政府將不再是居住用地唯一供應者、農村宅基地“三權分置”——全國國土資源工作會(huì )議釋放兩大信號，呼應的是推動(dòng)建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，本質(zhì)是在城鄉融合新時(shí)代，土地資源要配置更公平、利用更有效、住有所居更周到。

　　對農民更公平：無(wú)法再拖延的行動(dòng)

　　對需求方而言，貨比三家最好。單一供應主體，不如多主體公平。改變政府作為居住用地唯一供應者，就是這個(gè)理兒。

　　實(shí)事求是地說(shuō)，政府作為居住用地唯一供應者，可以集中力量辦大事，我國經(jīng)濟突飛猛進(jìn)，政府主導土地供應功不可沒(méi)。

　　“改革開(kāi)放以來(lái)，我國發(fā)揮土地制度特有優(yōu)勢，有力推動(dòng)了工業(yè)化、城鎮化進(jìn)程?！眹临Y源部部長(cháng)姜大明說(shuō)，但土地增值收益用于“三農”不足，建設用地指標安排重城輕鄉問(wèn)題很突出。

　　農村土地城鎮化，只有政府征地“華山一條路”，農地轉為建設用地的差價(jià)主要由各級政府支配。據國務(wù)院發(fā)展研究中心農村部計算，這一差價(jià)約在30萬(wàn)億元左右，其中僅二三成用于“三農”。城鎮化中的土地增值收益，“取之于鄉、用之于城”。

　　“現在已經(jīng)到了將土地增值收益、資源配置更多投向‘三農’的時(shí)候了?！苯竺髡f(shuō)，必須堅決破除土地收益用于‘三農’的制度障礙，切實(shí)解決鄉村建設發(fā)展的用地制約。

　　土地征收制度在保障我國工業(yè)化、城鎮化對建設用地的需求方面作出了歷史性貢獻?！暗趯?shí)踐中也暴露出一系列突出問(wèn)題。這既與現行法律法規執行不到位有關(guān)，也與征地范圍過(guò)寬、征地補償標準偏低、安置方式單一、社會(huì )保障不足等有關(guān)。征地引發(fā)的問(wèn)題，核心是利益，根子在制度，出路在改革?！苯竺髡f(shuō)。

　　近日全國人大常委會(huì )通過(guò)授權，同意“三塊地”改革試點(diǎn)延期一年，分兩步把試點(diǎn)內容拓展到全面覆蓋、統籌推進(jìn)、深度融合的新階段。統籌農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市盤(pán)活利用閑置農房和宅基地，統籌縮小征地范圍與農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市。

　　“三權分置”將使天量閑置宅基地和農房得以盤(pán)活，“農地入市”來(lái)源充實(shí)，政府征地將有替代選項。意義怎么說(shuō)都不為過(guò)。

　　江西省余江縣副縣長(cháng)蔡國華用盤(pán)活、賦權、用活來(lái)總結“三塊地”改革試點(diǎn)，就是農民能夠“有地賣(mài)”“可以賣(mài)”“賣(mài)的好”?！巴ㄟ^(guò)開(kāi)展房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記，有效保障了農民合法宅基地權益。對一戶(hù)多宅和超面積實(shí)現有償使用，實(shí)行宅基地在全縣范圍流轉、出租，開(kāi)展農房抵押貸款等，增加了農民財產(chǎn)性收入，提升了宅基地資產(chǎn)價(jià)值。目前開(kāi)展農房抵押貸款29戶(hù)，發(fā)放貸款277萬(wàn)元?！?/p>

　　農村集體土地所有權與國有土地所有權地位不對等、集體建設用地產(chǎn)權不明晰、權能不完整、實(shí)現方式單一等問(wèn)題已經(jīng)成為統籌城鄉發(fā)展的制度性障礙，非破除不可。國土資源部確定，到2020年，城鄉統一的建設用地市場(chǎng)基本建立，兼顧國家、集體、個(gè)人的資源收益分配機制基本形成，土地增值收益投向“三農”力度明顯加大，區域城鄉資源要素配置更加公平。

　　珍愛(ài)這土地：效率的“倒逼”

　　人是活的，地是死的，空心村大量存在，宅基地及農房閑置以天量計，卻無(wú)法變現……這既不公平，也沒(méi)有效率，在人多地少?lài)橄?，更難以為繼。同時(shí)隨著(zhù)我國產(chǎn)業(yè)轉型升級，加快“去產(chǎn)能”，粗放型擴張之下的城市，閑置用地存量驚人。

　　為此，國家實(shí)施建設用地總量和強度雙控行動(dòng)?！笆濉睍r(shí)期，全國單位國內生產(chǎn)總值建設用地下降24.2%，單位固定資產(chǎn)投資建設用地下降58.4%。

　　今后只有從緊，不可放松。國土資源部確定，到2020年城鄉人均建設用地面積持續下降，單位生產(chǎn)總值建設用地使用面積比2016年下降20%。國土資源部、農業(yè)部已在全國劃定永久基本農田15.5億畝，城市周邊永久基本農田保護比例由45%上升到65%，與生態(tài)保護紅線(xiàn)，城市開(kāi)發(fā)邊界共同構成城市生態(tài)保護屏障。

