隨著(zhù)“甲醛門(mén)”“黑中介”等租房市場(chǎng)亂象接連被曝光，長(cháng)租公寓行業(yè)未來(lái)的健康發(fā)展也引發(fā)業(yè)內關(guān)注?！督?jīng)濟參考報》記者近日了解到，一方面，投資回報周期過(guò)長(cháng)、盈利難，變成長(cháng)租公寓發(fā)展的“緊箍咒”；另一方面，企業(yè)為了追求“頭部效應”，不計成本做大規模，搶占市場(chǎng)先機。此外，住房租賃市場(chǎng)監管的盲區和頂層設計的缺失，也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。

　　業(yè)內人士建議，在租購并舉的格局下，租賃市場(chǎng)監管不應局限于打擊“黑中介”，更需要進(jìn)行通盤(pán)的考慮、嚴謹的制度設計，以穩定價(jià)格、穩定供給、保證居住。

　　亂象頻出引發(fā)擔憂(yōu)

　　不久前，部分地區房租價(jià)格因被質(zhì)疑資本介入炒作引發(fā)社會(huì )關(guān)注，尤其是機構化持有的分散式長(cháng)租公寓成為輿論焦點(diǎn)。然而，記者采訪(fǎng)了解到，此次部分地區房租價(jià)格出現上漲，主要是由于供需矛盾和畢業(yè)季因素疊加造成的。

　　中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價(jià)格指數報告》顯示，一線(xiàn)城市租金北京同比上漲1.55%，深圳上漲1.84%，上海下降2.03%，廣州下降1.17%。

　　目前，國內長(cháng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類(lèi)。集中式主要以傳統的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運營(yíng)；分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶(hù)主房源進(jìn)行重新裝修管理，類(lèi)似“二房東”。

　　記者在北京、天津、南京等一二線(xiàn)城市采訪(fǎng)發(fā)現，機構化持有的分散式長(cháng)租公寓在整個(gè)租賃市場(chǎng)中所占比例很低，占比最高的北京也不足10%，天津僅為1%?！斑@類(lèi)公寓由于市場(chǎng)份額很低，難以形成壟斷，所以租金主要受市場(chǎng)機制調節。在市場(chǎng)選擇充分的情況下，去哄抬價(jià)格有違常理?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛民說(shuō)。

　　除了房租價(jià)格被社會(huì )關(guān)注，長(cháng)租公寓的環(huán)保問(wèn)題也飽受詬病。近日，杭州一名白領(lǐng)王某因急性髓系白血病離世，家人質(zhì)疑死亡原因與其租住的長(cháng)租公寓室內甲醛超標有關(guān)。隨后，網(wǎng)上不斷曝出因長(cháng)租公寓室內空氣質(zhì)量問(wèn)題而出現身體不適的“聲討帖”。

　　“空置的時(shí)間越長(cháng)，賠的錢(qián)越多，所以從盈利的角度來(lái)說(shuō)，最好是裝修改造完就安排入住?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內人士告訴記者，由于機構持有的分散式長(cháng)租公寓房源都是收來(lái)的，存在較高的持有成本，所以避免空置就是其運營(yíng)的一個(gè)重要方向。而裝修材料的標準越高，機構投入改造的成本也越大，這對利潤不大的長(cháng)租公寓運營(yíng)商來(lái)說(shuō)，是一個(gè)需要“自我割肉”的領(lǐng)域。

　　不計成本搶占市場(chǎng)

　　近年來(lái)，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、招商公寓等一批由開(kāi)發(fā)商介入模式打造的集中式長(cháng)租公寓發(fā)展勢頭迅猛，在全國多地積極布局住房租賃市場(chǎng)。在房企紛紛試水住房租賃這一產(chǎn)業(yè)之際，不少從業(yè)者也坦言，重資產(chǎn)運營(yíng)的集中式長(cháng)租公寓盈利難成為大家不愿面對的“一道坎”，但為了搶占市場(chǎng)先機，一些企業(yè)先不計成本做大規模。

