在投資人眼中，公募REITs是什么樣的金融產(chǎn)品?對于長(cháng)租公寓行業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生怎樣的影響?

　　雖然此前盛傳將于4月出爐的首批公募REITs試點(diǎn)產(chǎn)品可能延期，但公募REITs真的要來(lái)了!

　　公募REITs事關(guān)長(cháng)租公寓行業(yè)的金融退出機制，也是保障行業(yè)穩定健康發(fā)展的重要一環(huán)。在本月初發(fā)布全國首單省級人才租賃類(lèi)REITs產(chǎn)品——海南省人才租賃住房第一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃之時(shí)，深交所方面表示“將積極推進(jìn)公募REITs進(jìn)程”。

　　據北大光華學(xué)院統計，中國公募REITs市場(chǎng)可達4萬(wàn)~12萬(wàn)億元的龐大規模?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，此前上交所也曾召集十多家基金公司開(kāi)會(huì )，鼓勵上報公募REITs方案，公募REITs產(chǎn)品可謂呼之欲出。

　　呼之欲出

　　“就像一棟樓的IPO?！睂τ诠糝EITs，戴德梁行高級董事胡峰通俗地解釋為“將一棟物業(yè)權益分成不同的份額上市交易，像投資股票一樣，每人都能持有一部分的份額，享受該部分的收益，這部分的份額流動(dòng)性較好?！?/p>

　　事實(shí)上，我國已經(jīng)有很多類(lèi)REITs產(chǎn)品。

　　據相關(guān)研究機構數據，截至2018年12月31日，我國共發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品46支，發(fā)行金額累計957.1億元。

　　2018年，國內共發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品15只，發(fā)行金額為277.58億元，持有物業(yè)類(lèi)型主要包括寫(xiě)字樓、購物中心、零售門(mén)店、租賃住房、物流倉儲中心、書(shū)店和社區商業(yè)等。

　　2019年2月，全國政協(xié)委員、中國證監會(huì )原主席肖鋼在《清華商業(yè)評論》上發(fā)表署名課題文章中指出:“目前，中國推動(dòng)公募REITs已具備較好的基礎。2015年以來(lái)，國家政策也多次明確支持。截至2018年6月底，中國香港、新加坡市場(chǎng)分別有5只、11只REITs共持有76處中國境內物業(yè)，已發(fā)行的境外REITs資產(chǎn)收益表現良好?！?/p>

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在2018年發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品中，超過(guò)50%的標的資產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型集中在租賃住房。

　　克而瑞研究中心報告指出，據不完全統計，2018年我國50家房企在長(cháng)租公寓資產(chǎn)證券化方面，發(fā)行規模已達107.21億元，相比2017年增長(cháng)了168%。截至2018年底，50家房企長(cháng)租公寓資產(chǎn)證券化獲批額度已突破1000億元，約860億元待發(fā)行，預計隨著(zhù)如此大體量的資金規模不斷釋放，將進(jìn)一步助推房企在長(cháng)租公寓市場(chǎng)的布局。

　　據了解，目前多家大型基金公司正在積極上報公募REITs方案，試點(diǎn)產(chǎn)品或在年內出爐。

　　資金激活

　　雖然行業(yè)的普遍共識是長(cháng)租公寓充滿(mǎn)前景，但是無(wú)法否認的是，長(cháng)租公寓行業(yè)前期投入大、回報周期長(cháng)的特點(diǎn)，也令其陷入了尷尬的境地。

　　對于長(cháng)租公寓等新業(yè)務(wù)，萬(wàn)科董事長(cháng)郁亮曾表示：“如果說(shuō)我們指望新業(yè)務(wù)要賺大錢(qián)，那是癡心妄想?！?/p>

　　龍湖CEO邵明曉也認為：“但現在還在投入期，這個(gè)板塊剛剛開(kāi)始?！?/p>

　　從國外公寓類(lèi)REITs發(fā)行情況看，該行業(yè)的資金吸引能力也不甚樂(lè )觀(guān)。據戴德梁行發(fā)布的《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金研究報告》，截至2018年6月30日，亞洲市場(chǎng)上共有168只REITs，總市值達2348億美元，而公寓類(lèi)REITs只有8只，占比較小。

　　國內為打破長(cháng)租公寓的資金掣肘，近一兩年各種背景企業(yè)的REITs類(lèi)產(chǎn)品試驗性推出。自2017年10月11日國內首單長(cháng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入。

　　公寓類(lèi)REITs增長(cháng)速度是所有資本類(lèi)型中最快的。據戴德梁行統計，截至2019年3月，國內已發(fā)行的租賃住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在過(guò)去1年半的時(shí)間內已達14單，發(fā)行規模170億元。最近的15單類(lèi)REITs產(chǎn)品中，長(cháng)租公寓項目占據了9席，是最近發(fā)行勢頭最猛烈的資產(chǎn)類(lèi)型。

　　胡峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“長(cháng)租公寓是非常適合發(fā)行REITs的資產(chǎn)類(lèi)別。一方面，長(cháng)租公寓本身具有‘資產(chǎn)特定化、租金收入穩定、運營(yíng)模式清晰’的特點(diǎn)，政策帶動(dòng)下租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展為REITs提供了大量可選擇的基礎資產(chǎn);另一方面，目前租賃住房的退出方式比較單一，而REITs恰恰可以幫助開(kāi)發(fā)商解決開(kāi)發(fā)、運營(yíng)過(guò)程中的資金需求量大的問(wèn)題。因此，租賃住房物業(yè)是開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合適選擇，預計未來(lái)將占據REITs市場(chǎng)重要地位?！?/p>

　　風(fēng)險防范

　　然而每個(gè)硬幣都有兩個(gè)面，公募REITs的風(fēng)險同樣值得防范。

　　首先是物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題。公募REITs關(guān)注的應該是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，可以持續帶來(lái)收益，如果專(zhuān)業(yè)機構沒(méi)有做好盡職調查，“使得收益較差資產(chǎn)通過(guò)過(guò)度包裝進(jìn)入公募REITs市場(chǎng)，則會(huì )令公募REITs成為一些企業(yè)資產(chǎn)退出通道的風(fēng)險?！焙逭f(shuō)。

　　其次是物業(yè)運營(yíng)能力將受到更大考驗。令存量資產(chǎn)持續增值，必然對物業(yè)的運營(yíng)能力提出了更高要求。

　　胡峰表示：“如果不能在運營(yíng)質(zhì)量上提高，那么REITs的收益也很難得到提高，畢竟任何投資都有風(fēng)險?！?/p>

　　據北大光華學(xué)院統計，從發(fā)達國家REITs市場(chǎng)與GDP、股市市值的角度比較，中國公募REITs市場(chǎng)可達4萬(wàn)~12萬(wàn)億元，這樣一個(gè)龐大的市場(chǎng)，目前是呼之欲出的。

　　公募REITs再一次讓長(cháng)租公寓領(lǐng)域充滿(mǎn)想象。

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