產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，而中小房企則由于資金鏈深度承壓，生存空間將會(huì )越來(lái)越小。

　　這可以從一組數據中得到佐證，以11月為例，僅14、15兩日就發(fā)生多起并購案例，涉及華僑城、中航地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、億達股份等，金額超150億元。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，11月份，公開(kāi)的房地產(chǎn)股權變動(dòng)總額已經(jīng)超過(guò)500億元。類(lèi)似的事件還會(huì )頻繁發(fā)生，房企并購整合大戲將持續上演。

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