　　記者在天津采訪(fǎng)了解到，為滿(mǎn)足不同年齡階段、不同需求特征群眾對租賃住房的差別化需求，住房租賃市場(chǎng)出現了以滿(mǎn)足青年需求為主的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、天住領(lǐng)寓，和以滿(mǎn)足家庭需求為主、主打中高端的招商公寓，以及以滿(mǎn)足老年需求為主的萬(wàn)科怡園等長(cháng)租公寓品牌。

　　“公寓共有228間房，戶(hù)型建筑面積在35-114平方米之間，去年9月對外營(yíng)業(yè)以來(lái)，到目前入住率已達到95%以上，平均租金每個(gè)月2500元?！碧旖蛱熳☆I(lǐng)寓副總經(jīng)理殷文凱介紹，天住領(lǐng)寓主要面向青年人才提供，租戶(hù)年齡在25-45歲，其中外來(lái)人口占70%，本地人占30%。到2020年，在市內六區都要建立天住領(lǐng)寓連鎖店。

　　招商蛇口天津公司創(chuàng )新事業(yè)部經(jīng)理劉媛告訴記者，走純市場(chǎng)路線(xiàn)的招商公寓定位中高端，主要受眾是濱海新區外籍人口和中高端人才。雖然租賃用地拿地成本比銷(xiāo)售型低了大概40%，但實(shí)際運營(yíng)中還是虧損的，因為按當前市場(chǎng)的租售比，加上自己拿地成本和建安成本就“很難算賬了”。

　　“即便在深圳這種外來(lái)人口多、住房租賃需求旺盛的城市，做這種長(cháng)租公寓的投資回報周期也要在8-10年?！鄙钲谑姓猩坦l(fā)展有限公司壹間公寓項目總監張博謙說(shuō)，大企業(yè)一般都把這類(lèi)項目放在戰略版塊，賭市場(chǎng)長(cháng)期發(fā)展情況。

　　劉衛民認為，現在很多企業(yè)做長(cháng)租公寓一方面由于響應中央“房住不炒”精神，履行企業(yè)社會(huì )責任，另一方面是為了追求頭部效應，先不計成本做大規模，搶占市場(chǎng)先機。

　　監管盲區暗藏風(fēng)險

　　隨著(zhù)城鎮化的發(fā)展和租購并舉的落實(shí)，我國租房的人將越來(lái)越多，對租賃住房的品質(zhì)和安全要求也將更高。然而，目前究竟有多少租房需求，又有多少住房可以出租，誰(shuí)在經(jīng)營(yíng)？這些都沒(méi)有權威數據。

　　劉衛民說(shuō)，相關(guān)數據主要來(lái)自市場(chǎng)機構，但那只是企業(yè)數據，亟須摸清底數、發(fā)布權威數據。自如CEO熊林坦言，環(huán)保安全、租金價(jià)格、金融衍生品等都是最受各方關(guān)注的風(fēng)險點(diǎn)，而每個(gè)風(fēng)險點(diǎn)幾乎都是監管的盲點(diǎn)。

　　“住房租賃市場(chǎng)仍處于起步階段?！币晃坏胤椒课葑赓U管理部門(mén)負責人說(shuō)，許多基本概念仍無(wú)準確定義。比如，什么是住房租賃企業(yè)？《商品房屋租賃管理辦法》等沒(méi)有明確的界定，一些長(cháng)租公寓運營(yíng)商認為企業(yè)自己是提供經(jīng)營(yíng)性住宿服務(wù)，應該歸類(lèi)為生活服務(wù)業(yè)企業(yè)。有些沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)的個(gè)體工商戶(hù)和個(gè)人從事租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也無(wú)明確定性。

