房地產(chǎn)市場(chǎng)調控力度空前的2017年已經(jīng)過(guò)去，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策依然是大眾不變的關(guān)注熱點(diǎn)。

　　2017年年底，一年一度的中央經(jīng)濟工作會(huì )議在北京如期舉行。對于老百姓(63.620, -0.73,-1.13%)最關(guān)心的住房問(wèn)題，此次中央經(jīng)濟工作會(huì )議著(zhù)墨不少。無(wú)論是住房制度、租賃市場(chǎng)，還是長(cháng)效機制、樓市調控政策連續性穩定性等，都引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注和討論。

　　繼去年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位后，今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，關(guān)于房地產(chǎn)的表述為：“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權益，支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實(shí)行差別化調控?！?/p>

　　讓居民住有所居

　　“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度是房地產(chǎn)長(cháng)效機制應有之義?！北本┦蟹康禺a(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)，首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出。

　　2017年，京滬兩地試點(diǎn)積極發(fā)展共有產(chǎn)權住房為解決我國住房問(wèn)題開(kāi)辟了新的渠道。共有產(chǎn)權住房，是指地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對象家庭，房屋產(chǎn)權可由政府和市民按一定比例持有。

　　近日，備受關(guān)注的共有產(chǎn)權住房有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。截至目前，全國已經(jīng)有北京、上海、南京、煙臺、福州等至少6個(gè)城市開(kāi)始供應共有產(chǎn)權房。其中供應量最大的是北京，部分城市中買(mǎi)不起普通商品房，又沒(méi)有資格申請普通保障房的“夾心層”居民已率先嘗到了甜頭。

　　知名財經(jīng)評論員劉艷在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對供給方進(jìn)行調控是從平衡市場(chǎng)的實(shí)際供求關(guān)系角度出發(fā)。過(guò)去我們更多的是強調對需求方的調控，例如限購、限售、限貸等?？烧{控的空間已經(jīng)所剩無(wú)幾，所以綜合手段進(jìn)行調控是下一步的側重點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在經(jīng)歷供給側改革。

　　“多主體供給、多渠道保障既包括政府供給，也包括市場(chǎng)供給;既包括增量房供給，也包括存量房供給;有機構供給，也有個(gè)人供給;既包括國有土地上建設的住房，也包括集體土地上建設的住房;既有商品房供給，也有保障房供給?！壁w秀池解釋說(shuō)。

　　易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)總結道，當前對于此類(lèi)工作會(huì )議來(lái)說(shuō)，明確了住房制度的改革?！皬亩嘀黧w供給的角度看，主要是講參與主體。我們可以看近期的租賃市場(chǎng)，實(shí)際上就有包括銀行、互聯(lián)網(wǎng)機構、房企、運營(yíng)企業(yè)、中介機構等積極介入，這實(shí)際上就是鼓勵多主體參與的導向。而從其他領(lǐng)域看，類(lèi)似城市運營(yíng)等領(lǐng)域，其實(shí)都是有類(lèi)似的鼓勵思路?！?/p>

　　多渠道保障，就是住房保障方式和渠道要多元化?！皩τ诙嗲辣Ｕ?，其實(shí)可以從產(chǎn)品層面來(lái)展開(kāi)?！眹儡S進(jìn)舉例說(shuō)，比如住房市場(chǎng)未來(lái)在商品房市場(chǎng)、共有產(chǎn)權住房、租賃住房等方面的架構會(huì )很清晰，進(jìn)而吻合了不同的住房需求。

　　“對于租購并舉來(lái)說(shuō)，目前思路很清晰，成果也很多，即各地的租賃平臺陸續建立了起來(lái)。嚴躍進(jìn)預計，春節后很多人購房的壓力會(huì )減少，因為有很多租房的房源等待我們。

　　“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的建立，會(huì )讓人們有更多的選擇權，根據自己的實(shí)際情況來(lái)決定住房是租還是買(mǎi)。高房?jì)r(jià)下租房更劃算，如果租房能夠得到與購房同樣的均等化公共服務(wù)，則會(huì )減少購買(mǎi)住房的需求，進(jìn)而對平抑房?jì)r(jià)，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到重要作用?！壁w秀池總結道。

　　發(fā)展長(cháng)期租賃市場(chǎng)

　　要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權益，支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。此次中央經(jīng)濟工作會(huì )議將租賃市場(chǎng)發(fā)展提到了前所未有的高度，對于長(cháng)期租賃更是特別予以強調。

　　實(shí)際上，去年下半年，住房租賃制度改革已收到了不錯的成效。全國已有12個(gè)城市開(kāi)展了住房租賃試點(diǎn)，超50個(gè)城市出臺了支持住房租賃的政策。

　　記者梳理發(fā)現，在58同城、趕集網(wǎng)、安居客等信息平臺租房信息遞增速度很快，尤其一線(xiàn)城市，租房市場(chǎng)可以說(shuō)已經(jīng)有很大的規模。

　　“盡管目前高房?jì)r(jià)下租戶(hù)劃算，但是租賃住房還是有租賃期限較短、租賃關(guān)系不穩定的弊病。正因如此，政府強調要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃，支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展?！壁w秀池分析指出，專(zhuān)業(yè)化、機構化的住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)比較規范，相對個(gè)人出租而言，租賃期限較長(cháng)，租賃關(guān)系較穩定，可以規避目前租賃市場(chǎng)的很多弊病。有利于改變人們只購不租的觀(guān)念，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