　　用姜大明的話(huà)來(lái)說(shuō)，這不是“紅飄帶”，而是紅色高壓線(xiàn)。城市“攤大餅”已不可能，大規模征地時(shí)代一去不復返。面向存量的多主體供地，是“倒逼”出來(lái)的。

　　“浙江目前的短板在農村，而村莊建設的無(wú)序在于農房建設的無(wú)序，農村宅基地普遍存在著(zhù)管地不管天、管批不管建、管增不管減的問(wèn)題，杭州農村人口在不斷下降，而新增建設用地卻在不斷增加，原因就在于宅基地所有權沒(méi)有行使好。宅基地獲得者在城市買(mǎi)了房，農村宅基地卻沒(méi)有退出，宅基地的繼承權沒(méi)有明確，亟須進(jìn)行規范。同時(shí)要放活使用權，對宅基地進(jìn)行減量化、有序管理?！闭憬『贾菔袊临Y源局局長(cháng)謝建華說(shuō)。

　　“目前城市住房用地供應單一，主要是公開(kāi)招拍掛出讓。下一步，要探索多種方式供應，如協(xié)議出讓、行政劃撥等，而核心則是要厘清分類(lèi)，依據保障類(lèi)、市場(chǎng)類(lèi)、常租型進(jìn)行供應，要探索住宅多結構形式供應。而非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，將能夠提供更多租賃住房給買(mǎi)不起房子的人居住?！敝x建華說(shuō)。

　　姜大明說(shuō)：“一方面，經(jīng)過(guò)長(cháng)期大規模、高強度開(kāi)發(fā)，我國資源環(huán)境約束日益加劇，一些地方資源環(huán)境承載力達到甚至超過(guò)極限，依賴(lài)增加資源投入保障發(fā)展已經(jīng)難以為繼，提升資源供給質(zhì)量勢在必行;另一方面，長(cháng)期外延擴張和粗放利用積累了龐大存量資源，盤(pán)活利用潛力很大，近年來(lái)各地創(chuàng )造了不少有益經(jīng)驗，實(shí)踐證明，更多依靠提升資源利用效率促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展切實(shí)可行?！?/p>

　　租購并舉：租對購的影響間接、長(cháng)遠

　　多主體供給、多渠道保障、租購并舉“三位一體”。土地制度改革最后要落到住房制度上，這是廣大市民關(guān)心的。

　　剛剛作別的2017年，被稱(chēng)為“租賃元年”。這一年，國家層面上支持租房市場(chǎng)的政策持續出爐，各路資本搶灘長(cháng)租公寓市場(chǎng)，集體土地建租賃房試點(diǎn)在人口凈流入大中城市鋪開(kāi)。

　　在“房住不炒”原則下，我國住房政策新改變，關(guān)鍵是供地政策與供地方式改革，直接指向精準：主要圍繞租賃房用地保障做文章，辦法包括盤(pán)活城區存量土地，增加租賃住房用地供應;允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變在新建商品住房項目中配建租賃住房;在超大城市、特大城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。

　　“這些政策能否解決租賃住房的土地供應，實(shí)質(zhì)上取決于土地制度改革的進(jìn)展?！敝袊嗣翊髮W(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授劉守英說(shuō)，首先，要堵住住房資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲和泡沫化通道，從根源上防范住房成為投資甚至投機品。堵住政府以地生財和以地融資，調整建設用地結構，增加住宅用地供應與有效的住房供給。其次，要在住房的居住屬性和投資屬性之間建立防火墻。再次，通過(guò)“三個(gè)允許”多途徑、多主體解決住房保障。允許城市規劃區內的集體建設用地入市建設和提供租賃房，但不得蓋商品房出售;允許將各類(lèi)主體利用存量用地和舊廠(chǎng)房、舊物業(yè)在符合規劃審批條件的前提下改造成租賃房;允許通過(guò)住房合作社蓋房解決居住，享有共有產(chǎn)權。最后，將居住權平等納入破除城鄉二元制度改革框架。

　　他說(shuō)，租賃住房的供給增加和質(zhì)量提升，可以緩解租賃房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)的同步振蕩。但同時(shí)也要防止對這一轉向的片面理解和誤導：“今后沒(méi)有商品房了，主要靠租賃房了?！闭_的觀(guān)點(diǎn)是，今后解決“住有所居”主要是三個(gè)途徑：市場(chǎng)化的商品住房，政策性的保障性住房，租賃住房。租賃住房成為解決難以靠市場(chǎng)買(mǎi)房解決居住問(wèn)題群體的重要途徑?！吧虾Υ说谋硎龇浅Ｇ宄?，即商品住房供應穩中有升，保障性住房確保供應，租賃住房供應大幅增加;在十三五期間租賃住房供應套數占新增市場(chǎng)化住房總套數的60%以上?！?/p>

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