　　法律法規缺失讓監管無(wú)從下手。比如，各地普遍缺乏改建租賃住房項目立項、規劃、建設、竣工驗收、運營(yíng)管理等規范性程序，不少已運營(yíng)的集中式長(cháng)租公寓是商改住、工改住等改建項目，或多或少不符合規劃、土地等相關(guān)要求，也不符合《消防法》的“規劃前置”消防審批條件，消防部門(mén)無(wú)法進(jìn)行消防審批。有法律人士表示，政府租賃平臺一旦將“問(wèn)題房源”作為有效信息發(fā)布，就有可能異化為以政府公信力為中介機構背書(shū)。

　　而大量行為主體游離于監管之外，讓其被動(dòng)接受監管同樣艱難。此前，各地曾要求出租行為各方對出租行為進(jìn)行主動(dòng)登記，作為稅收征繳和補貼發(fā)放的依據，但主動(dòng)前來(lái)登記的個(gè)人和機構極少。一方面，房主擔心暴露房產(chǎn)信息；另一方面，需交稅也讓當事方缺少積極性。根據“放管服”改革要求，各地各部門(mén)在相關(guān)法律法規缺失的情況下，無(wú)法設置相關(guān)“備案”乃至“許可”要求租賃企業(yè)和租賃項目進(jìn)行登記，更無(wú)法對不接受監管的企業(yè)和項目采取強制措施。

　　不僅事前、事中監管受阻，事后監管也難以開(kāi)展。比如，《住宅設計規范》中明確把客廳歸為居住空間，“客廳改造成房間用于出租是否合法或影響消防安全”暫無(wú)定論，也沒(méi)有明文規定消防部門(mén)應當介入室內隔斷的消防許可管理。

　　法律法規亟待完善

　　受訪(fǎng)的各方人士認為，不想管、不好管、沒(méi)法管背后其實(shí)是住房租賃法律法規缺失、制度不健全。過(guò)去幾十年，住房制度更多關(guān)注產(chǎn)權交易市場(chǎng)規范，而當前對規范租賃秩序的需求愈發(fā)凸顯。

　　熊林說(shuō)，當前決策層面可能尚難預測城市化過(guò)程中將有龐大的租房群體，房屋租賃的全流程管理都需要制度建設及時(shí)跟進(jìn)。資料顯示，在東京、舊金山等西方城市，租房人口約占總人口的50%，而在北京、上海租房人口還只占35%左右。

　　房屋租賃的頂層設計缺失捆住了地方的手腳。天津市國土房管局市場(chǎng)處副處長(cháng)白璐表示，國家在商改住、去庫存方面原則上支持，但缺乏相關(guān)規范性文件，地方部門(mén)需要多方協(xié)調，但在規劃建設中仍遇到許多與現行法律相悖的情況。

　　頂層設計缺失也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。除了租金貸、環(huán)保標準低等問(wèn)題，房屋租賃經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域仍有諸多亂象。比如，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房住宅樓盤(pán)改為租賃住房。有的把租金定得很貴，沒(méi)人租也不賣(mài)，實(shí)際就是變相的捂盤(pán)惜售，但沒(méi)有法律依據來(lái)管。同時(shí)，“租金價(jià)格監管”也并未納入地方物價(jià)或房管部門(mén)的職能，也處于“三不管”狀態(tài)。

　　多名地方住建部門(mén)負責人表示，目前對住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行管理的依據主要有建房［2017］153號《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》、建房［2018］49號《住房城鄉建設部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，以及國辦發(fā)［2016］39號《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。此外，許多地方現行的房屋租賃管理辦法，幾乎沒(méi)有規范租賃企業(yè)的內容，無(wú)法適應新時(shí)代租售并舉的要求。

　　劉衛民等專(zhuān)家認為，在租購并舉的格局下，租賃市場(chǎng)管理不再只是僅僅管住“黑中介”，穩定價(jià)格、穩定供給、保證居住，更需要進(jìn)行通盤(pán)的考慮、嚴謹的制度設計。

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