一場(chǎng)與土地有關(guān)的改革，將影響所有人。

　　“我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’，落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權，適度放活宅基地使用權?！比涨?，國土資源部部長(cháng)姜大明在2018年全國國土資源工作會(huì )議上的表態(tài)引來(lái)許多關(guān)注。

　　所謂宅基地，指的是村集體給本集體內部村民使用的、用來(lái)建房的土地。宅基地的“三權分置”指的是落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權和農民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

　　姜大明還表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。無(wú)論是對農村還是房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，“三權分置”改革所撬動(dòng)的紅利和機會(huì )遠超土地本身。

　　盤(pán)活宅基地 帶動(dòng)鄉村振興活力

　　當前，在許多欠發(fā)達地區的鄉村，因為進(jìn)城務(wù)工人員增多，大量宅基地長(cháng)期閑置。如何盤(pán)活和利用這些宅基地資源，是一項關(guān)乎鄉村振興和農民收入的重要問(wèn)題。

　　“現在，已經(jīng)到了將土地增值收益、資源配置更多投向‘三農’的時(shí)候了?！苯竺髟谏鲜鰰?huì )議中提到，實(shí)施鄉村振興戰略，用好土地是基礎，增加投入是關(guān)鍵。宅基地所有權、資格權、使用權的“三權分置”被擺上了鄉村振興工作中的重要位置。

　　2017年年底召開(kāi)的中央農村工作會(huì )議指出，要“破除一切束縛農民手腳的不合理限制和歧視”，將完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，以及承包地“三權分置”、農村集體產(chǎn)權等制度。而在今年1月17日舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上，也特別提出了允許利用宅基地建設生產(chǎn)用房，創(chuàng )辦小型加工項目，推動(dòng)返鄉人員創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)。

　　“過(guò)去這塊地這不能用那不能用，有種種限制，只能在村集體成員之間流轉，而集體成員‘一戶(hù)一宅’，流轉的可能性很小?！敝袊r業(yè)大學(xué)農民問(wèn)題研究所所長(cháng)朱啟臻教授告訴中國青年報·中青在線(xiàn)記者，宅基地的長(cháng)期閑置影響了農民的財產(chǎn)性收益，而盡快、適度地放開(kāi)，并且推進(jìn)“三權分置”，有利于農民增加財產(chǎn)性收入，遏制鄉村衰敗。

　　在姜大明的要求中，各地在改革試點(diǎn)中要認真開(kāi)展宅基地“三權分置”特別是農戶(hù)資格權的法理研究，探索宅基地“三權分置”的具體實(shí)現形式。而通過(guò)此前在一些地方的試點(diǎn)，或許可以窺見(jiàn)宅基地“三權分置”的具體做法和成效。

　　此前，我國在33個(gè)縣(市、區)開(kāi)展了完善農村土地制度的改革試點(diǎn)，調整實(shí)施關(guān)于農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規定。

　　浙江省義烏市是這批試點(diǎn)的典型案例之一，尤其在宅基地“三權分置”改革中積累了不少經(jīng)驗，逐步探索建立了相關(guān)制度體系。從農村宅基地“取得置換、抵押擔保、產(chǎn)權明晰、入市轉讓、有償使用、自愿退出及民主管理”7個(gè)方面創(chuàng )新制度，賦予農民更多財產(chǎn)權利。

　　據當地媒體報道，義烏市現已有3160戶(hù)農戶(hù)累計退出農村宅基地，建筑占地面積27.66萬(wàn)平方米;24家金融機構累計發(fā)放農民住房抵押貸款6763筆，貸款金額32.23億元，占全國試點(diǎn)地區總量的1/3以上。

　　朱啟臻認為，宅基地“三權分置”等改革措施也是將使用權、資格權賦予農民，這將帶來(lái)更大的活力和改革機會(huì )?！班l村振興就是要給農民更多的權利，讓他們自己根據實(shí)際情況去處置他們的宅基地?！?/p>

　　土地供給多元化 撬動(dòng)更多改革機會(huì )

　　事實(shí)上，在城鄉距離逐漸縮小的今天，宅基地“三權分置”改革所帶來(lái)的利好還不僅限于鄉村，還將撬動(dòng)更多改革機會(huì )。

　　姜大明在全國國土資源工作會(huì )議上說(shuō)，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。

　　宅基地，是目前農村集體建設用地中的“大頭”。有統計顯示，我國約有19萬(wàn)平方公里的農村集體建設用地，其中宅基地約占13萬(wàn)平方公里。在城市建設用地，尤其是大中城市的土地市場(chǎng)總體趨緊的背景下，包括宅基地在內的農村集體建設用地被準許用于建設租賃住房試點(diǎn)，將帶動(dòng)住房市場(chǎng)的改革進(jìn)程。

　　“這條政策的創(chuàng )新之處，就是讓城市的需求與周?chē)r村的供給可以在一定程度上對接?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，這類(lèi)改革措施理論上會(huì )增加城市土地供應，有助于控制房?jì)r(jià)上漲，實(shí)踐中的作用大小還要看由此帶來(lái)的商品房總量，特別是農村租賃房總量的增加幅度。

　　首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池表示，在農村集體建設用地上建設的住房享有的是不完全產(chǎn)權，更多的是讓渡一定期限的使用權用于出租，雖然對商品房市場(chǎng)影響有限，但為老百姓提供了更多的住房選擇。

　　此前，國土資源部、住建部已經(jīng)在北京、上海、南京等13個(gè)城市部署開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市，村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，國土資源部鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。這13個(gè)試點(diǎn)城市基本都屬于國有土地相對緊張的一二線(xiàn)城市，部分區域存在城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應，也有利于城中村改造。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，此類(lèi)政策思路或許是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利于部分大城市周邊宅基地的盤(pán)活。但也有兩個(gè)底線(xiàn)：土地屬性不改變，還是屬于集體建設用地;允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類(lèi)似普通住宅是否跟進(jìn)還要看后續改革的進(jìn)度。

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