近年來(lái)，我國一些城市出現了房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資的問(wèn)題，一個(gè)重要表現是住戶(hù)部門(mén)杠桿率急劇攀升，導致相關(guān)居民家庭債務(wù)負擔能力難以持續，呈現房地產(chǎn)金融化態(tài)勢。

　　房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。凡是滿(mǎn)足居住需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jì)r(jià)真實(shí)全面地反映了居住需求，不太可能會(huì )出現房?jì)r(jià)泡沫問(wèn)題。住宅若主要承擔投資功能，就會(huì )變成市場(chǎng)熱烈追逐的投資品，必然導致房地產(chǎn)金融化。雖然短期內可能會(huì )出現經(jīng)濟繁榮，但因為缺乏實(shí)業(yè)和創(chuàng )新的支撐，房地產(chǎn)業(yè)表面繁榮終究會(huì )是“曇花一現”，房?jì)r(jià)泡沫破滅后，經(jīng)濟金融領(lǐng)域則是“一地雞毛”。

　　這是因為，承擔投資品功能的房子，其投資回報已經(jīng)明顯脫離居住屬性。也就是承擔居住功能的房租收益率，遠遠不能支撐房?jì)r(jià)的高位上漲，使得房?jì)r(jià)高位運行事實(shí)上演變成為“擊鼓傳花”游戲。而在房?jì)r(jià)高位上漲過(guò)程中，市場(chǎng)非理性狂熱進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)資金聚集，反過(guò)來(lái)又會(huì )顯著(zhù)刺激房?jì)r(jià)高位上漲，進(jìn)而形成了“房?jì)r(jià)上漲-資金聚集”的正反饋環(huán)，迅速吹大房?jì)r(jià)泡沫，極大地增加了經(jīng)濟金融運行的風(fēng)險。

　　回顧歷史，上世紀90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后經(jīng)濟陷入長(cháng)期泥潭，至今仍在復蘇邊緣上掙扎。2007年，美國房?jì)r(jià)泡沫破滅后引發(fā)了次貸危機，最終演變成為百年罕見(jiàn)的國際金融危機。

　　近年來(lái)，我國一些城市房地產(chǎn)金融化態(tài)勢，主要表現為：一是明顯偏離了“房子是用來(lái)住的”定位。城市居民對住宅投資功能的熱烈追捧，導致新增存款主要流入住宅投資領(lǐng)域。且非理性加杠桿意愿強烈，特別是2016年以來(lái)部分城市房?jì)r(jià)高位上漲與住戶(hù)部門(mén)杠桿率急劇上升同向而動(dòng)、相互支撐，蘊藏了巨大風(fēng)險隱患。承擔了投資功能的房子，如果不用于出租，那就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭，造成社會(huì )資源的極大浪費。

　　二是嚴重扭曲了社會(huì )生產(chǎn)要素結構。資本、勞動(dòng)和技術(shù)等生產(chǎn)要素結構，是經(jīng)濟內生增長(cháng)的基礎。而房地產(chǎn)金融化必然扭曲社會(huì )生產(chǎn)要素結構，導致產(chǎn)業(yè)間資本分布不均、技術(shù)創(chuàng )新動(dòng)力不足，傷害到社會(huì )創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新熱情，加劇了社會(huì )投機不良風(fēng)氣，阻礙了經(jīng)濟轉型升級。近年來(lái)不難發(fā)現，腳踏實(shí)地干實(shí)業(yè)的不如炒房的，高尖領(lǐng)域人才熱衷于金融投機炒作，社會(huì )上談房眉飛色舞，此類(lèi)社會(huì )現象之所以產(chǎn)生，實(shí)際上也是社會(huì )生產(chǎn)要素結構嚴重扭曲的結果。

　　三是固化形成了房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴(lài)。房地產(chǎn)業(yè)固然是國民經(jīng)濟重要行業(yè)，但并非唯一驅動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的產(chǎn)業(yè)。過(guò)去為緩解城市住房供求矛盾，改善人們居住質(zhì)量，房地產(chǎn)業(yè)獲得了較快甚至是超前發(fā)展，與此同時(shí)也帶動(dòng)了地方經(jīng)濟增長(cháng)。今非昔比，但一些城市對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)卻是“吃藥上癮”，即便是發(fā)展地方經(jīng)濟有百種、千種招數，卻依賴(lài)性選擇“房地產(chǎn)業(yè)”唯一一招。深入分析房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴(lài)的內在邏輯，不難發(fā)現這必然是要以推升房?jì)r(jià)刺激市場(chǎng)為手段，但注定不可持續。一些城市到處建設的工地，支撐了短期內靚麗的經(jīng)濟數據，卻埋下了中期的巨大增長(cháng)隱患。說(shuō)到底，水泥、鋼筋和磚頭支撐的高樓大廈，若沒(méi)有技術(shù)創(chuàng )新驅動(dòng)的經(jīng)濟增長(cháng)，也很快就會(huì )衰敗。

　　毋庸置疑，房地產(chǎn)金融化堪比麻醉經(jīng)濟社會(huì )、帶有巨大致命副作用的“毒品”，需要高度警惕。防范和化解房地產(chǎn)金融化，就是要在經(jīng)濟金融領(lǐng)域進(jìn)行“戒毒”，過(guò)程雖然痛苦，甚至還會(huì )有反復，但必須堅持下來(lái)。因為這是實(shí)現經(jīng)濟金融健康運轉、推動(dòng)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。為此，必須毫不動(dòng)搖地堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，徹底摒棄依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)地方經(jīng)濟增長(cháng)的路徑依賴(lài)，加快完善房地產(chǎn)業(yè)稅收體系，嚴厲禁止金融體系資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有效加強房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房租賃市場(chǎng)的執法，嚴密防范房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，大力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制建設。

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