備受市場(chǎng)關(guān)注的公募REITs腳步正漸行漸近?！督?jīng)濟參考報》記者獲悉，今年以來(lái)，證監會(huì )有意推進(jìn)公募REITs的進(jìn)程，正在對REITs底層資產(chǎn)情況進(jìn)行摸底，鼓勵一些基金公司和券商上報REITs項目方案。從目前來(lái)看，首批公募REITs產(chǎn)品或集中于工業(yè)園區、倉儲物流、交通能源、符合區域產(chǎn)業(yè)方向的商業(yè)物業(yè)及重大基礎設施等領(lǐng)域，主要聚焦于國家重大戰略實(shí)施方向，將對探索新型基礎設施投融資機制形成有力的推動(dòng)。

　　近日，海南省發(fā)行全國首單省級人才租賃住房REITs產(chǎn)品，雖然募資對象仍是少數特定的機構投資者，但上述REITs產(chǎn)品也可視作是公募REITs正式開(kāi)啟前的前奏。據權威人士透露，雄安新區、粵港澳大灣區、海南自貿區等重點(diǎn)區域在不遠的將來(lái)有望發(fā)行倉儲物流等基礎設施REITs產(chǎn)品，以及符合條件的人才公寓。

　　記者了解到，目前券商和基金正在積極上報一些項目，整體而言，機構對于大型城市群周邊的倉儲、科技園區、數據中心、交通樞紐、養老項目，以及位于雄安新區和上?；蛏钲诘墓I(yè)園區或者服務(wù)市民的基礎設施建設項目表現出了比較濃厚的興趣。

　　“在國內不動(dòng)產(chǎn)證券化迅猛發(fā)展的過(guò)程中，監管層特別鼓勵包括基礎設施等具有社會(huì )效益的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)別，這些資產(chǎn)類(lèi)別成為公募REITs優(yōu)先考慮的試點(diǎn)也是符合公眾預期的?！鄙鲜鰴嗤耸空f(shuō)。業(yè)內人士也表示，公募REITs的推出將成為中國房地產(chǎn)建立長(cháng)效機制至為重要的一環(huán)，將引導社會(huì )資金投向符合產(chǎn)業(yè)政策、支持領(lǐng)域的項目，能緩解房地產(chǎn)住宅投機的壓力。

　　公募REITs即公開(kāi)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資基金，是指將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權益（包括基礎設施、租賃住房、商業(yè)物業(yè)等）轉化為流動(dòng)性較強的公開(kāi)上市交易的標準化金融產(chǎn)品，具有永續、權益型和高分紅特征，以不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)持續、穩定的運營(yíng)收益（租金）為派息來(lái)源，并面向個(gè)人和機構投資者發(fā)行。私募REITs產(chǎn)品主要面向機構投資人等限定性群體。

　　此前，證監會(huì )依托企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)已開(kāi)展私募REITs試點(diǎn)，截至2018年11月底，共有41單私募REITs產(chǎn)品在交易所市場(chǎng)掛牌，累計融資規模853億元。盡管真正公募REITs產(chǎn)品業(yè)內呼聲較高，但至今仍未推出。

　　“在房地產(chǎn)行業(yè)從嚴調控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道均受到嚴格管制。因為擔憂(yōu)REITs作為房地產(chǎn)新的融資工具會(huì )給房地產(chǎn)更多融資，進(jìn)而引起房地產(chǎn)泡沫，這是REITs難產(chǎn)的重要因素?！敝袊C監會(huì )原主席肖鋼在今年2月出刊的《清華金融評論》撰文指出，需要予以澄清的是，REITs底層資產(chǎn)不涉及居民住宅，REITs對應的底層資產(chǎn)主要是商業(yè)地產(chǎn)與基礎設施，包括交通能源、物流園區、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、長(cháng)租公寓、養老公寓等。這些商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)普遍以自持為主，與居民住宅市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)模式、運營(yíng)方式等方面有很大差別。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲依賴(lài)于運營(yíng)品質(zhì)提高，租金收入上漲推動(dòng)估值提高。而住宅價(jià)格更多體現為需求與供給平衡?？梢?jiàn)，發(fā)展公募REITs與住宅價(jià)格沒(méi)有直接聯(lián)系，也不存在正向因果關(guān)系。

　　中國REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)王剛接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，REITs實(shí)際上是針對不動(dòng)產(chǎn)，而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的?，F階段有個(gè)觀(guān)點(diǎn)是，住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售被稱(chēng)作房地產(chǎn)，物流、商業(yè)、公寓等持有性、收租型物業(yè)被稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。

　　高和資本聯(lián)合創(chuàng )始人高以升在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，從美國、澳大利亞等具代表性REITs市場(chǎng)的底層資產(chǎn)分析可以看出，境外REITs所投資的房地產(chǎn)均為經(jīng)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)，住宅類(lèi)的物業(yè)僅限于租賃公寓（租賃住房），與傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有嚴格的隔離。

　　他還表示，公募REITs的推出是中國房地產(chǎn)建立長(cháng)效機制至為重要的一環(huán)，甚至是必須的一環(huán)。從投資端來(lái)講，中國居民投資或者投機住宅的熱情源于他們并沒(méi)有一個(gè)介于股和債之間的穩定可期的投資方式。對住宅投資的熱衷至少部分是由于海量的資金無(wú)從配置所致。而公募REITs將構造一個(gè)巨量的投資品種，承載和疏導這一部分投資需求，這和“房住不炒”、遏制對住宅的投機需求是相統一的。

　　王剛表示，公募REITs的推出也是在積極落實(shí)“房住不炒”精神，其將引導房地產(chǎn)行業(yè)從過(guò)去重視開(kāi)發(fā)轉向開(kāi)發(fā)與持有并重。對于投資者來(lái)說(shuō)，REITs將提供更多的投資產(chǎn)品與渠道。通過(guò)收租型物業(yè)參與到大眾商業(yè)物業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理，分享物業(yè)運營(yíng)與升值帶來(lái)的紅利。

　　對于最近海南推出的全國首單省級人才租賃住房REITs產(chǎn)品，東方金誠結構融資部副總經(jīng)理張佳麗表示，項目的成功推出，擴大了資金來(lái)源，有助于建立起海南人才租賃住房可持續發(fā)展的創(chuàng )新投融資模式，構建房地產(chǎn)租賃運營(yíng)長(cháng)效機制。該類(lèi)產(chǎn)品在退出定價(jià)、投資標的的可擴展性等方面，為未來(lái)對接公募REITs留下操作空間。

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