樓市限售政策再出江湖。蘇州5月11日晚間加碼調控政策，宣布在部分熱點(diǎn)區域實(shí)施3-5年的限售，同時(shí)將房企土拍報價(jià)與預售條件掛鉤。值得關(guān)注的是，限售政策已經(jīng)數月未在地方調控政策中出現，這顯示出當地控制房地產(chǎn)熱度的決心。業(yè)內普遍預期，個(gè)別市場(chǎng)火熱的城市未來(lái)不排除加碼調控的可能性，但保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展仍是主基調，一些城市此前出現成交量上漲的“小陽(yáng)春”現象，基本無(wú)入夏可能。

雙端松動(dòng)引躁動(dòng)

如果說(shuō)2018年年底房企債券市場(chǎng)融資出現逐步放松跡象，2019年年初以來(lái)則是房企融資成本不斷下降。房企均抓緊難得的窗口期大舉融資。數據顯示，一季度40家典型上市房企融資總額2458億元，遠超2017年和2018年同期，其中3月份單月融資額1024億元，為2017年11月以來(lái)新高。中國證券報記者了解到，主流房企境外融資成本均在6%-8%，境內融資的公司債均在5%以?xún)?，較2018年年底融資成本明顯下降。進(jìn)入4月，中國恒大(港股03333)和融創(chuàng )等企業(yè)均推出數百億規模的融資計劃。

盡管多數融資用途是借新還舊，但多位房企人士表示，土地儲備是房企業(yè)績(jì)的基礎，一旦解決了債務(wù)和現金流壓力，房企總是會(huì )大舉拿地。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企現階段的競爭仍是規模決定一切，因此房企具有持續拿地的動(dòng)力，尤其是中小型房企，窗口期拿地反而更加激進(jìn)。

個(gè)人購房方面，中國證券報記者了解到，今年以來(lái)，房地產(chǎn)按揭貸款尤其是商業(yè)按揭貸款發(fā)放速度較去年有所加快。部分銀行如匯豐銀行等外資銀行對滿(mǎn)足一定條件的客戶(hù)提供更低的按揭利率。此外，部分信貸資金也有所放松。此前有某上市銀行信貸專(zhuān)員持續多次向記者推銷(xiāo)該行消費貸產(chǎn)品，額度為30萬(wàn)元，年化利率約為6%。該專(zhuān)員對記者表示，一旦獲批，現金將直接打入賬戶(hù)。當記者詢(xún)問(wèn)該專(zhuān)員是否需要提供相應消費憑據時(shí)，該專(zhuān)員僅表示，建議留存備查而非強調必須提供。記者了解到，在2017年，消費貸年化利率一度超過(guò)7%，且申請者只能拿到消費額度而并非現金。

調控重回高密度

近期房地產(chǎn)調控政策出臺密度再度上升。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，今年4月以來(lái)，各地針對房地產(chǎn)出臺調控措施累計超過(guò)60次。而3月份全國各地僅發(fā)布房地產(chǎn)調控政策15次。

從各地細則來(lái)看，4月上旬，合肥、廣州等地的政策主要聚焦于公積金的規范使用以及公告供地計劃，對市場(chǎng)尤其是購房者的預期影響不大。而4月下旬以來(lái)，尤其是住房和城鄉建設部針對當前部分房?jì)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市下達了預警提示后，部分城市調控力度陡然加大。其中，長(cháng)沙宣布從4月22日起，停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，該舉動(dòng)被視為向炒房者發(fā)出明確信號。石家莊全市暫停公積金貸款，并對離婚一年內的人士實(shí)施差別化信貸政策?！斑@些政策對市場(chǎng)的影響尤其是購房者的預期影響很大?！币晃婚L(cháng)沙房企人士表示。

張大偉表示，最近房地產(chǎn)調控預期再次出現變化。雖然很多城市還在發(fā)布人才吸引政策，但針對房地產(chǎn)調控的政策，在政治局會(huì )議再次重申房住不炒的背景下，調控收緊預期再起，對于購房者將有明顯影響。另外，從多地政策來(lái)看，公積金政策收緊成為趨勢。

“三穩”仍是主基調

針對此次蘇州調控，盡管蘇州市政府祭出了3-5年限售的重磅武器，但不少觀(guān)察人士指出，本次調控力度低于預期，比如并未實(shí)施提升首付比例的信貸措施等，僅僅是對特定區域的一二手房屋進(jìn)行限售。張大偉表示，這顯示出保持市場(chǎng)穩定仍然是各地調控的主基調，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，2019年預計這一政策取向將持續。

一位保利投顧研究院人士預計，房企融資監管可能再次趨緊，居民貸款端繼續放松的可能性及幅度可能減小。監管層將持續關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，“一城一策”貫徹實(shí)施、部分熱點(diǎn)城市政策收緊微調或將持續。

而在北京、上海等一線(xiàn)城市，盡管3月出現了成交量上漲的“小陽(yáng)春”現象。但記者走訪(fǎng)多個(gè)中介門(mén)店了解到，在目前嚴格限貸以及高昂的交易成本之下，周期性需求釋放后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步呈現平穩狀態(tài)，“小陽(yáng)春”已基本無(wú)入夏可能。

“以北京為例，一般每年兩會(huì )前后都有一波交易量的上漲，一部分是剛需進(jìn)場(chǎng)，一部分是特定需求例如學(xué)區房集中交易。但從今年情況看，交易量的上漲并不足以帶來(lái)成交價(jià)格的上漲，大多數交易都是降低掛牌價(jià)后成交?！北本┠持薪橘Y深店長(cháng)對記者表示，“一旦過(guò)了5月適齡兒童登記入學(xué)的期限之后，市場(chǎng)就會(huì )進(jìn)入相對平穩的階段，市場(chǎng)分化也就特別明顯。例如，現在一些小戶(hù)型學(xué)區房?jì)r(jià)格仍然比較堅挺，但優(yōu)質(zhì)學(xué)區房之外的二手房普遍都有議價(jià)空間?！?/p>

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