　　長(cháng)期租賃，就是3年以上、時(shí)間比較長(cháng)的租賃?！罢驗槿绱?，所以需要破解很多問(wèn)題。比如說(shuō)很多企業(yè)不愿意做長(cháng)期租賃，就是因為不劃算或者回本太難，也或許是考慮到一年漲一次租賃的考慮?！眹儡S進(jìn)指出，所以現在很多銀行愿意給予3年的貸款，那么此類(lèi)企業(yè)就可以回籠此類(lèi)租金，就會(huì )有較好的意義，這也會(huì )帶來(lái)很多實(shí)際的意義，比如說(shuō)3年也可以真正開(kāi)展起來(lái)。

　　未來(lái)，要實(shí)現租購并舉，還要解決目前租賃市場(chǎng)存在的弊病。

　　“保護租賃利益相關(guān)方權益不僅是租購同權，更要保護租賃雙方的利益?！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛對媒體表示，發(fā)展長(cháng)期租賃市場(chǎng)，要采取機制激勵市場(chǎng)主體意愿去從事長(cháng)期租賃業(yè)務(wù)，如在稅收、土地方面采取措施讓開(kāi)發(fā)自持住房的企業(yè)利益得到保障。

　　劉艷告訴記者，長(cháng)期租賃是建立調控長(cháng)效機制的重要組成部分，長(cháng)期租賃不僅要解決有房住的問(wèn)題，而且要解決住得舒適方便的問(wèn)題。長(cháng)期租賃可持續發(fā)展最終要由市場(chǎng)來(lái)完成，企業(yè)參與是關(guān)鍵。

　　“租賃市場(chǎng)與購房市場(chǎng)并舉有助于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，各占50%的比例是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現?！眲⑵G明確指出。

　　“不同于商品房開(kāi)發(fā)建設后就可出售，資金可以較快回收，而建設長(cháng)租公寓要長(cháng)期持有，資金回收期長(cháng)，資金壓力大。尤其是在初始階段，大量資金要用于拍地、建設和運營(yíng)?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所研究員任興洲認為，要認真研究針對長(cháng)租市場(chǎng)的融資、稅收等相關(guān)政策，使長(cháng)租市場(chǎng)的建設經(jīng)營(yíng)實(shí)現良性發(fā)展，更有效地培育長(cháng)租市場(chǎng)。

　　劉艷預計，未來(lái)將出現多層次品質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品，長(cháng)租公寓是未來(lái)城市核心區解決年輕人住房的主流，不僅要有好房子，更要有好配套。

　　未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展

　　2017年對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是極不平凡的一年。據中原地產(chǎn)研究中心統計，這一年來(lái)，全國有110個(gè)城市累計發(fā)布了250多次調控政策。這是調控力度空前的一年，對于已經(jīng)到來(lái)的2018年，情況又將如何，業(yè)界備受關(guān)注。

　　貫徹中央經(jīng)濟工作會(huì )議的最新部署。談及2018年的樓市調控，住建部部長(cháng)王蒙徽在去年年底時(shí)強調，堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不放松，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的連續性和穩定性，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　對于2018年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢，嚴躍進(jìn)表示，近期對于限購松綁討論最多的就是各地或有一定的財政壓力，所以從這個(gè)角度看，適當松綁也是有可能的。但是這次松綁不是大松綁，房住不炒依然會(huì )繼續，而且也主要是郊區市場(chǎng)的松綁。市場(chǎng)方面，預計后勁依然較大，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是個(gè)大產(chǎn)業(yè)，潛在的剛需還很大。

　　“中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性，意味著(zhù)2018年房地產(chǎn)調控政策整體上不會(huì )有太大的變化?！比闻d洲認為，政策的連續性和穩定性表明調控的目標不會(huì )動(dòng)搖、力度不會(huì )放松，決不能讓投機因素重返市場(chǎng)，注重防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險;同時(shí)，保持政策穩定性也會(huì )避免市場(chǎng)硬著(zhù)陸、大起大落。

　　“2018年的調控總基調不會(huì )有太大轉變，各地方從應急式嚴格調控將過(guò)渡到差別化調控階段，滿(mǎn)足剛需和改善型住房需求是制定調控政策的初衷，針對房?jì)r(jià)的調控只能是階段性的，讓房?jì)r(jià)和城市的發(fā)展協(xié)調是符合規律的?！眲⑵G認為。

　　趙秀池對此也表示贊同，她認為，2018年房地產(chǎn)調控政策的總基調不會(huì )變。會(huì )緊緊圍繞“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位來(lái)制定相應的房地產(chǎn)調控政策，各地會(huì )根據自己的情況因城施策，對于住房供不應求的城市，繼續執行限購限貸限價(jià)等的房地產(chǎn)調控政策;對于住房供過(guò)于求的城市，主要任務(wù)還是去庫存。目的都是平衡供求關(guān)系，讓住房回歸居住功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　“未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在綜合運用一系列財稅、金融、規劃、土地、行政手段等政策的調控下，房?jì)r(jià)波動(dòng)會(huì )越來(lái)越小，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )越來(lái)越平穩?！壁w秀池預計。

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